Sous-location et Airbnb dans votre logement loué : les droits du bailleur en 2026

EN RÉSUMÉ — Votre locataire propose votre appartement sur Airbnb pendant ses vacances, ou le sous-loue à un tiers sans vous en avoir informé. Cette situation, banalisée par l'essor des plateformes numériques, est pourtant illicite : l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 pose clairement que la sous-location sans accord écrit du bailleur constitue une violation du bail. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a renforcé ce cadre en rendant obligatoire l'enregistrement en mairie de toute location meublée de courte durée, y compris lorsque c'est le locataire qui loue. En 2026, le bailleur qui découvre une sous-location non autorisée dispose de recours concrets — à condition de les enclencher dans les formes.

L'article 8 : un interdit légal, pas une simple recommandation contractuelle

La règle est inscrite à l'article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, texte de référence de toute location à usage de résidence principale. La sous-location est interdite sauf deux conditions cumulatives : l'accord écrit du bailleur, et la fixation du loyer de sous-location par accord écrit. L'accord ne peut pas être verbal. Il ne peut pas non plus être tacite : le fait que le bailleur ait su la situation ou se soit tu ne vaut pas autorisation au sens de la loi.

La règle s'applique à toutes les formes de sous-location : hébergement rémunéré de courte durée via une plateforme, colocation organisée unilatéralement par le locataire, mise à disposition d'une chambre à un tiers contre loyer. La seule exception est l'hébergement strictement gratuit — accueillir un ami ou un membre de la famille qui ne paie rien ne constitue pas une sous-location au sens légal.

Le plafond du loyer de sous-location est une règle d'ordre public : même si le bailleur autorise la sous-location, le sous-loyer ne peut pas dépasser le loyer principal. Un locataire qui tire profit de l'écart entre ce que le bailleur lui facture et ce qu'il perçoit du sous-locataire — pratique courante sur les plateformes dans les quartiers centraux — viole cette règle sur deux plans simultanément.

Airbnb dans votre logement : une double infraction depuis novembre 2024

Les plateformes de location de courte durée ont rendu la sous-location sans autorisation infiniment plus simple et plus lucrative. Un locataire d'un appartement de 60 m² dans un quartier demandé peut, le temps d'un week-end, percevoir un montant équivalent à une semaine de loyer. L'asymétrie d'information entre le bailleur (absent) et le locataire (présent ou non) rendait ce type de pratique difficile à détecter.

La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a modifié le paysage réglementaire en profondeur. Elle étend à l'ensemble des communes l'obligation de déclaration préalable — numéro d'enregistrement — pour toute location meublée touristique, y compris lorsque le logement constitue la résidence principale du déclarant. Ce numéro doit figurer sur toute annonce de location de courte durée dès lors que la mise en location est effective. Or, pour obtenir ce numéro, le locataire doit déclarer en mairie — et dans les communes qui ont instauré un régime d'autorisation de changement d'usage, cette autorisation appartient au propriétaire, pas au locataire.

Un locataire qui publie une annonce sans numéro d'enregistrement valide commet donc une infraction à la réglementation des meublés de tourisme en plus de violer l'article 8 de la loi de 1989. Ces deux niveaux d'illicéité renforcent considérablement la position du bailleur.

La limite de 120 nuits en résidence principale

La loi de 1989 ne régit que les logements loués à titre de résidence principale. Si votre locataire loue le logement en courte durée pendant ses absences, il transforme temporairement votre bien en meublé touristique. La limite légale de 120 nuits par année civile applicable à la résidence principale — telle que prévue par l'article L.631-7-1 A du code de la construction et de l'habitation — s'impose à lui devant la commune. Ce que vous pouvez faire vaut à un autre niveau : agir directement sur la relation contractuelle, indépendamment des infractions administratives.

Les recours du bailleur : de la mise en demeure à la résiliation judiciaire

La jurisprudence est constante : une sous-location sans autorisation constitue un manquement grave aux obligations du locataire, susceptible de justifier la résiliation judiciaire du bail. La procédure suit un chemin balisé :

• Mise en demeure écrite (lettre recommandée avec accusé de réception) exigeant la cessation immédiate de la sous-location non autorisée ;
• Si le locataire s'abstient de régulariser : assignation devant le tribunal judiciaire, qui peut prononcer la résiliation du bail ;
• La clause résolutoire du bail — quasi systématiquement présente dans les contrats types issus du décret de 1987 — peut être constatée acquise par le juge après une mise en demeure d'un mois restée sans effet.

La preuve de la sous-location peut s'établir de plusieurs façons : une annonce en ligne avec photos reconnaissables du logement, un constat d'huissier effectué à partir d'une annonce publiquement visible, ou les données transmises par la commune — car depuis la loi Le Meur, les plateformes déclarent annuellement le nombre de nuitées par adresse aux municipalités. Ces données peuvent être sollicitées dans le cadre d'une procédure judiciaire.

Situation	Sous-location légale ?	Action possible pour le bailleur
Aucun accord écrit du bailleur (bail silencieux ou interdiction)	Non	Mise en demeure + résiliation pour manquement grave
Accord oral du bailleur, non écrit	Non — l'écrit est exigé par la loi	Idem, l'accord oral n'a pas de valeur légale
Tolérance tacite du bailleur sans aucune réaction	Non — la tolérance ne vaut pas autorisation	Recours possible, mais plus difficile à défendre face au juge
Accord écrit, loyer de sous-location ≤ loyer principal	Oui	Surveiller le montant ; résilier si le plafond est dépassé
Accord écrit, mais loyer de sous-location supérieur au loyer principal	Partiellement — le dépassement est illicite	Restitution du surplus au bailleur + résiliation possible

L'autorisation dans le bail : une décision à peser avant la signature

Certains bailleurs choisissent d'autoriser la sous-location dans le bail, encadrée par une clause précise. Cette approche offre une visibilité et un cadre : la clause peut limiter la sous-location à une durée maximale par année, à un usage défini, ou conditionner toute sous-location à une information préalable du bailleur avec délai de réponse.

L'autorisation anticipée n'est cependant pas sans risque. Si votre logement est situé dans une zone soumise à l'encadrement des loyers, le sous-locataire bénéficie lui aussi de ce plafond légal. Et si votre locataire sous-loue à un tiers qui finit par refuser de partir à l'expiration de la sous-location, c'est votre locataire principal qui devra l'expulser — à ses frais, dans ses délais, avec sa responsabilité. Vous n'avez aucun lien contractuel direct avec le sous-locataire.

Un point souvent mal compris : le congé donné au locataire principal ne met pas automatiquement fin à la sous-location régulièrement consentie. Selon l'article 8 de la loi de 1989, le sous-locataire n'acquiert aucun droit direct à un bail de location avec vous — mais il peut contester une expulsion trop précipitée. Agir sur le bail principal avant que des situations de fait ne se consolident est la seule stratégie sûre.

Ce que la découverte d'un Airbnb illicite change à votre gestion patrimoniale

Du point de vue du rendement, la sous-location non autorisée n'est pas neutre : le locataire perçoit des recettes que vous n'encaissez pas, à des niveaux parfois significativement supérieurs à votre loyer mensuel dans les zones touristiques. Mais le vrai risque patrimonial est ailleurs. Un logement proposé régulièrement sur une plateforme subit une usure accrue — turnover de visiteurs, risque de dégradations par des tiers, modification tacite de l'usage du bien.

Si le logement est en copropriété, le règlement de copropriété peut interdire la location de courte durée ou en limiter l'usage à l'habitation bourgeoise. Dans ce cas, le syndicat des copropriétaires peut agir contre le locataire — mais votre responsabilité de bailleur peut aussi être engagée si vous n'avez pas pris les mesures nécessaires dès la connaissance des faits. La chaîne de responsabilité remonte.

Pensez également à vérifier votre contrat d'assurance propriétaire non-occupant (PNO) : certains assureurs excluent les sinistres survenus lors d'une location de courte durée non déclarée. Un incendie ou un dégât des eaux survenu pendant un séjour Airbnb non autorisé peut conduire à une levée partielle ou totale de la garantie. La sous-location non autorisée n'est donc pas un problème limité au seul rapport bailleur-locataire — elle peut exposer le bailleur à une perte patrimoniale directe, sans recours aisé contre le locataire défaillant si des preuves de l'état du logement n'ont pas été constituées en amont.

Le bailleur qui veut sécuriser sa situation sans aller jusqu'à la résiliation peut aussi opter pour un avenant autorisant une sous-location encadrée, en échange d'une participation aux recettes ou d'un ajustement du loyer — ce que rien n'interdit entre parties consentantes, dans le respect du plafond légal. Mieux vaut une situation transparente et contractualisée qu'une sous-location sauvage que l'on découvre au moment d'un sinistre ou d'un litige. Pour les situations les plus conflictuelles, la voie judiciaire reste le seul recours effectif.

FAQ

Le bail peut-il autoriser la sous-location à l'avance ?

Oui. L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la sous-location est possible si le bailleur donne son accord par écrit. Cet accord peut être inscrit dans le bail initial ou accordé ultérieurement par lettre recommandée. Il doit préciser que le loyer de sous-location ne peut excéder le loyer principal. Une autorisation ouverte sans plafond de durée ni de montant expose le bailleur à des situations difficiles à maîtriser.

Le locataire peut-il louer sa chambre à un colocataire sans autorisation du bailleur ?

La réponse dépend de la structure du bail. Si votre locataire est seul titulaire du bail et accueille un tiers rémunéré, c'est une sous-location soumise à l'article 8. Si vous avez co-signé un bail en colocation avec plusieurs locataires dès le départ, chaque locataire est cotitulaire : l'arrivée d'un nouveau cotitulaire suppose un avenant signé avec votre accord, mais il ne s'agit pas d'une sous-location unilatérale.

Que risque le locataire qui sous-loue sans autorisation ?

La résiliation judiciaire du bail pour manquement grave, après mise en demeure restée sans effet. Le juge apprécie au cas par cas, mais une sous-location Airbnb répétée constitue généralement un motif jugé sérieux. Le locataire doit aussi reverser au bailleur le surplus de loyer qu'il aurait perçu au-delà de son propre loyer — c'est une règle d'ordre public inscrite dans la loi de 1989.

Airbnb est-il obligé de transmettre des informations au bailleur ?

Non directement au bailleur. Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, les plateformes transmettent annuellement aux communes des données de nuitées par adresse. Ces données peuvent être sollicitées dans le cadre d'une procédure judiciaire. Le bailleur qui soupçonne une sous-location peut également recourir à un constat d'huissier établi à partir d'une annonce en ligne accessible publiquement.

Si j'ai autorisé la sous-location dans le bail, puis-je revenir dessus ?

Pas unilatéralement en cours de bail. Une autorisation contractuelle fait partie du contrat conclu : la retirer suppose un avenant signé par les deux parties ou un congé donné au locataire à l'échéance du bail. Si vous anticipez ce risque, limitez d'emblée l'autorisation à une période déterminée, un usage précis ou un nombre de nuitées annuel plafonné — sans quoi l'autorisation est ouverte pour toute la durée du bail.