TVA sur marge : la bascule dans le CIBS reportée au 1er janvier 2027

EN RÉSUMÉ — La bascule n'aura pas lieu le 1er septembre 2026. L'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026, publiée au Journal officiel du 28 juillet, reporte au 1er janvier 2027 le transfert de la TVA du code général des impôts vers le code des impositions sur les biens et services (CIBS). L'article 268 du CGI, qui fonde la TVA sur marge des marchands de biens, survit donc un trimestre de plus avant de céder la place aux articles L. 221-18 à L. 221-20. Ce n'est pas un abandon, c'est un sursis — mieux vaut l'employer à documenter ses acquisitions qu'à oublier l'échéance.

Pourquoi l'État a reculé de quatre mois

Le motif du report, exposé dans le rapport au Président de la République, n'a rien de fiscal : il est logistique. Le 1er septembre 2026 était aussi la date d'entrée en vigueur de l'obligation de recevoir des factures électroniques. Faire coïncider un changement de références à viser sur chaque facture avec la bascule de tout un pays vers la facturation électronique revenait à demander deux migrations simultanées aux mêmes services comptables. Les opérateurs l'ont dit ; l'administration a décalé.

Le glissement emporte un second effet, moins commenté et plus utile : la date jusqu'à laquelle les anciennes références au CGI peuvent continuer d'être utilisées passe du 31 décembre 2027 au 30 juin 2028. La fenêtre de tolérance ne se contente donc pas de suivre le report, elle s'élargit de six mois — ce qui n'est pas anodin pour qui manipule des compromis rédigés des mois avant l'acte.

Ce que la recodification déplace, et ce qu'elle ne déplace pas

Tout l'enjeu tient à la base d'imposition. Quand un marchand de biens revend un terrain à bâtir ou un immeuble bâti, la TVA porte en principe sur le prix total ; le régime de la marge ne taxe que l'écart entre prix de vente et prix d'achat. Sur un bien acheté 200 000 € et revendu 300 000 €, cela sépare une TVA assise sur 300 000 € d'une TVA assise sur 100 000 € — souvent la totalité de la marge nette d'un lotissement.

Ce régime n'a jamais été un droit d'option automatique : l'absence de droit à déduction à l'acquisition — typiquement un achat auprès d'un particulier — se qualifie avant toute hypothèse de marge. La jurisprudence y a ajouté une condition décisive, l'identité juridique entre le bien acquis et le bien revendu, posée par le Conseil d'État le 27 mars 2020 (n° 428234 et n° 431641) ; la Cour de justice de l'Union européenne avait jugé la lecture française trop généreuse (Icade Promotion, 30 septembre 2021, C-299/20).

La condition qui apparaît en toutes lettres : l'acquisition en vue de la revente

Les nouveaux articles L. 221-18 et L. 221-19 du CIBS reprennent la condition d'identité juridique, cantonnent le régime aux terrains à bâtir taxés de plein droit et aux immeubles bâtis sous option TVA, et ajoutent une exigence écrite noir sur blanc : le bien doit avoir été acquis en vue de la revente. Cette intention était déjà consubstantielle au métier. Mais entre une condition implicite, que l'administration doit établir, et une condition textuelle, que le contribuable doit démontrer, la charge de la preuve ne se répartit pas de la même façon.

Prudence, toutefois : rien dans les travaux préparatoires n'annonce un durcissement. Le rescrit BOFiP du 18 février 2026 (BOI-RES-TVA-000253) confirme que toute la doctrine antérieure reste opposable après la bascule, les références au CGI abrogé étant assimilées à celles du CIBS. Il a été rédigé quand l'échéance était au 1er septembre 2026 : sa garantie suit l'entrée en vigueur, donc désormais le 1er janvier 2027, mais vérifiez sa mise à jour avant de vous en prévaloir sur un dossier sensible.

Une rédaction plus resserrée reste une rédaction plus resserrée. Les opérations exposées sont celles où l'intention de revente est difficile à documenter à l'achat : bien acquis pour être loué puis revendu après division, immeuble entré par succession ou apport, acquisition dont l'affectation a changé en route. Notre guide de la TVA sur marge détaille les conditions à réunir opération par opération.

Le calendrier remis à jour

Date	Événement	Ce que ça implique pour le marchand de biens
17 décembre 2025	Ordonnance n° 2025-1247 de recodification de la TVA dans le CIBS	Texte publié, non encore applicable
18 février 2026	Rescrit BOFiP BOI-RES-TVA-000253 sur les dispositions transitoires	La doctrine antérieure reste opposable après la bascule
27 juillet 2026	Ordonnance n° 2026-671 (JO du 28 juillet) : report de la bascule	L'échéance du 1er septembre 2026 est annulée
1er septembre 2026	Obligation de recevoir des factures électroniques	Migration désormais séparée de la bascule fiscale
1er janvier 2027	Abrogation de l'article 268 du CGI, entrée en vigueur des articles L. 221-18 à L. 221-20 du CIBS	Nouvelles références à viser dans les actes et déclarations
30 juin 2028	Fin de la tolérance sur les références obsolètes (auparavant 31 décembre 2027)	Factures, déclarations et contrats visant l'ancien CGI restent valables jusqu'à cette date

Deux réflexes suffisent à absorber la bascule, et le report n'en change que l'échéance. Le premier est documentaire : faire évoluer les clauses fiscales des compromis et des actes, qui visent « l'article 268 du CGI », vers les nouvelles références — la tolérance jusqu'au 30 juin 2028 est un filet, pas une stratégie. Le second est probatoire, et il compte davantage : constituer à l'achat la trace de l'intention de revente — objet social, procès-verbal, plan de financement, mandat de commercialisation, inscription en stock. Aucune de ces pièces n'est nouvelle ; ce qui change, c'est le coût de leur absence.

Ce que ça vaut, en euros, sur une opération type

Prenez un achat-revente à 220 000 € puis 320 000 €, hors travaux — hypothèse de simulation destinée à situer les ordres de grandeur, pas une promesse. Sous le régime de la marge, la TVA à 20 % ne porte que sur les 100 000 € d'écart : la marge étant exprimée toutes taxes comprises, la taxe ressort à environ 16 700 €. Requalifiée en TVA sur prix total, la même opération supporte une taxe assise sur 320 000 € — de l'ordre de 53 300 € —, sans droit à déduction en amont. La marge n'y survit pas. Une condition « de forme » mérite donc l'attention qu'on réserve aux taux : elle ne coûte rien tant qu'elle est remplie, et emporte tout quand elle ne l'est pas. Le simulateur d'opération teste les deux scénarios.

La leçon économique : un sursis n'est pas une annulation

Il est tentant de classer ce report au rayon des non-événements, et d'en conclure que le dossier peut attendre. Un texte réécrit repart pourtant à zéro en interprétation : la doctrine reste opposable, mais la jurisprudence se construit sur les mots nouveaux, et il faudra des années de contentieux pour que le CIBS ait l'épaisseur de l'article 268. Entre les deux s'ouvre une zone d'incertitude, et l'incertitude a un prix — primes d'assurance, honoraires de conseil, opérations qu'on ne fait pas.

L'ajustement sera asymétrique. Les opérateurs structurés documentent déjà leurs acquisitions et absorberont la contrainte sans surcoût ; les investisseurs occasionnels qui pratiquent l'achat-revente sans dossier fiscal en porteront le poids relatif le plus lourd, et certains basculeront vers la détention longue en locatif, mieux balisée. La complexité fiscale ne redistribue pas que de l'impôt : elle redistribue des parts de marché.

Rien n'indique à ce stade une remise en cause délibérée du régime de la marge : les garanties transitoires sont sérieuses. Mais un régime dont l'application dépend de conditions désormais explicites, dans un code neuf sans jurisprudence propre, exige un standard de preuve plus élevé qu'hier. Traitez le 1er janvier 2027 pour ce qu'il est : quatre mois de plus pour une mise à niveau documentaire, avant le contrôle et non pendant.

FAQ

La bascule de la TVA sur marge dans le CIBS a-t-elle bien été reportée ?

Oui. L'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026, publiée au Journal officiel du 28 juillet, décale du 1er septembre 2026 au 1er janvier 2027 l'entrée en vigueur du transfert de la TVA vers le code des impositions sur les biens et services. L'article 268 du CGI reste donc applicable jusqu'au 31 décembre 2026.

Pourquoi ce report a-t-il été décidé ?

Pour éviter un télescopage de calendriers. Le 1er septembre 2026 est aussi la date d'entrée en vigueur de l'obligation de recevoir des factures électroniques ; superposer un changement de références fiscales à cette migration aurait fait porter deux chantiers simultanés aux mêmes services. Le motif est opérationnel, pas fiscal.

La TVA sur marge est-elle supprimée ?

Non. Le régime est maintenu mais change de support juridique : au 1er janvier 2027, l'article 268 du CGI est abrogé et remplacé par les articles L. 221-18 à L. 221-20 du code des impositions sur les biens et services, en application de l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025. Les conditions de fond restent celles issues du CGI et de la jurisprudence.

Jusqu'à quand mes actes et factures peuvent-ils viser l'article 268 du CGI ?

Jusqu'au 30 juin 2028, la date de fin de tolérance ayant elle aussi été repoussée — elle était fixée au 31 décembre 2027. Il reste prudent de mettre à jour dès 2026 les modèles de compromis, d'actes et de mentions de facturation avec les nouvelles références du CIBS : la tolérance est un filet, pas une méthode.

Que signifie l'exigence d'acquisition « en vue de la revente » ?

Elle inscrit dans le texte l'intention spéculative propre au marchand de biens, et invite à la documenter dès l'acquisition : objet social, inscription en stock, plan de financement, mandat de commercialisation. Un bien d'abord détenu pour un autre usage est plus difficile à rattacher au régime.

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