TVA sur marge : la bascule dans le CIBS au 1er septembre 2026 et ce qu'elle exige du marchand de biens

EN RÉSUMÉ — Le 1er septembre 2026, l'article 268 du code général des impôts disparaît. La TVA sur marge des marchands de biens migre vers les articles L. 221-18 à L. 221-20 du code des impositions sur les biens et services (CIBS), par l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025. L'opération est officiellement une recodification à droit constant : le rapport au Président de la République affirme que les montants dus demeurent inchangés. Mais la nouvelle rédaction explicite des conditions qui, jusqu'ici, se lisaient entre les lignes de la doctrine et de la jurisprudence. Pour un marchand de biens, la question n'est pas de savoir si le droit change, c'est de savoir ce qu'un vérificateur en fera.

Ce que la recodification déplace, et ce qu'elle ne déplace pas

Rappelons le mécanisme, parce que tout l'enjeu tient à sa base d'imposition. Quand un marchand de biens revend un terrain à bâtir ou un immeuble bâti, la TVA porte en principe sur le prix total. Le régime de la marge, lui, ne taxe que la différence entre le prix de vente et le prix d'achat. Sur une opération achetée 200 000 € et revendue 300 000 €, l'écart n'est pas cosmétique : il sépare une TVA assise sur 300 000 € d'une TVA assise sur 100 000 €. C'est souvent la totalité de la marge nette d'une opération de lotissement.

Ce régime n'a jamais été un droit d'option : il s'applique lorsque l'acquisition n'a pas ouvert droit à déduction — typiquement, un achat auprès d'un particulier. À cette condition, la jurisprudence en a ajouté une seconde, décisive : l'identité juridique entre le bien acquis et le bien revendu, posée par le Conseil d'État dans deux décisions du 27 mars 2020 (n° 428234 et n° 431641). La Cour de justice de l'Union européenne, dans l'arrêt Icade Promotion du 30 septembre 2021 (C-299/20), avait jugé la lecture française trop généreuse au regard de la directive TVA.

La condition qui apparaît en toutes lettres : l'acquisition en vue de la revente

Les nouveaux articles L. 221-18 et L. 221-19 du CIBS reprennent la condition d'identité juridique, cantonnent expressément le régime aux terrains à bâtir taxés de plein droit et aux immeubles bâtis pour lesquels l'option à la TVA a été exercée, et ajoutent une exigence rédigée noir sur blanc : le bien doit avoir été acquis en vue de la revente. Cette intention d'achat était déjà consubstantielle au métier — c'est la définition même du marchand de biens. Mais entre une condition implicite, que l'administration doit établir, et une condition textuelle, que le contribuable doit pouvoir démontrer, la charge de la preuve ne se répartit pas de la même façon.

Disons-le avec prudence : rien dans les travaux préparatoires n'annonce un durcissement. Le rescrit publié au BOFiP le 18 février 2026 (BOI-RES-TVA-000253) confirme que l'intégralité de la doctrine antérieure — commentaires publiés comme rescrits individuels non rapportés — reste opposable à l'administration à compter du 1er septembre 2026, l'article 46 de l'ordonnance assimilant les références au CGI abrogé à celles du CIBS. Sur le papier, la continuité est complète.

Sur le terrain, une rédaction plus resserrée reste une rédaction plus resserrée. Les opérations les plus exposées sont celles où l'intention de revente est difficile à documenter au moment de l'achat : un bien acquis d'abord pour être loué puis revendu après division, un immeuble entré dans un patrimoine par succession ou apport, une acquisition dont l'affectation a changé en cours de route. Sur ces dossiers, notre guide de la TVA sur marge détaille les conditions à réunir opération par opération.

Le calendrier et ce qu'il faut sécuriser d'ici septembre

Date	Événement	Ce que ça implique pour le marchand de biens
17 décembre 2025	Ordonnance n° 2025-1247 de recodification de la TVA dans le CIBS	Texte publié, non encore applicable
18 février 2026	Rescrit BOFiP sur les dispositions transitoires	La doctrine antérieure reste opposable après la bascule
1er septembre 2026	Abrogation de l'article 268 du CGI, entrée en vigueur des articles L. 221-18 à L. 221-20 du CIBS	Nouvelles références à viser dans les actes et déclarations
31 décembre 2027	Fin de la tolérance sur les références obsolètes	Factures, déclarations et contrats visant l'ancien CGI restent valables jusqu'à cette date

Deux réflexes suffisent à absorber la bascule. Le premier est documentaire : faire évoluer les clauses fiscales des compromis et des actes, qui visent aujourd'hui « l'article 268 du CGI », vers les nouvelles références — la tolérance jusqu'au 31 décembre 2027 est un filet, pas une stratégie. Le second est probatoire, et il compte davantage : constituer, à l'achat, la trace de l'intention de revente. Objet social, procès-verbal de décision, plan de financement, mandat de commercialisation, inscription en stock et non en immobilisation. Aucune de ces pièces n'est nouvelle ; ce qui change, c'est le coût de leur absence.

Ce que ça vaut, en euros, sur une opération type

Prenez une opération d'achat-revente à 220 000 € puis 320 000 €, hors travaux, dans une hypothèse de simulation destinée à situer les ordres de grandeur — pas une promesse de rendement. Sous le régime de la marge, la TVA au taux normal de 20 % ne porte que sur les 100 000 € d'écart : la marge étant exprimée toutes taxes comprises, la taxe due ressort à environ 16 700 €. Requalifiée en TVA sur prix total, la même opération supporte une taxe assise sur les 320 000 € du prix de vente — de l'ordre de 53 300 € —, sans droit à déduction en amont puisque l'achat s'est fait auprès d'un particulier. La marge de l'opération n'y survit pas. C'est pour cette raison qu'une condition « de forme » mérite ici l'attention qu'on réserve d'habitude aux taux : elle ne coûte rien tant qu'elle est remplie, et elle emporte tout quand elle ne l'est pas. Le simulateur d'opération permet de tester les deux scénarios côte à côte.

La leçon économique : la recodification est un événement de risque, pas de taux

Il est tentant de classer cette réforme au rayon des formalités. Ce serait mal lire ce que fait un changement de code. Un texte réécrit repart à zéro en interprétation : la doctrine reste opposable, mais la jurisprudence, elle, se construit sur les mots nouveaux. Il faudra plusieurs années de contentieux pour que les articles du CIBS aient l'épaisseur interprétative qu'avait l'article 268. Entre les deux, il y a une zone d'incertitude — et l'incertitude a un prix, qui se paie en primes d'assurance, en honoraires de conseil et en opérations qu'on ne fait pas.

Le marché s'y ajustera de façon asymétrique. Les opérateurs structurés documentent déjà leurs acquisitions et absorberont la contrainte sans surcoût ; les investisseurs occasionnels qui pratiquent l'achat-revente sans dossier fiscal en subiront le poids relatif le plus lourd, et certains basculeront vers la détention longue en locatif, mieux balisée. Effet de second tour classique : la complexité fiscale ne redistribue pas seulement de l'impôt, elle redistribue des parts de marché vers ceux qui savent la traiter.

La conclusion est donc à double détente. Rien, à ce stade, n'indique une remise en cause délibérée du régime de la marge : les garanties transitoires sont sérieuses et le rescrit de février 2026 est clair. Mais un régime dont l'application dépend de conditions désormais explicites, dans un code neuf sans jurisprudence propre, exige un standard de preuve plus élevé qu'hier. Traitez le 1er septembre 2026 comme une échéance de mise à niveau documentaire — avant le contrôle, pas pendant.

FAQ

La TVA sur marge est-elle supprimée au 1er septembre 2026 ?

Non. Le régime est maintenu mais change de support juridique : l'article 268 du CGI est abrogé et remplacé par les articles L. 221-18 à L. 221-20 du code des impositions sur les biens et services, en application de l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025. Les conditions de fond restent celles issues du CGI et de la jurisprudence.

La doctrine BOFiP publiée avant la bascule reste-t-elle opposable ?

Oui. Le rescrit BOI-RES-TVA-000253 publié le 18 février 2026 indique que l'ensemble des commentaires de la doctrine fiscale et des prises de position individuelles non rapportés ni caducs restent opposables à l'administration à compter du 1er septembre 2026, l'article 46 de l'ordonnance assimilant les références au CGI abrogé à celles du CIBS.

Qu'est-ce que la condition d'identité juridique entre le bien acquis et le bien revendu ?

C'est l'exigence, posée par le Conseil d'État dans ses décisions du 27 mars 2020 (n° 428234 et n° 431641), que le bien revendu corresponde juridiquement au bien acheté. Une division parcellaire ou un changement de qualification entre l'achat et la revente peut faire perdre le bénéfice du régime de la marge et ramener la TVA sur le prix total.

Que signifie l'exigence d'acquisition « en vue de la revente » ?

Elle traduit dans le texte l'intention spéculative propre au marchand de biens. En pratique, elle invite à documenter cette intention dès l'acquisition : objet social, inscription du bien en stock, plan de financement, mandat de commercialisation. Un bien d'abord détenu pour un autre usage est plus difficile à rattacher au régime.

Dois-je modifier mes actes et factures qui visent l'article 268 du CGI ?

Oui, à terme. Les documents existants faisant référence aux dispositions abrogées du CGI conservent leur validité jusqu'au 31 décembre 2027 selon les dispositions transitoires. Il est prudent de mettre à jour dès la rentrée 2026 les modèles de compromis, d'actes et de mentions de facturation avec les nouvelles références du CIBS.