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    Investissement immobilier

    Calcul du rendement locatif net : formule, charges à déduire et exemples

    Le rendement locatif net déduit toutes les charges annuelles (taxe foncière, charges de copropriété, assurance, gestion, vacance) du loyer annuel avant de diviser par le prix d'achat. Pour un bien à 150 000 € avec 2 800 € de charges annuelles, le rendement net tombe à 3,8 % contre 5,6 % brut.

    08/05/20264 min (852 mots)

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    EN RÉSUMÉ (50 mots) : Le rendement locatif net déduit toutes les charges annuelles (taxe foncière, charges de copropriété, assurance, gestion, vacance) du loyer annuel avant de diviser par le prix d'achat. Pour un bien à 150 000 € avec 2 800 € de charges annuelles, le rendement net tombe à 3,8 % contre 5,6 % brut.

    Quelle est la formule du rendement locatif net ?

    Le rendement locatif net affine le rendement brut en intégrant toutes les charges annuelles supportées par le propriétaire. C'est l'indicateur réaliste de la performance d'un investissement avant imposition.

    Formule officielle :

    Rendement net (%) = [(Loyer annuel − Charges annuelles) / Prix d'achat] × 100

    Les charges à déduire incluent l'ensemble des dépenses récurrentes liées à la détention et à la gestion du bien.

    Quelles charges faut-il déduire pour calculer le rendement net ?

    Les charges déductibles pour le calcul du rendement net sont au nombre de six grandes catégories. Chacune impacte significativement le résultat final et doit être estimée avec soin avant tout investissement.

    Liste complète des charges à déduire

    ChargeMontant indicatifCommentaire
    Taxe foncière800 à 2 500 €/anVariable selon la commune
    Charges copropriété non récupérables300 à 800 €/anEnviron 30 % du total copro
    Assurance PNO150 à 350 €/anObligatoire en copropriété
    Frais de gestion locative7 à 10 % des loyersSi délégation à une agence
    Assurance loyers impayés (GLI)2 à 4 % des loyersFacultatif mais recommandé
    Vacance locative1 mois de loyer/anEstimation prudente

    Source : ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement), UFC-Que Choisir.

    Total charges typiques pour un bien à 700 €/mois : entre 2 500 et 3 500 €/an, selon que vous gérez vous-même ou déléguez à une agence.

    Exemple chiffré : rendement net sur un bien à 150 000 €

    Reprenons le même bien que pour le rendement brut pour permettre la comparaison directe.

    ParamètreValeur
    Prix d'achat (frais inclus)150 000 €
    Loyer mensuel700 €
    Loyer annuel brut8 400 €
    Taxe foncière900 €
    Charges copro non récupérables400 €
    Assurance PNO200 €
    Frais de gestion (8 %)672 €
    Assurance loyers impayés (3 %)252 €
    Vacance locative (1 mois)700 €
    Total charges annuelles3 124 €
    Loyer net annuel5 276 €
    Rendement net3,5 %

    Calcul : (5 276 / 150 000) × 100 = 3,5 % (vs 5,6 % brut)

    L'écart brut/net est ici de 2,1 points, ce qui est représentatif. Selon l'analyse de 8 500 simulations ToutMonImmo en 2025, l'écart médian brut/net est de 1,8 point sur l'ensemble des simulations françaises.

    Quel est l'écart typique entre rendement brut et rendement net ?

    L'écart entre rendement brut et rendement net varie selon le mode de gestion et la commune. En gestion autonome sans assurance loyers impayés, l'écart est de 1,2 à 1,5 point. En gestion déléguée avec assurance complète, il monte à 2 à 2,5 points.

    Tableau comparatif rendement brut vs net par ville

    VilleRendement brutRendement net estiméÉcart
    Paris3,2 %1,6 %− 1,6 pt
    Lyon4,8 %3,1 %− 1,7 pt
    Nantes4,9 %3,2 %− 1,7 pt
    Toulouse5,3 %3,5 %− 1,8 pt
    Strasbourg5,7 %3,9 %− 1,8 pt
    Marseille6,1 %4,2 %− 1,9 pt
    Lille6,4 %4,4 %− 2,0 pt

    Note : estimations basées sur une gestion déléguée avec GLI. En autogestion, ajoutez environ 0,5 à 0,7 point.

    FAQ — Rendement locatif net

    Q1 : La taxe foncière est-elle toujours à charge du propriétaire ? Oui, la taxe foncière est due par le propriétaire au 1er janvier de chaque année, quel que soit le locataire en place. Elle n'est pas récupérable sur le locataire (contrairement à certaines taxes d'enlèvement des ordures ménagères).

    Q2 : Les travaux d'entretien sont-ils inclus dans le rendement net ? Ils ne sont pas systématiquement inclus dans le calcul standard. Il est cependant conseillé de provisionner 0,5 à 1 % de la valeur du bien par an pour l'entretien courant, ce qui réduirait encore le rendement net de 0,3 à 0,5 point.

    Q3 : Comment calculer le rendement net si je gère moi-même ? Supprimez les frais de gestion (7-10 %) de vos charges. Votre charge principale restera la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables et l'assurance PNO. L'économie est réelle mais demande du temps.

    Q4 : Le rendement net tient-il compte de l'imposition ? Non. Le rendement net de charges ne tient pas compte de l'impôt sur les loyers. Pour cela, il faut calculer le rendement net-net, qui intègre votre tranche marginale d'imposition (TMI) et les prélèvements sociaux (17,2 %).

    Q5 : Quel rendement net viser pour que l'investissement soit rentable ? Un rendement net de charges d'au moins 3,5 à 4 % est généralement nécessaire pour absorber la fiscalité et dégager un cash-flow neutre ou positif selon votre financement. En dessous de 3 %, le bien est difficile à autofinancer.

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