Quoi de neuf en immo ?
Articles et guides pratiques pour couvrir la fiscalité, l’investissement, la réglementation et le marché immobilier.
LMNP régime réel en 2026 : méthode, chiffres et cadre juridique
Analyse pratique sur lmnp régime réel : cadre juridique, impacts opérationnels, tableau d’analyse et plan d’action.
Bail de Location Gratuit 2026 : Modèles PDF + Word Téléchargeables
— Un bail de location est un contrat obligatoire entre propriétaire et locataire. Depuis la loi Alur, les modèles sont standardisés par le décret 2015-587. Vous pouvez télécharger gratuitement un modèle conforme ou en générer un personnalisé en 3 minutes sur ToutMonImmo.
Devenir Marchand de Biens en 2026 : Statut, Fiscalité et Simulateur
— Le marchand de biens est un professionnel qui achète et revend des biens immobiliers à titre habituel dans une intention spéculative. Soumis à l'IS et à la TVA sur marge, il peut générer des marges nettes importantes : **selon nos simulations 2025, la marge nette médiane d'une opération est de 18 % du prix de revente** pour un opérateur expérimenté.
Simulateur de Rendement Locatif 2026 : Brut, Net, Cash-Flow
— Le rendement locatif mesure la rentabilité d'un investissement immobilier. En 2026, le rendement brut médian en France est de **5,4 %** (source : 8 500 simulations ToutMonImmo 2025). Un bon rendement net se situe entre **3,5 % et 5 %** après charges, et varie fortement selon la ville et le régime fiscal choisi.
Préavis de Location 2026 : Durée, Modèles et Zones Tendues (Guide Complet)
— Le préavis de location est le délai légal que locataire ou bailleur doit respecter avant de quitter ou de reprendre un logement. En 2026, il est de **1 mois en zone tendue** ou pour bail meublé, et de **3 mois en zone détendue** pour bail vide. Le bailleur dispose de 3 à 6 mois selon le type de bail.
Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif en 2026 ? Seuils et repères
Un bon rendement locatif dépend de votre objectif. En 2026, le seuil défensif se situe à 3-4 % brut, l'équilibré à 5-6 % et l'offensif cash-flow positif à 7-8 % minimum. Selon l'analyse de 8 500 simulations ToutMonImmo en 2025, le rendement brut médian en France est de 5,4 %.
Rentabilité vs rendement locatif : quelle différence et comment les calculer ?
Le rendement locatif mesure le flux de loyers rapporté au capital (ratio annuel en %). La rentabilité mesure la performance globale incluant la plus-value à la revente. Sur 10 ans, un bien à 200 000 € générant 700 €/mois de loyer et revendu 250 000 € affiche une rentabilité de 58,8 % soit 4,7 %/an.
TMI et immobilier locatif : impact sur votre rendement net-net en 2026
La Tranche Marginale d'Imposition (TMI) détermine l'imposition de vos revenus locatifs, à laquelle s'ajoutent toujours 17,2 % de prélèvements sociaux. Un bailleur au TMI 30 % supporte une pression fiscale de 47,2 % sur ses revenus fonciers nets, ramenant un rendement net de 4 % à seulement 2,1 % net-net.
Simulateur déficit foncier 2026 : calcul, plafonds et exemple chiffré
Le déficit foncier apparaît quand les charges dépassent les revenus locatifs en location nue. En 2026, il est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an (21 400 € pour travaux sur biens DPE F ou G). Le surplus est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Simulateur LMNP 2026 : calcul de l'économie fiscale en micro-BIC et régime réel
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet en régime réel de déduire l'amortissement du bien et des meubles, réduisant la base imposable quasi à zéro. Pour un bien à 200 000 € loué 900 €/mois au TMI 30 %, l'économie fiscale réelle atteint 2 100 €/an contre 1 350 € en micro-BIC.
Simulateur Pinel 2026 : fin du dispositif, calcul des réductions restantes et alternatives
Le dispositif Pinel et le Pinel+ ont définitivement cessé pour toute acquisition après le 31 décembre 2024. Les propriétaires déjà engagés conservent leurs réductions selon la durée choisie (6, 9 ou 12 ans). En 2026, les alternatives fiscales à privilégier sont Loc'Avantages, le LMNP réel et le déficit foncier.
Cash-flow immobilier : définition, calcul et stratégies pour le rendre positif
Le cash-flow immobilier est la différence mensuelle entre les loyers encaissés et toutes les sorties (crédit, charges, impôts). Il peut être positif, négatif ou neutre. Pour un bien à 200 000 € financé à 3,5 % sur 20 ans avec 900 € de loyer, le cash-flow est de −394 €/mois.
Rendement locatif net-net : formule, fiscalité et comparaison des régimes
Le rendement locatif net-net intègre l'imposition des revenus locatifs (TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux pour le nu ; BIC après amortissement pour le LMNP réel). Au TMI 30 %, un rendement net de 3,5 % tombe à 2,1 % en location nue mais reste à 3,4 % en LMNP réel.
Calcul du rendement locatif net : formule, charges à déduire et exemples
Le rendement locatif net déduit toutes les charges annuelles (taxe foncière, charges de copropriété, assurance, gestion, vacance) du loyer annuel avant de diviser par le prix d'achat. Pour un bien à 150 000 € avec 2 800 € de charges annuelles, le rendement net tombe à 3,8 % contre 5,6 % brut.
Calcul du rendement locatif brut : formule, exemples et tableau par ville
Le rendement locatif brut se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d'achat, puis en multipliant par 100. Pour un bien acheté 150 000 € loué 700 €/mois, le rendement brut est de 5,6 %. Il varie de 3,2 % à Paris à 6,4 % à Lille selon les villes.
10 erreurs du marchand de biens débutant à éviter absolument en 2026
Les 10 erreurs les plus fréquentes du marchand de biens débutant touchent au calcul (travaux sous-estimés, TVA oubliée), au juridique (mauvais statut, DPU non purgé), au timing (commercialisation trop tardive, dépassement d'engagement) et à la comptabilité (lots non distincts, structures mélangées). Chacune peut effacer intégralement la marge d'une opération.
Marchand de biens vs investisseur locatif 2026 : quelle stratégie immobilière choisir ?
Le marchand de biens achète et revend à court terme (6-36 mois) pour dégager une plus-value soumise à l'IS, sans abattement de durée. L'investisseur locatif conserve son bien 10 à 30 ans pour percevoir des revenus récurrents, avec un abattement total sur la plus-value après 22 ans. Deux logiques patrimoniales radicalement différentes.
Calcul de la marge marchand de biens 2026 : formule, seuils et optimisation
La marge d'un marchand de biens se calcule en trois niveaux : marge brute (PV − PRT − TVA sur marge), marge nette (après IS) et marge nette-nette (après cotisations sociales). Le seuil minimum recommandé est 15% du prix de revient total pour absorber les aléas d'une opération.
Simulateur d'opération marchand de biens 2026 : calculez votre marge et rentabilité
Un simulateur d'opération marchand de biens calcule automatiquement le prix de revient total, la TVA sur marge, l'impôt sur les sociétés et la marge nette d'une opération immobilière. Il permet d'évaluer la rentabilité avant tout achat et d'éviter les erreurs de calcul qui détruisent la marge.
Financement marchand de biens 2026 : crédit pro, prêt promoteur et alternatives
Le financement d'une opération de marchand de biens repose principalement sur un apport personnel de 20-40 % et un crédit professionnel court terme (12-36 mois) à des taux de 4,5-6,5 % en 2026. Le crowdfunding immobilier et les investisseurs privés permettent de compléter les fonds propres. Les garanties exigées incluent hypothèque de 1er rang et caution personnelle du gérant.
Formation marchand de biens 2026 : se former efficacement pour réussir ses opérations
Devenir marchand de biens ne requiert aucune carte professionnelle obligatoire, contrairement à l'agent immobilier (carte T). La réussite repose sur des compétences en fiscalité (TVA sur marge, BIC, IS), droit immobilier, urbanisme et financement. Des formations certifiantes existent, certaines éligibles au CPF, avec des budgets allant de 1 500 € à 5 000 €.
SCI vs SAS pour marchand de biens 2026 : quelle structure choisir ?
La SCI est incompatible avec une activité habituelle de marchand de biens car son objet est civil, non commercial. La structure de référence en 2026 reste la SAS à l'IS, assujettie de plein droit à la TVA sur marge, flexible statutairement et optimisable via une holding. La SARL à l'IS constitue une alternative sérieuse pour les opérateurs solos.
Fiscalité du marchand de biens 2026 : IS, BIC, TVA et optimisation
Le marchand de biens est imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) en vertu de l'article 35-I-1° du CGI. Il ne bénéficie pas des abattements pour durée de détention réservés aux particuliers. En société à l'IS, le taux est de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 % au-delà (taux 2026).
TVA sur marge marchand de biens 2026 : calcul, conditions et pièges à éviter
Le marchand de biens qui achète un bien immobilier ancien auprès d'un particulier (sans TVA) et le revend sans transformation majeure applique la TVA sur marge selon l'article 268 du CGI. La base de calcul est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, et non le prix total. Ce régime est avantageux mais soumis à des conditions strictes.
Statut juridique marchand de biens 2026 : SAS, SARL ou EI — quel choix ?
Le marchand de biens exerce une activité commerciale (BIC art. 35-I-1° CGI), non civile. Le statut juridique optimal dépend du volume d'opérations : EI ou EURL pour 1 à 2 opérations par an, SARL ou SAS pour une activité régulière, holding SAS avec filiales pour les volumes importants. La SCI est incompatible avec l'achat-revente habituel.
Zones tendues 2026 : liste complète des communes et impact sur le préavis
Une zone tendue est une commune de plus de 50 000 habitants où la demande de logement dépasse structurellement l'offre, classée par le décret n°2013-392 du 10 mai 2013, modifié en 2023. En zone tendue, le préavis du locataire est automatiquement réduit à 1 mois, la taxe sur logements vacants (TLV) s'applique, et l'encadrement des loyers peut être activé.
Préavis réduit pour perte d'emploi 2026 : 1 mois même hors zone tendue
En cas de perte d'emploi (licenciement, rupture conventionnelle homologuée, fin de CDD non renouvelé ou premier emploi), le locataire peut donner congé avec un préavis réduit à 1 mois, même hors zone tendue. Ce droit est prévu à l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le motif doit être concurrent à l'envoi du congé.
Préavis 1 mois pour mutation professionnelle 2026
La mutation professionnelle permet au locataire d'un bail vide hors zone tendue de bénéficier d'un préavis réduit à 1 mois. Elle doit être imposée par l'employeur et entraîner un changement de lieu de travail augmentant significativement le temps de trajet. Un justificatif de l'employeur précisant le nouveau lieu d'affectation est obligatoire. Le premier emploi est généralement assimilé à une mutation.
Préavis en colocation : règles pour chaque colocataire 2026
En colocation avec bail unique, le colocataire sortant donne congé selon les mêmes règles qu'un locataire individuel (1 ou 3 mois selon zone et type de bail). Sa solidarité pour les loyers prend fin 6 mois après son congé, ou immédiatement si un nouveau colocataire est accepté par le bailleur. Un avenant au bail formalise le remplacement.
Préavis location meublée : règles 2026
En location meublée, le locataire peut partir avec seulement 1 mois de préavis, partout en France et sans aucun justificatif, en application de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur, en revanche, doit donner 3 mois de préavis pour un non-renouvellement. Le bail mobilité ne comporte aucun préavis de la part du bailleur car il n'est pas renouvelable.
Congé pour reprise : conditions et modèle 2026
Le congé pour reprise permet au bailleur de récupérer son logement pour y habiter lui-même ou y loger un proche (conjoint, partenaire PACS, concubin notoire, ascendants, descendants). La lettre doit être envoyée au moins 6 mois avant l'échéance du bail, préciser le bénéficiaire et la nature du lien. La fraude est sanctionnée pénalement.
Congé pour vente : droits du locataire 2026
Le congé pour vente permet au bailleur de récupérer son bien pour le vendre, avec un préavis de 6 mois avant la fin du bail. Le locataire bénéficie d'un droit de préemption : il peut acheter le bien en priorité dans un délai de 2 mois (+ 2 mois pour le financement). Le prix de vente doit figurer dans la lettre de congé.
Lettre de préavis locataire : 3 modèles prêts à envoyer
La lettre de préavis locataire doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur. Elle doit préciser l'adresse du logement, la date de départ souhaitée et, si applicable, le motif du préavis réduit. Trois situations principales existent : préavis 3 mois (bail vide, zone non tendue), 1 mois (zone tendue), et 1 mois motif spécial (mutation, perte d'emploi, etc.).
Préavis 3 mois locataire : règles et réduction 2026
Le préavis de 3 mois est la règle de droit commun pour les baux vides situés hors zone tendue. Il peut être réduit à 1 mois dans six situations prévues par la loi : mutation professionnelle, premier emploi, perte d'emploi involontaire, obtention du RSA ou de l'AAH, logement déclaré insalubre, et violences conjugales. Un justificatif doit accompagner la lettre.
Préavis 1 mois locataire : zones tendues 2026
En zone tendue (1 151 communes selon le décret du 10 mai 2013), le locataire d'un bail nu bénéficie d'un préavis de 1 mois au lieu de 3 mois. Il suffit de mentionner explicitement "logement situé en zone tendue" dans la lettre de congé ; aucun justificatif n'est requis. Le délai court à partir de la réception de la LRAR.
Acte de cautionnement solidaire : modèle gratuit 2026
L'acte de cautionnement solidaire engage une personne à payer les dettes locatives à la place du locataire sans que le bailleur ait à poursuivre le locataire en premier. Depuis la loi ELAN (2018), les mentions manuscrites spécifiques sont supprimées ; un simple paraphe suffit. Le cumul avec une GLI est interdit sauf pour les étudiants et apprentis.
Modèle d'état des lieux gratuit 2026 : entrée et sortie
L'état des lieux est obligatoire à l'entrée et à la sortie d'un logement, établi contradictoirement (art. 3-2 loi 89-462, décret du 30 mars 2016). Il décrit pièce par pièce l'état du logement. Son absence crée une présomption de bon état en faveur du locataire. Les frais d'huissier sont partagés équitablement.
Clauses abusives dans un bail : liste exhaustive 2026
L'article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 liste les clauses réputées non écrites dans un bail d'habitation. Ces clauses sont nulles de plein droit, même si elles ont été signées par le locataire. La nullité est partielle : seule la clause est annulée, pas le bail entier.
Loi du 6 juillet 1989 sur les baux : explications et articles clés
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est le texte fondamental du droit locatif français. Elle fixe les droits et obligations des bailleurs et locataires, les conditions de résiliation, les règles sur le loyer, le dépôt de garantie et les congés. Elle a été substantiellement modifiée par les lois ALUR (2014) et ELAN (2018).
Modèle de bail étudiant 2026 : 9 mois, conditions et template
Le bail étudiant est un bail meublé de 9 mois, non reconductible tacitement. Il est réservé aux locataires étudiants (enseignement supérieur). Le dépôt de garantie est plafonné à 2 mois HC. À l'échéance, le logement est libéré sans préavis bailleur, ce qui constitue un avantage majeur pour le propriétaire.
Contrat de location saisonnière 2026 : modèle complet
La location saisonnière est régie par le Code civil (art. 1709 et suivants) et non par la loi de 1989. Elle est limitée à 90 jours consécutifs par locataire, le logement ne pouvant être une résidence principale. Le propriétaire doit déclarer son activité en mairie et respecter la réglementation Airbnb locale.
Modèle de bail de colocation 2026 : bail unique, clause solidarité
En colocation, le bail peut être unique (signé par tous les colocataires) ou constitué de baux séparés. La clause de solidarité (art. 8-1 loi 89-462) rend chaque colocataire responsable de l'intégralité du loyer. La solidarité du colocataire sortant prend fin 6 mois après son congé, ou dès remplacement par un nouveau colocataire.
Modèle de bail mobilité 2026 : conditions, template et risques
Le bail mobilité, créé par la loi ELAN (art. 107), est un contrat de location meublée d'une durée de 1 à 10 mois, non renouvelable. Il est réservé à 6 catégories de locataires (étudiant, apprenti, stagiaire, etc.) et n'autorise aucun dépôt de garantie. La garantie Visale est recommandée.
Modèle de bail meublé gratuit 2026 : template conforme
Un bail meublé dure 1 an renouvelable (9 mois pour les étudiants) et exige la présence des 11 meubles listés dans le décret du 31 juillet 2015. Le dépôt de garantie est plafonné à 2 mois de loyer hors charges. Le préavis locataire est d'1 mois sans justificatif.
Modèle de bail de location vide : template complet 2026
Un bail de location vide doit respecter le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Sa durée est de 3 ans (personne physique) ou 6 ans (personne morale). Le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charges. Le modèle doit inclure 19 mentions obligatoires.
Prix immobilier 2026 en 2026 : méthode, chiffres et cadre juridique
Analyse pratique sur prix immobilier 2026 : cadre juridique, impacts opérationnels, tableau d’analyse et plan d’action.
Comment investir dans l’immobilier en 2026 : méthode, chiffres et cadre juridique
Analyse pratique sur comment investir dans l’immobilier : cadre juridique, impacts opérationnels, tableau d’analyse et plan d’action.
Fiscalité des revenus locatifs en 2026 : méthode, chiffres et cadre juridique
Analyse pratique sur fiscalité des revenus locatifs : cadre juridique, impacts opérationnels, tableau d’analyse et plan d’action.
SCI à l’IS: rappeler systématiquement la double couche IS + fiscalité des dividendes : analyse pratique et conformité 2026
IS normal à 25 %; taux réduit à 15 % sur 42 500 EUR sous conditions, puis fiscalité de distribution (PFU par défaut).
PDP: première liste publiée en janvier 2026 et phase pilote 2026 : analyse pratique et conformité 2026
La DGFiP publie une première vague de plateformes et annonce une phase pilote en 2026.
Facturation électronique: réception obligatoire dès septembre 2026, émission PME/TPE en 2027 : analyse pratique et conformité 2026
Toutes les entreprises assujetties à la TVA doivent pouvoir recevoir en 2026; l’émission est échelonnée selon la taille.
Pinel: nouvelles souscriptions fermées depuis le 1er janvier 2025 : analyse pratique et conformité 2026
Le dispositif Pinel ne peut plus être souscrit pour de nouveaux investissements depuis 2025.
Dispositif Denormandie maintenu jusqu’au 31 décembre 2027 : analyse pratique et conformité 2026
La réduction d’impôt pour investissement locatif dans l’ancien avec travaux reste ouverte.
DPE: mesures anti-fraude renforcées (certification, QR code, contrôles) : analyse pratique et conformité 2026
Le cadre réglementaire renforce la fiabilité des diagnostics de performance énergétique.
Décence énergétique en location nue: logements G exclus à partir des baux 2025 : analyse pratique et conformité 2026
Pour les baux signés/renouvelés/reconduits entre 2025 et 2027, seuls les logements classés A à F sont louables.
Meublés touristiques: enregistrement généralisé au plus tard le 20 mai 2026 : analyse pratique et conformité 2026
La procédure d’enregistrement devient généralisée avec numéro d’enregistrement pour les meublés de tourisme.
Meublés de tourisme: nouveaux seuils micro-BIC (revenus 2025 déclarés en 2026) : analyse pratique et conformité 2026
Les seuils et abattements micro-BIC changent: non classé 15 000 EUR / 30 %, classé 77 700 EUR / 50 %.