Simulateur LMNP 2026 : calcul de l'économie fiscale en micro-BIC et régime réel

EN RÉSUMÉ (50 mots) : Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet en régime réel de déduire l'amortissement du bien et des meubles, réduisant la base imposable quasi à zéro. Pour un bien à 200 000 € loué 900 €/mois au TMI 30 %, l'économie fiscale réelle atteint 2 100 €/an contre 1 350 € en micro-BIC.

Qu'est-ce que le statut LMNP et qui peut en bénéficier ?

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) s'applique à tout propriétaire qui loue un logement meublé sans que cette activité constitue son activité principale. C'est le statut le plus flexible de la location immobilière française, accessible sans démarche particulière dès lors que les conditions de seuil sont respectées.

Seuils LMNP en 2026 :

Le propriétaire est LMNP (et non LMP) si l'une des deux conditions est remplie :

• Les recettes locatives meublées sont inférieures à 23 000 €/an, OU
• Les recettes meublées représentent moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal

Source : article 151 septies du Code Général des Impôts — legifrance.gouv.fr.

Exigences du logement meublé : le logement doit disposer de l'ensemble du mobilier listé par le décret du 31 juillet 2015 (lit avec literie, table, chaises, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, etc.). Source : décret n°2015-981.

Quelle est la différence entre micro-BIC et régime réel en LMNP ?

Ces deux régimes d'imposition produisent des résultats fiscaux très différents selon le niveau de charges et d'amortissement du bien.

Comparatif micro-BIC vs régime réel LMNP

Critère	Micro-BIC	Régime réel LMNP
Seuil d'accès	Recettes < 77 700 €/an	Toujours accessible sur option
Méthode	Abattement forfaitaire 50 %	Déduction charges réelles + amortissements
Amortissement	Non	Oui (bâti, mobilier, travaux)
Comptabilité	Simplifiée	Complète (liasse fiscale)
Coût comptable	Faible	500 à 1 500 €/an (expert-comptable)
Déficit reportable	Non	Oui (revenus BIC futurs)
CFE	Oui	Oui

Règle de choix : si vos charges réelles + amortissements représentent plus de 50 % de vos loyers, le régime réel est plus avantageux. C'est quasi systématiquement le cas lors de l'acquisition (amortissement élevé en début de détention).

Comment calculer l'amortissement LMNP réel ?

L'amortissement se calcule composante par composante selon les règles du PCG. Le terrain, non amortissable, représente généralement 15 à 20 % de la valeur totale.

Tableau d'amortissement pour un bien à 200 000 €

Composante	Valeur	Durée	Amortissement annuel
Bâti (80 % hors terrain)	160 000 €	30 ans	5 333 €
Terrain (20 %)	40 000 €	Non amortissable	0 €
Mobilier initial	8 000 €	7 ans	1 143 €
Total amortissement annuel			6 476 €

Source : BOFiP — BOI-BIC-AMT-10-20 (méthode linéaire d'amortissement).

Exemple chiffré : économie fiscale LMNP pour 200 000 €, 900 €/mois, TMI 30 %

Paramètre	Micro-BIC	Régime réel
Loyer annuel	10 800 €	10 800 €
Abattement / charges déductibles	5 400 € (50 %)	3 000 € charges + 6 476 € amortissement
Base imposable	5 400 €	1 324 €
Impôt (TMI 30 % + 17,2 % PS)	2 538 €	622 €
Économie fiscale vs nu (base 4 000 € d'impôt)	1 462 €/an	3 378 €/an

La différence d'économie fiscale entre micro-BIC et régime réel est de 916 €/an pour ce profil — soit plus que le coût d'un expert-comptable spécialisé.

Qu'est-ce que la CFE en LMNP et comment la calculer ?

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est obligatoire pour tout LMNP, même non professionnel. Elle est calculée sur la valeur locative cadastrale des biens loués et varie selon la commune.

Montants indicatifs CFE 2026 :

• Petites communes (< 5 000 hab.) : 150 à 400 €/an
• Communes moyennes (5 000-50 000 hab.) : 300 à 600 €/an
• Grandes villes (> 50 000 hab.) : 400 à 1 200 €/an

La CFE vient en déduction de la base imposable en régime réel LMNP (charge déductible), ce qui atténue son impact réel.

FAQ — Simulateur LMNP

Q1 : Faut-il s'immatriculer pour exercer en LMNP ? Oui. Depuis janvier 2023, tout loueur meublé doit s'immatriculer au Registre du Commerce et des Sociétés (INPI) et obtenir un numéro SIRET. La démarche est gratuite et en ligne sur formalites.entreprises.gouv.fr.

Q2 : Le LMNP est-il compatible avec un achat en SCI ? La SCI (à l'IR) est incompatible avec le régime LMNP car la SCI est une structure civile et la location meublée est une activité commerciale. Cela entraînerait une requalification de la SCI à l'IS. Seule une SCI soumise à l'IS peut louer en meublé.

Q3 : Peut-on cumuler LMNP et revenus fonciers (location nue) ? Oui. Un propriétaire peut avoir simultanément des revenus fonciers (location nue) et des revenus BIC (location meublée). Ce sont deux catégories distinctes d'imposition.

Q4 : Que se passe-t-il si je dépasse le seuil LMNP (23 000 €) ? Si vos recettes meublées dépassent 23 000 € ET représentent plus de 50 % de vos revenus globaux, vous basculez en LMP (Loueur Meublé Professionnel) avec un régime fiscal et social différent.

Q5 : Le régime LMNP réel change-t-il à la revente ? En 2026, des discussions législatives ont lieu sur la réintégration de l'amortissement dans le calcul de la plus-value lors de la cession. Vérifiez la loi en vigueur sur legifrance.gouv.fr avant toute cession.

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