Loi Kasbarian 2024 : squats et impayés, les nouveaux outils du bailleur

EN RÉSUMÉ — La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, dite loi Kasbarian-Bergé, a introduit deux instruments nouveaux dans l'arsenal du bailleur : une procédure administrative accélérée pour faire évacuer un logement squatté sans attendre un jugement civil, et un droit à l'information précoce lorsque l'aide au logement d'un locataire est suspendue. Le texte marque un rééquilibrage réel, mais partiel. Il ne supprime pas la trêve hivernale, ne raccourcit pas les délais d'expulsion pour impayés une fois le locataire en place, et laisse entière la question des squatteurs qui revendiquent un droit d'usage contesté. Pour le propriétaire bailleur, la nouveauté mérite d'être connue dans ses détails — et dans ses limites.

Une loi pour deux maux anciens, deux logiques distinctes

Le squat et l'impayé de loyer sont les deux risques que tout bailleur redoute. Ils diffèrent pourtant dans leur nature juridique : le premier engage un occupant sans titre, hors de tout lien contractuel ; le second oppose le propriétaire à son propre locataire, au sein d'un bail dont la résiliation suit un chemin réglementé. La loi Kasbarian-Bergé traite les deux problèmes dans un seul texte, mais avec des outils distincts — et c'est précisément ce que le commentaire enthousiaste tend à brouiller.

Pour les squats, la loi a institué ou renforcé une voie administrative : le propriétaire peut saisir le préfet, qui dispose de 48 heures pour mettre en demeure l'occupant illicite de quitter les lieux. Cette procédure court-circuite la voie judiciaire civile, traditionnellement longue, tout en laissant subsister la voie pénale pour les infractions constitutives. Pour les impayés, le législateur a misé sur la prévention par l'information : les organismes payeurs (CAF, MSA) sont désormais tenus d'informer le bailleur dès que l'aide personnalisée au logement est suspendue ou réduite, avant que l'impayé ne s'accumule.

La procédure préfectorale contre les squats : une voie administrative enfin opérationnelle

Avant avril 2024, un propriétaire dont le logement était squatté devait, sauf flagrant délit de violence, passer par le juge civil. La procédure de référé la plus rapide se comptait en semaines, parfois en mois si l'audience était reportée, le temps que l'occupant soit identifié et régulièrement assigné. La loi Kasbarian-Bergé a posé une alternative administrative : le préfet peut ordonner l'évacuation forcée d'un logement occupé sans droit ni titre, à la demande du propriétaire ou du locataire victime d'un squat.

Cette procédure concerne aussi bien la résidence principale que la résidence secondaire — distinction notable, puisque l'ancienne procédure pénale ne couvrait explicitement que les résidences principales. L'occupant notifié peut contester par voie de recours administratif, notamment en référé-suspension devant le tribunal administratif. Si la nature de l'occupation est contestée — un preneur soutenant détenir un bail verbal, un proche revendiquant un droit d'usage familial — le préfet peut renvoyer l'affaire devant le juge judiciaire. La procédure administrative ne tranche pas les litiges de droit privé : elle est efficace dans le cas pur du squatteur opportuniste, beaucoup moins dans les situations grises.

48 heures pour statuer : la condition d'un dossier sans ambiguïté

Le préfet dispose de 48 heures pour statuer sur la demande d'évacuation, à compter de la réception d'un dossier complet comportant la preuve du droit de propriété et de l'occupation illicite. En cas de décision favorable, une mise en demeure est adressée à l'occupant dans un délai encadré par les textes réglementaires d'application. Si l'occupant ne quitte pas les lieux et qu'aucune contestation juridictionnelle n'a abouti, la force publique peut intervenir. Toute la chaîne repose sur une condition préalable : le propriétaire doit être en mesure de prouver sans équivoque l'absence de titre de l'occupant. Un seul document ambivalent — une quittance de loyer émise par erreur, un échange de messages qui ressemble à un accord verbal — suffit à faire basculer le dossier vers la voie judiciaire ordinaire.

Impayés : l'information précoce comme pare-feu

La loi introduit une obligation nouvelle pour la CAF et la MSA : informer le bailleur dès que l'aide personnalisée au logement est suspendue ou réduite. Auparavant, le propriétaire ne découvrait souvent les difficultés financières du locataire que lorsque le loyer cessait d'arriver — parfois deux ou trois mois après le premier couac, le temps que la situation se dégrade. Désormais, la suspension de l'aide déclenche un signal d'alerte côté bailleur au moment même où elle survient.

L'économie de cette mesure est simple : la prévention coûte moins cher que la procédure. Un bailleur averti au premier signe peut engager un dialogue, proposer un plan d'apurement, orienter vers un travailleur social ou déclencher sa garantie loyers impayés si la police le prévoit. Attendre l'accumulation de plusieurs mois d'impayés avant d'agir, c'est à la fois aggraver la dette du locataire et allonger le chemin vers une procédure dont tout le monde — propriétaire, locataire et juge — souhaiterait éviter le terme. C'est le même raisonnement qui guide toute stratégie sérieuse d'investissement locatif rentable : le risque ne se supprime pas, il se détecte et se gère tôt.

Situation	Régime antérieur	Depuis le 9 avril 2024
Squat résidence principale	Voie judiciaire civile et/ou pénale	+ Procédure administrative préfectorale (48h pour statuer)
Squat résidence secondaire	Voie pénale uniquement	+ Procédure administrative préfectorale (identique)
Suspension de l'APL du locataire	Bailleur non informé automatiquement	Information obligatoire du bailleur par CAF ou MSA
Trêve hivernale (impayés)	1er nov. – 31 mars, suspensive	Inchangée — aucune expulsion possible pendant 5 mois
Sanctions pénales pour squat	Violation de domicile droit commun	Peines aggravées par les dispositions de la loi de 2024

Ce que la loi ne règle pas — les illusions à dissiper

La loi Kasbarian-Bergé est réelle et utile, mais son efficacité repose sur des conditions que le commentaire enthousiaste omet parfois de mentionner. Trois limites méritent d'être nommées honnêtement.

La trêve hivernale subsiste intégralement. Cinq mois par an, du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion pour impayés ne peut être exécutée. Un locataire en difficultés qui passe la porte de novembre sans s'être acquitté de sa dette dispose de facto d'une protection de cinq mois contre l'exécution d'un jugement — période pendant laquelle les arriérés continuent de courir. La loi Kasbarian n'a pas modifié cet équilibre. Elle n'était du reste pas conçue pour cela : la trêve répond à un objectif social que le législateur a maintenu.

La clause résolutoire reste la première ligne de défense du bailleur. Pour les impayés, la procédure demeure : commandement de payer délivré par huissier, délai de deux mois, puis saisine du tribunal judiciaire en référé ou au fond. L'information précoce de la CAF permet d'anticiper, mais elle ne remplace pas un bail rédigé avec une clause résolutoire correctement libellée. Un bail incomplet ou ambigu sur ce point ruine l'efficacité de toute procédure ultérieure.

L'effet sur l'offre locative reste à mesurer. L'une des thèses sous-jacentes à ce texte est que le renforcement des droits des propriétaires incitera des bailleurs réticents à remettre des logements vacants sur le marché. Si cette hypothèse se vérifie, le bénéfice économique dépassera le seul cercle des propriétaires victimes de squat ou d'impayé. Mais la relation entre risque locatif perçu et mise en location effective est complexe : d'autres variables — niveau de loyer, fiscalité, coût des travaux — pèsent au moins autant dans la décision. La fiscalité des revenus locatifs reste, pour beaucoup de propriétaires hésitants, le déterminant central.

FAQ

La loi Kasbarian s'applique-t-elle à ma résidence secondaire ?

Oui. La procédure administrative accélérée devant le préfet couvre à la fois la résidence principale et la résidence secondaire, contrairement à l'ancienne procédure pénale qui ne visait que les résidences principales. Un propriétaire peut saisir le préfet quel que soit l'usage habituel du logement.

La trêve hivernale a-t-elle été supprimée par cette loi ?

Non. La trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars reste intacte pour les procédures d'expulsion pour impayés. La loi Kasbarian n'y a pas touché. La procédure administrative contre les squats, en revanche, n'est pas soumise à la trêve : elle vise une occupation illicite, pas une relation locative contractuelle.

En quoi consiste l'information du bailleur par la CAF ?

Depuis la loi de 2024, les organismes payeurs (CAF, MSA) ont l'obligation d'informer le bailleur lorsque l'aide au logement d'un locataire est suspendue ou réduite. Le propriétaire n'attend plus que le locataire cesse de payer pour connaître les difficultés : il est prévenu au moment où l'aide vacille, ce qui laisse une fenêtre pour agir avant que la dette ne s'accumule.

Un squatteur peut-il contester la procédure préfectorale ?

Oui. L'occupant peut exercer un recours devant le juge administratif et demander la suspension de la mesure en référé. En cas de litige sur la nature réelle de l'occupation — bail verbal, droit d'usage contesté —, la procédure administrative peut être bloquée et renvoyée vers la voie judiciaire classique, où la lenteur ordinaire reprend ses droits.

Quelles sont les sanctions pénales pour squat depuis cette loi ?

La loi Kasbarian-Bergé a aggravé les peines pénales applicables à la violation de domicile et à l'introduction sans droit dans un logement. Le maintien dans les lieux après notification d'un arrêté préfectoral d'évacuation constitue un délit distinct. Le détail du barème applicable figure dans le texte de la loi disponible sur Légifrance sous la référence n° 2024-322.