Calcul de rentabilité locative : formules et simulateur gratuit
Maîtrisez les formules de rentabilité brute, nette et nette-nette. Utilisez notre simulateur pour évaluer instantanément le rendement de votre investissement immobilier.
Les 3 types de rentabilité locative
Rentabilité brute
La rentabilité brute est l'indicateur le plus simple et le plus rapide à calculer. Elle ne tient compte que du loyer et du prix d'achat, sans intégrer les charges ni la fiscalité.
Rentabilité brute = (Loyer annuel / Prix d'achat) × 100
Exemple concret
Bien acheté 200 000 €, loyer de 800 €/mois → Loyer annuel = 9 600 €
Rentabilité brute = (9 600 / 200 000) × 100 = 4,8 %
Rentabilité nette
La rentabilité nette est plus réaliste : elle déduit les charges courantes du loyer et intègre les frais d'acquisition dans le coût total. C'est l'indicateur de référence pour comparer des investissements entre eux.
Rentabilité nette = ((Loyer annuel − Charges − Taxe foncière − Assurance PNO) / (Prix d'achat + Frais de notaire + Travaux)) × 100
Exemple concret
Même bien à 200 000 €, loyer 800 €/mois, charges annuelles 1 200 €, taxe foncière 1 000 €, assurance PNO 200 €, frais de notaire 15 000 €, travaux 0 €
Rentabilité nette = ((9 600 − 1 200 − 1 000 − 200) / (200 000 + 15 000)) × 100 = 3,35 %
Rentabilité nette-nette (après impôts)
La rentabilité nette-nette intègre la fiscalité applicable à vos revenus locatifs. C'est l'indicateur le plus fidèle à votre gain réel, mais il varie selon votre tranche d'imposition et le régime fiscal choisi.
Rentabilité nette-nette = ((Loyer annuel − Charges − Impôts sur revenus locatifs) / Coût total d'acquisition) × 100
Principaux régimes fiscaux :
- Micro-foncier (location vide) : abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts. Simple mais pas toujours optimal.
- Régime réel (location vide) : déduction des charges réelles (intérêts, travaux, assurance). Avantageux si charges élevées.
- LMNP micro-BIC (location meublée) : abattement de 50 % sur les recettes. Idéal pour les petits revenus meublés.
- LMNP au réel (location meublée) : déduction des charges + amortissement du bien et du mobilier. Souvent le régime le plus avantageux pour réduire fortement la fiscalité.
Simulateur de rentabilité locative gratuit
Renseignez les données de votre projet pour obtenir instantanément la rentabilité brute, nette et le cash-flow mensuel estimé.
Données du bien
Résultats
Rentabilité brute
4.80 %
Rentabilité nette
3.44 %
Cash-flow mensuel estimé
617 €
Avant impôts et crédit immobilier
Ce simulateur fournit une estimation indicative. La rentabilité nette-nette (après impôts) dépend de votre situation fiscale personnelle.
Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif ?
< 3 %
Rendement faible
Paris intra-muros, emplacements très prisés
3 – 5 %
Rendement correct
Grandes métropoles, bons quartiers
5 – 7 %
Bon rendement
Villes moyennes, petites surfaces
> 7 %
Rendement excellent
Zones à forte demande locative, petites villes
Attention au piège du rendement élevé
Un rendement très élevé (> 10 %) cache souvent des risques importants : vacance locative fréquente, quartier en difficulté, locataires fragiles, ou bien nécessitant des travaux lourds. Analysez toujours le contexte local avant de vous fier uniquement au chiffre de rentabilité.
Les erreurs de calcul les plus fréquentes
Oublier les frais de notaire
Les frais de notaire représentent 7 à 8 % du prix dans l'ancien. Les exclure du calcul surestime la rentabilité nette de plus d'un point.
Sous-estimer les charges
Copropriété, assurance PNO, entretien courant, gestion locative : ces postes pèsent lourd. Prévoyez un budget annuel réaliste avant de calculer.
Ignorer la vacance locative
Un mois de vacance par an réduit le loyer annuel de plus de 8 %. Intégrez toujours un taux de vacance (1 mois sur 12 en moyenne) dans vos projections.
Ne pas inclure les travaux
Que ce soient des travaux de mise en conformité, de rafraîchissement ou de rénovation énergétique, ils augmentent le coût total et impactent la rentabilité nette.
Confondre rentabilité brute et nette
La rentabilité brute est un indicateur de premier tri, pas une mesure fiable du rendement réel. Seule la rentabilité nette (voire nette-nette) permet de comparer efficacement deux investissements.
FAQ — Rentabilité locative
Quelle différence entre rentabilité et rendement locatif ?
En pratique, les deux termes sont utilisés de manière interchangeable dans le milieu immobilier. Techniquement, le rendement désigne le rapport entre les revenus et le capital investi sur une période donnée, tandis que la rentabilité inclut aussi la plus-value potentielle à la revente. Pour un investissement locatif, on parle le plus souvent de « rendement locatif » ou « rentabilité locative » pour désigner le même calcul.
Comment calculer le rendement locatif brut ?
Le rendement locatif brut se calcule en divisant le loyer annuel (loyer mensuel × 12) par le prix d'achat du bien, puis en multipliant par 100. Exemple : pour un bien à 200 000 € avec un loyer de 800 €/mois, le rendement brut est (9 600 / 200 000) × 100 = 4,8 %.
Quel est le rendement moyen en France ?
Le rendement locatif moyen en France se situe entre 3 et 6 % selon les villes et le type de bien. Paris affiche des rendements autour de 3 à 4 %, tandis que des villes comme Saint-Étienne, Mulhouse ou Limoges peuvent dépasser 7 %. Les petites surfaces (studios, T1) offrent généralement un meilleur rendement brut que les grandes.
La rentabilité nette-nette, c'est quoi ?
La rentabilité nette-nette (ou nette d'impôts) est le rendement final après déduction de toutes les charges ET de la fiscalité applicable (impôt sur les revenus fonciers ou BIC en LMNP). C'est l'indicateur le plus réaliste de ce que vous percevez réellement, mais aussi le plus complexe à calculer car il dépend de votre tranche marginale d'imposition et du régime fiscal choisi.
Faut-il privilégier la rentabilité ou la plus-value ?
Cela dépend de votre stratégie d'investissement. Un investissement orienté cash-flow privilégie un rendement élevé pour générer des revenus réguliers (villes moyennes, petites surfaces). Une stratégie patrimoniale vise la plus-value à long terme dans des marchés tendus (Paris, Lyon, Bordeaux) avec des rendements plus faibles mais une valorisation du capital. Idéalement, un bon investissement combine les deux.
Comment améliorer la rentabilité d'un bien ?
Plusieurs leviers existent : optimiser le loyer en rénovant ou en proposant de la location meublée (loyers plus élevés), réduire les charges en renégociant les contrats (assurance, syndic), choisir le régime fiscal le plus avantageux (LMNP au réel pour amortir le bien), réduire la vacance locative avec une bonne sélection de locataires, et acheter au bon prix en négociant ou en ciblant les biens avec travaux.
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