Calcul de marge marchand de biens : le calculateur gratuit

Comment calculer sa marge de marchand de biens ?

Le calcul se fait en trois étapes. D'abord le prix de revient : additionnez le prix d'achat, les frais d'acquisition (notaire, éventuelle agence côté achat, dossier bancaire), le budget travaux et tous les frais annexes de l'opération. Ensuite la marge brute : prix de revente moins prix d'achat — utile pour comparer rapidement deux biens, mais trompeuse si on s'y arrête. Enfin la marge nette : prix de revente moins prix de revient complet. C'est elle qui compte, et on l'exprime en pourcentage du prix de revente pour comparer des opérations de tailles différentes.

La bonne pratique des professionnels : simuler la marge avant de faire une offre, avec des hypothèses prudentes (prix de revente bas de fourchette, travaux majorés d'une marge d'imprévus), puis suivre la marge réelle pendant toute l'opération pour détecter les dérapages tôt.

Quelles sont les erreurs fréquentes dans le calcul de marge ?

• Confondre marge brute et marge nette. Une opération à 60 000 € de marge brute peut finir à l'équilibre une fois les frais réels décomptés.
• Sous-estimer les travaux. Sans devis fermes, prévoyez une enveloppe d'imprévus : les découvertes de chantier (électricité, structure, humidité) sont la première cause d'écart entre marge prévisionnelle et réelle.
• Prendre le prix de revente le plus optimiste. Basez-vous sur des ventes comparables récentes, pas sur les annonces en cours, et retenez le bas de fourchette pour la décision d'achat.
• Ignorer la durée de portage. Chaque mois de détention supplémentaire ajoute intérêts, assurance, taxe foncière et charges — et repousse la trésorerie de la revente.
• Raisonner avant fiscalité et s'arrêter là. TVA sur marge, IS ou BIC réduisent le résultat final : la marge économique n'est pas ce qui reste sur le compte de la société.

Quels frais sont le plus souvent oubliés ?

• Frais de portage : taxe foncière au prorata, assurance propriétaire non occupant ou dommages-ouvrage, charges de copropriété, abonnements (électricité, eau) pendant les travaux.
• Frais de financement : intérêts d'emprunt ou coût du crédit vendeur, frais de dossier, garanties bancaires, éventuelle indemnité de remboursement anticipé à la revente.
• Frais de commercialisation : commission d'agence à la revente, diagnostics obligatoires, home staging et photos.
• Frais de structure : comptabilité, assurance responsabilité, garantie financière le cas échéant, frais juridiques.

Dans le calculateur ci-dessus, regroupez ces postes dans « Frais divers » pour une première estimation, puis détaillez-les poste par poste dans un logiciel de suivi d'opérations d'achat-revente dès que l'opération devient sérieuse.