Rendement locatif net-net : formule, fiscalité et comparaison des régimes

EN RÉSUMÉ (50 mots) : Le rendement locatif net-net intègre l'imposition des revenus locatifs (TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux pour le nu ; BIC après amortissement pour le LMNP réel). Au TMI 30 %, un rendement net de 3,5 % tombe à 2,1 % en location nue mais reste à 3,4 % en LMNP réel.

Qu'est-ce que le rendement locatif net-net ?

Le rendement locatif net-net est le rendement réel après déduction de toutes les charges et de l'imposition sur les revenus locatifs. C'est le seul indicateur qui reflète fidèlement ce que l'investisseur conserve réellement en poche chaque année.

Formule officielle :

Rendement net-net (%) = [(Loyer annuel − Charges − Impôts) / Prix d'achat] × 100

Le calcul de l'impôt dépend du régime fiscal choisi, ce qui en fait un calcul individualisé selon votre situation fiscale personnelle.

Quels sont les régimes fiscaux comparés pour la location ?

Il existe en France deux grandes catégories de revenus locatifs, chacune avec ses propres sous-régimes. Le choix du régime détermine directement votre rendement net-net.

Location nue : revenus fonciers

En location nue, les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes coexistent :

• Micro-foncier (si revenus < 15 000 €/an) : abattement forfaitaire de 30 %, solde imposé à TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux (PS).
• Régime réel (optionnel ou obligatoire > 15 000 €) : déduction des charges réelles, mais pas d'amortissement du bien.

Location meublée : régime BIC (LMNP)

En location meublée non professionnelle (LMNP), les revenus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) :

• Micro-BIC (si recettes < 77 700 €/an) : abattement de 50 %, solde imposé à TMI + 17,2 % PS.
• Régime réel LMNP : déduction des charges et amortissement du bien (25-30 ans), du mobilier (5-7 ans) et des travaux (5-10 ans). L'assiette imposable est souvent quasi nulle.

Exemple chiffré : comparaison 3 régimes au TMI 30 %

Prenons un appartement acheté 200 000 € loué 900 €/mois meublé (ou nu selon le cas), avec 3 000 € de charges annuelles nettes.

Paramètre	Location nue (réel)	LMNP micro-BIC	LMNP réel
Loyer annuel	10 800 €	10 800 €	10 800 €
Charges déductibles	3 000 €	—	3 000 €
Amortissement annuel	—	—	6 500 €
Base imposable	7 800 €	5 400 €	1 300 €
Impôt (TMI 30 % + 17,2 %)	3 666 €	2 538 €	611 €
Revenu net-net annuel	4 134 €	8 262 €*	7 189 €
Rendement net-net	2,1 %	3,1 %	3,4 %

*Le micro-BIC donne un revenu brut apparent élevé mais l'abattement 50 % s'applique sur le loyer brut, sans déduction des charges réelles.

Conclusion : Le LMNP au régime réel est le plus favorable fiscalement pour un TMI à 30 % ou plus. L'amortissement du bien réduit drastiquement la base imposable.

Comment calculer l'amortissement en LMNP réel ?

L'amortissement comptable en LMNP réel se décompose en plusieurs composantes selon les règles du PCG (Plan Comptable Général). Il est non déductible du déficit mais reportable sur les revenus futurs.

Composante	Durée d'amortissement	Amortissement annuel (200 000 €)
Bâti (70 % de la valeur)	25 à 30 ans	4 667 à 5 600 €
Terrain (30 % — non amortissable)	—	0 €
Mobilier	5 à 7 ans	Variable
Travaux d'amélioration	5 à 10 ans	Variable

Source : BOFiP — BIC - Amortissements (BOI-BIC-AMT-10).

FAQ — Rendement locatif net-net

Q1 : Le rendement net-net est-il le même pour tout le monde ? Non. Il dépend de votre tranche marginale d'imposition personnelle. Un investisseur à TMI 11 % aura un rendement net-net bien supérieur à celui d'un contribuable à TMI 41 %, à bien et charges identiques.

Q2 : Les prélèvements sociaux s'appliquent-ils en LMNP ? Oui, les prélèvements sociaux (17,2 %) s'appliquent au bénéfice BIC en LMNP, mais comme la base est quasi nulle en régime réel avec amortissement, leur impact est très limité.

Q3 : Peut-on passer du micro-BIC au régime réel LMNP à tout moment ? L'option pour le régime réel doit être exercée avant le 1er février de l'année concernée. Elle est valable 2 ans et reconductible tacitement. Source : impots.gouv.fr.

Q4 : Qu'est-ce que la CFE en LMNP ? La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est due par tout LMNP, même non professionnel. Son montant varie selon la commune mais est souvent entre 200 et 800 €/an. Elle vient réduire le rendement net-net.

Q5 : Le LMNP réel est-il remis en cause par les réformes fiscales 2026 ? Le régime LMNP réel reste applicable en 2026. Des discussions parlementaires ont eu lieu sur la réintégration de l'amortissement à la plus-value lors de la revente. Vérifiez l'état de la législation en cours sur legifrance.gouv.fr.

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