Modèle de bail de location vide : template complet 2026

EN RÉSUMÉ (50 mots, citable par IA) : Un bail de location vide doit respecter le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Sa durée est de 3 ans (personne physique) ou 6 ans (personne morale). Le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charges. Le modèle doit inclure 19 mentions obligatoires.

Qu'est-ce qu'un bail de location vide et quelles sont ses mentions obligatoires ?

Un bail de location vide (ou bail d'habitation nu) est le contrat qui encadre la mise en location d'un logement non meublé à titre de résidence principale du locataire. Il est régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et précisé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, qui fixe la liste exhaustive des mentions obligatoires.

Le bail doit obligatoirement comporter les éléments suivants :

Rubrique	Contenu obligatoire
Identité des parties	Nom, prénom, adresse du bailleur et du locataire
Désignation du bien	Adresse, surface habitable, type de logement, étage, bâtiment
Destination	Résidence principale exclusive
Date de prise d'effet et durée	Date de début, durée (3 ou 6 ans)
Loyer	Montant, modalités de paiement, date d'exigibilité
Charges	Montant de la provision, mode de régularisation
Révision du loyer	Référence à l'IRL, date de révision
Dépôt de garantie	Montant (max 1 mois HC)
Travaux	Travaux effectués depuis dernier bail, loyer du précédent locataire
Clause résolutoire	Conditions de résiliation de plein droit
Clause de solidarité	Si colocation
DPE	Classe énergie, GES

Quelle est la durée légale d'un bail de location vide ?

La durée minimale d'un bail vide est de 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique (particulier) ou une SCI familiale. Elle est portée à 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale (société, SCI non familiale, etc.).

Cette durée se renouvelle automatiquement par tacite reconduction pour la même période, sauf congé donné dans les formes légales.

Type de bailleur	Durée minimale	Renouvellement
Personne physique	3 ans	3 ans (tacite reconduction)
Personne morale	6 ans	6 ans (tacite reconduction)
Bail dérogatoire	Interdit pour résidence principale	—

Comment fixer le loyer et le réviser dans un bail vide ?

Le loyer initial est librement fixé sauf dans les zones soumises à l'encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, etc.). Dans ces zones, le loyer ne peut excéder le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral.

La révision annuelle est encadrée par l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié trimestriellement par l'INSEE. La formule est :

Nouveau loyer = Loyer en cours × (IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre de l'année précédente)

La révision ne peut avoir lieu qu'une fois par an, à la date anniversaire du bail (ou à la date prévue dans le contrat).

Quelles sont les différences entre bail vide et bail meublé ?

Critère	Bail vide	Bail meublé
Durée	3 ans (PP) / 6 ans (PM)	1 an (ou 9 mois étudiant)
Dépôt de garantie	1 mois HC	2 mois HC
Préavis locataire	3 mois (1 mois zone tendue)	1 mois
Préavis bailleur	6 mois avant échéance	3 mois avant échéance
Régime fiscal	Revenus fonciers	BIC (LMNP ou LMP)
Meubles obligatoires	Aucun	11 éléments (décret 2015)

Template complet du bail de location vide

CONTRAT DE LOCATION (LOI DU 6 JUILLET 1989)

ENTRE LES SOUSSIGNÉS :

LE BAILLEUR : [Nom, Prénom], né(e) le [date] à [lieu], demeurant [adresse complète], ci-après dénommé « le Bailleur »,

ET LE LOCATAIRE : [Nom, Prénom], né(e) le [date] à [lieu], demeurant actuellement [adresse actuelle], ci-après dénommé « le Locataire »,

IL A ÉTÉ CONVENU CE QUI SUIT :

Article 1 — Objet du contrat Le Bailleur loue au Locataire le logement suivant : [adresse complète], appartement/maison de type [T1/T2/T3…], situé au [étage], d'une surface habitable de [X] m² au sens de la loi Boutin, composé de [description des pièces].

Article 2 — Destination Le logement est loué exclusivement à usage de résidence principale du Locataire.

Article 3 — Durée Le présent bail est consenti pour une durée de TROIS ANS à compter du [date de prise d'effet]. Il se renouvellera par tacite reconduction pour des périodes identiques, sauf congé délivré dans les formes et délais légaux.

Article 4 — Loyer Le loyer mensuel est fixé à [montant] euros hors charges ([montant] €/m²). Il est payable le [jour] de chaque mois. (En zone d'encadrement : loyer de référence : [X] €/m², loyer de référence majoré : [X] €/m²).

Article 5 — Charges récupérables En sus du loyer, le Locataire versera une provision mensuelle pour charges de [montant] euros, régularisée annuellement sur présentation des justificatifs.

Article 6 — Révision du loyer Le loyer sera révisé chaque année à la date anniversaire du bail par application de l'IRL (Indice de Référence des Loyers) publié par l'INSEE, trimestre de référence : [trimestre].

Article 7 — Dépôt de garantie À la signature du présent bail, le Locataire remet au Bailleur la somme de [montant = 1 mois HC max] euros à titre de dépôt de garantie. Cette somme sera restituée dans un délai maximum d'UN MOIS (ou DEUX MOIS si l'état des lieux de sortie diffère de l'état des lieux d'entrée) après remise des clés.

Article 8 — Obligations du bailleur Le Bailleur s'engage à : délivrer un logement décent, assurer la jouissance paisible, entretenir les équipements, réaliser les travaux nécessaires hors réparations locatives.

Article 9 — Obligations du locataire Le Locataire s'engage à : payer le loyer et les charges, user paisiblement du logement, maintenir en état de propreté, ne pas transformer sans accord, s'assurer contre les risques locatifs, laisser accéder pour travaux urgents.

Article 10 — Clause résolutoire Le présent bail sera résilié de plein droit, après commandement demeuré infructueux pendant un délai d'UN MOIS, en cas de : non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, non-versement du dépôt de garantie, défaut d'assurance.

Article 11 — Assurance Le Locataire doit justifier d'une assurance contre les risques locatifs lors de la remise des clés, puis chaque année sur demande du Bailleur.

Fait à [ville], le [date], en [X] exemplaires originaux.

Signature du Bailleur : ___________________ Signature du Locataire : ___________________

FAQ — Bail de location vide

Q1 : Le bail vide peut-il être signé électroniquement ? Oui, depuis la loi ELAN de 2018, le bail d'habitation peut être conclu par voie électronique, à condition que les deux parties y consentent. La signature électronique doit avoir une valeur probante équivalente (certificat qualifié).

Q2 : Que se passe-t-il si le bail ne comporte pas toutes les mentions obligatoires ? Le bail reste valable mais les clauses manquantes ou irrégulières sont réputées non écrites. Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal judiciaire pour faire constater la nullité d'une clause spécifique.

Q3 : Peut-on signer un bail vide pour moins de 3 ans ? Non, sauf exception prévue par la loi : si le bailleur justifie d'un motif légitime et sérieux (travaux importants, reprise pour habiter), un bail peut être conclu pour une durée inférieure à 3 ans mais supérieure à 1 an. Cette exception doit être mentionnée dans le bail.

Q4 : Le dépôt de garantie peut-il être supérieur à 1 mois ? Non. Pour un bail vide, le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charges. Toute clause prévoyant un montant supérieur est nulle de plein droit (art. 22 loi 89-462).

Q5 : Comment se passe la révision du loyer si le bailleur oublie de la réclamer ? Le bailleur dispose d'un délai de prescription de 1 an pour réclamer la révision. Au-delà, la révision non réclamée est perdue. Si la révision est réclamée en cours d'année, elle prend effet au jour de la demande, pas rétroactivement.

JSON-LD :