Facturation électronique au 1er septembre 2026 : quels bailleurs et marchands de biens sont vraiment concernés

EN RÉSUMÉ — Le 1er septembre 2026, toutes les entreprises établies en France et assujetties à la TVA devront être capables de recevoir une facture électronique ; les grandes entreprises et les ETI devront en plus en émettre. L'immobilier aborde cette échéance en ordre dispersé, et la ligne de partage n'est pas celle que l'on croit : elle ne sépare pas les gros patrimoines des petits, mais les assujettis à la TVA de ceux qui n'en sont pas. Le marchand de biens y entre de plain-pied. Le bailleur qui loue nu ou meublé à usage d'habitation, presque toujours, non. Entre les deux, une zone grise qui mérite dix minutes de vérification plutôt qu'une conviction.

La frontière n'est pas l'immobilier, c'est l'assujettissement

La réforme de la facturation électronique ne connaît pas les métiers, elle connaît les statuts fiscaux. Le texte vise les assujettis à la TVA établis en France, pour leurs échanges entre professionnels sur le territoire national. Cette formulation, sèche, produit dans l'immobilier une segmentation inhabituelle.

Un bailleur qui loue un appartement vide à usage d'habitation réalise une opération hors du champ de la TVA : il n'émettra pas de facture électronique à son locataire, et la quittance de loyer, qui n'a jamais été une facture au sens fiscal, ne le devient pas. La location meublée à usage d'habitation est, elle, exonérée par l'article 261 D du code général des impôts, sans possibilité d'option. Autrement dit, l'écrasante majorité des bailleurs particuliers regardera passer le 1er septembre sans rien changer.

Le tableau bascule dès qu'une activité assujettie apparaît quelque part. Une SCI qui loue des locaux professionnels et a opté pour la TVA est concernée. Un exploitant de para-hôtellerie — celui qui fournit au moins trois des quatre prestations annexes énumérées par le BOFiP — l'est aussi. Un marchand de biens l'est par nature. Et voici le point contre-intuitif : la franchise en base ne met pas à l'abri. Une structure en franchise reste un assujetti ; elle relève du dispositif, en réception d'abord, en émission ensuite.

Deux calendriers qu'il ne faut surtout pas confondre

L'erreur la plus fréquente consiste à lire « septembre 2026 » comme une date unique. Il y en a deux, et elles ne pèsent pas le même poids.

Échéance	Qui	Quoi
1er septembre 2026	Toutes les entreprises assujetties établies en France, sans exception de taille	Être en mesure de recevoir une facture électronique via une plateforme agréée
1er septembre 2026	Grandes entreprises et ETI	Émettre ses factures au format structuré, via une plateforme agréée
1er septembre 2027	PME, TPE, micro-entreprises, indépendants	Émettre à son tour, et transmettre les données de transaction
1er janvier 2027	Tous les redevables de la TVA	Transfert des dispositions TVA dans le CIBS, reporté par l'ordonnance du 27 juillet 2026

La première ligne est la plus sous-estimée. Recevoir n'a l'air de rien ; c'est pourtant une obligation qui suppose d'avoir choisi une plateforme agréée et d'y être raccordé. Une entreprise qui n'a rien fait au 1er septembre ne se contentera pas d'être en retard : elle deviendra injoignable pour ses fournisseurs, qui n'auront plus le droit de lui adresser un PDF par courriel. Nous avions détaillé ce choix dans notre article sur le choix d'une plateforme de dématérialisation.

Ce que l'ordonnance du 27 juillet 2026 reporte, et ce qu'elle ne reporte pas

Publiée au Journal officiel du 28 juillet 2026, l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026 porte « divers ajustements du code des impositions sur les biens et services ». Sous ce titre modeste se cache une décision de calendrier : le transfert des dispositions relatives à la TVA dans le CIBS, qui devait prendre effet en septembre 2026, est reporté au 1er janvier 2027. Le rapport au Président de la République justifie ce délai par la nécessité de laisser les acteurs se préparer plus sereinement, précisément dans le contexte de la facturation électronique.

L'aveu est intéressant. L'administration a jugé qu'empiler deux chantiers — un changement de codification de la TVA et le basculement de dix millions d'entreprises vers la facture structurée — le même mois relevait de l'imprudence. Elle a donc désynchronisé. On notera que le report porte sur la codification, non sur les règles de fond : les taux, l'assiette, le régime de la TVA sur marge du marchand de biens ne changent pas parce que leurs articles déménagent. Notre article sur la bascule de la TVA sur marge dans le CIBS doit donc se lire avec cette nouvelle date : janvier 2027, pas septembre 2026.

Le marchand de biens est en première ligne

Pour un marchand de biens, la réforme n'est pas un ajustement comptable, c'est un changement de matière première. Son activité est assujettie, ses flux passent par des professionnels — notaires, entreprises de travaux, agences, architectes —, et l'essentiel de ses factures entrantes deviendra structuré : des données lisibles par machine, plus des PDF à ressaisir.

Il y a là un coût d'entrée réel : abonnement à la plateforme, paramétrage, discipline nouvelle sur les mentions obligatoires. Et un gain rarement mis en avant : la ventilation de la TVA déductible sur les travaux, aujourd'hui reconstituée à la main dossier par dossier, devient automatisable. Sur une opération de rénovation-revente où la marge se joue à quelques points, retrouver deux mille euros de TVA oubliée n'est pas anecdotique. La réforme est vécue comme une contrainte ; elle sera, pour les opérateurs organisés, un instrument de précision. Ceux qui tenaient leurs comptes de façon approximative découvriront que l'approximation était un coût.

Ce qu'il reste à faire d'ici l'échéance

Le raisonnement utile tient en trois questions. Suis-je assujetti à la TVA, ne serait-ce que par une activité accessoire ou une option ancienne oubliée dans un dossier ? Si oui, quelle plateforme agréée ai-je retenue, et suis-je raccordé, pas seulement inscrit ? Enfin, mes données d'identification sont-elles exactes dans l'annuaire — une erreur de SIREN ou de régime de TVA se traduit par des factures qui n'arrivent nulle part ?

Un dernier mot d'honnêteté : la frontière de l'assujettissement est plus subtile que ne le laisse croire un article de blog. Une SCI familiale peut avoir opté pour la TVA il y a quinze ans sur un lot commercial et l'avoir oublié ; un bailleur peut basculer dans la para-hôtellerie sans l'avoir décidé. Le coût d'une vérification auprès de son expert-comptable est de quelques dizaines d'euros. Le coût d'une découverte tardive est d'un tout autre ordre. Pour situer ces enjeux dans l'économie d'ensemble d'un patrimoine locatif, notre analyse de la fiscalité des revenus locatifs pose le cadre général.

FAQ

Un bailleur particulier doit-il émettre des factures électroniques à son locataire ?

Non. La location nue à usage d'habitation est hors du champ de la TVA et la location meublée d'habitation en est exonérée par l'article 261 D du CGI. La quittance de loyer n'est pas une facture au sens fiscal et le reste après le 1er septembre 2026. La réforme ne concerne que les échanges entre professionnels assujettis.

Une SCI est-elle concernée par la réforme ?

Cela dépend entièrement de son activité. Une SCI qui loue un logement nu à un particulier n'est pas assujettie et reste en dehors. Une SCI qui loue des locaux professionnels et a opté pour la TVA est assujettie, donc soumise à l'obligation de réception dès le 1er septembre 2026. Vérifiez les options souscrites, elles sont parfois anciennes et oubliées.

La franchise en base de TVA dispense-t-elle de la facturation électronique ?

Non, et c'est le contresens le plus répandu. Une entreprise en franchise en base ne collecte pas la TVA mais demeure un assujetti. Elle est donc concernée, en réception au 1er septembre 2026 puis en émission au 1er septembre 2027, au même titre que les autres TPE.

Que change exactement l'ordonnance du 27 juillet 2026 ?

Elle reporte au 1er janvier 2027 le transfert des dispositions relatives à la TVA dans le code des impositions sur les biens et services, initialement prévu pour septembre 2026. Il s'agit d'un report de codification, pas d'un changement de règles : taux, assiette et régime de TVA sur marge restent inchangés. Le calendrier de la facturation électronique, lui, n'est pas décalé.

Que se passe-t-il si je ne suis pas prêt au 1er septembre 2026 ?

Pour un assujetti soumis à l'obligation de réception, le risque immédiat n'est pas tant une sanction qu'un blocage pratique : vos fournisseurs n'auront plus le droit de vous adresser une facture par un autre canal, et vos factures d'achat resteront en attente sur une plateforme à laquelle vous n'êtes pas raccordé. Le raccordement est la première chose à sécuriser, avant même l'émission.

Pour tenir ces montants à jour toute l’année, ToutMonImmo propose une précomptabilité des biens locatifs.