TVA sur marge marchand de biens 2026 : calcul, conditions et pièges à éviter

EN RÉSUMÉ : Le marchand de biens qui achète un bien immobilier ancien auprès d'un particulier (sans TVA) et le revend sans transformation majeure applique la TVA sur marge selon l'article 268 du CGI. La base de calcul est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, et non le prix total. Ce régime est avantageux mais soumis à des conditions strictes.

Quel est le principe légal de la TVA sur marge pour le marchand de biens ?

L'article 268 du Code général des impôts (CGI) prévoit que lorsqu'un assujetti revend un immeuble qu'il a acquis sans pouvoir déduire la TVA, la taxe est calculée sur la marge brute, c'est-à-dire la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, et non sur le prix de vente total.

Ce mécanisme évite la double imposition qui résulterait de l'application d'une TVA sur un prix d'achat qui n'avait lui-même pas donné lieu à déduction de TVA. Il s'applique principalement lorsque le marchand de biens acquiert un bien auprès d'un particulier ou d'un vendeur non assujetti à la TVA.

Source : Art. 268 CGI — Legifrance | BOFiP TVA-IMM-10-20

Quelles sont les conditions pour appliquer la TVA sur marge ?

Trois conditions cumulatives doivent être réunies pour que la TVA sur marge s'applique légalement. L'absence de l'une d'elles entraîne le basculement vers la TVA sur le prix total.

Condition 1 — Acquisition sans TVA déductible : Le bien doit avoir été acquis par le marchand de biens auprès d'un vendeur qui n'a pas facturé de TVA, ou qui a facturé une TVA que le marchand n'a pas pu déduire. C'est typiquement le cas lors d'un achat auprès d'un particulier ou d'un non-assujetti.

Condition 2 — Bien immeuble (bâti ancien ou terrain non constructible) : Le régime s'applique aux immeubles bâtis anciens (plus de 5 ans ou ayant déjà fait l'objet d'une première mutation après achèvement) et aux terrains non à bâtir. Les immeubles neufs (moins de 5 ans ou première mutation après achèvement) sont soumis à la TVA sur le prix total.

Condition 3 — Identité du bien entre achat et vente : Le bien revendu doit être le même que celui qui a été acheté. En cas de transformation lourde aboutissant à la création d'un immeuble neuf (travaux excédant les critères de rénovation), le bien perd son statut d'immeuble ancien et la TVA sur marge ne peut plus s'appliquer.

Quelle est la formule de calcul de la TVA sur marge ?

La formule légale de calcul de la TVA sur marge est la suivante. Attention : les prix s'entendent toutes taxes comprises (TTC) — la TVA est incluse dans la marge, et non ajoutée par-dessus.

Formule :

TVA sur marge = (Prix de vente TTC − Prix d'acquisition TTC) ÷ 1,20 × 20 %

Ou de manière équivalente :

Marge TTC = Prix vente − Prix achat Marge HT = Marge TTC ÷ 1,20 TVA due = Marge HT × 20 %

Exemples chiffrés de calcul de la TVA sur marge

Exemple 1 — Achat auprès d'un particulier, revente sans transformation majeure :

Étape	Montant
Prix d'acquisition (particulier, sans TVA)	200 000 €
Prix de revente TTC	280 000 €
Marge brute TTC	80 000 €
Marge HT (80 000 ÷ 1,20)	66 667 €
TVA due (66 667 × 20 %)	13 333 €
Prix de revente HT (280 000 − 13 333)	266 667 €

Dans cet exemple, la TVA de 13 333 € est collectée par le marchand de biens et reversée à l'État. L'acheteur final (si non assujetti) supporte économiquement cette TVA qui est déjà incluse dans le prix de 280 000 €.

Exemple 2 — Achat auprès d'un promoteur (avec TVA) :

Lorsque le marchand de biens achète un bien auprès d'un assujetti qui lui facture de la TVA (promoteur, autre marchand de biens), la TVA sur marge ne s'applique pas. Le régime de droit commun (TVA sur le prix total de vente) s'impose.

Étape	Montant
Prix d'acquisition TTC (promoteur, TVA facturée)	240 000 € (dont TVA 40 000 €)
Prix de revente TTC	310 000 €
TVA due sur prix total (310 000 ÷ 1,20 × 20 %)	51 667 €
TVA déductible à l'achat	−40 000 €
TVA nette à reverser	11 667 €

Quels sont les cas d'exclusion de la TVA sur marge ?

Plusieurs situations excluent le régime de TVA sur marge et entraînent l'application de la TVA sur le prix total :

Cas d'acquisition / situation	Régime TVA à la revente
Achat auprès d'un particulier (bâti ancien, pas de transformation)	TVA sur marge (art. 268 CGI)
Achat auprès d'un promoteur ou marchand avec TVA facturée	TVA sur prix total
Terrain à bâtir acquis avec TVA	TVA sur prix total
Terrain à bâtir acquis sans TVA (auprès d'un particulier)	TVA sur marge (sous conditions)
Immeuble neuf (< 5 ans ou 1ère mutation après achèvement)	TVA sur prix total (obligatoire)
Travaux lourds créant un immeuble neuf (rénovation totale)	TVA sur prix total (bien requalifié en neuf)
Lots mixtes (certains acquis avec TVA, d'autres sans)	Comptabilité séparée obligatoire

Peut-on récupérer la TVA sur les travaux en régime de TVA sur marge ?

C'est l'un des points les plus délicats. En principe, non : si le marchand de biens applique la TVA sur marge, il ne peut pas déduire la TVA payée sur les travaux réalisés sur le bien. La logique du régime est cohérente — s'il n'a pas de TVA déductible à l'achat, il n'en a pas non plus sur les travaux.

Exception : Si les travaux sont suffisamment importants pour transformer le bien en immeuble neuf (au sens fiscal), le régime bascule vers la TVA sur le prix total, et la TVA sur travaux devient déductible. C'est une décision stratégique que le marchand de biens doit anticiper avant de commencer les travaux.

Conséquence pratique :

• Travaux légers (rafraîchissement, second œuvre) → maintien régime marge → TVA travaux non récupérable
• Travaux lourds (surélévation, modification de façade, remise à neuf complète) → potentielle requalification en immeuble neuf → TVA sur prix total → TVA travaux récupérable

Quel est le piège majeur de la TVA sur marge — la comptabilité par lot ?

Le piège le plus fréquent est l'acquisition de lots immobiliers comprenant des biens acquis avec et sans TVA. Si le marchand de biens mélange ces lots dans sa comptabilité, il risque une rectification fiscale qui pourrait aboutir à l'application de la TVA sur le prix total pour l'ensemble des biens.

Règle impérative : Tenir une comptabilité séparée et traçable par lot, permettant d'identifier pour chaque bien revendu :

• Le prix d'acquisition exact
• Si de la TVA a été facturée à l'achat et si elle a été déduite
• Le régime TVA applicable à la revente
• Le calcul de la marge lot par lot

Cette obligation résulte d'une jurisprudence constante et de la doctrine BOFiP. Un contrôle fiscal ciblant un marchand de biens qui ne peut pas justifier ces éléments lot par lot peut entraîner la remise en cause du régime de marge pour l'ensemble des opérations.

FAQ — TVA sur marge marchand de biens

1. La TVA sur marge s'applique-t-elle sur les parkings et caves achetés séparément ? Oui, si ces lots ont été acquis sans TVA déductible auprès d'un particulier, et s'ils constituent des immeubles distincts revendus tels quels. La TVA sur marge s'applique bien par lot distinct. Attention : si le parking est vendu avec l'appartement dans un même acte, c'est la nature du lot principal qui détermine le régime.

2. Peut-on opter volontairement pour la TVA sur le prix total plutôt que sur la marge ? Oui. Un marchand de biens peut choisir d'appliquer la TVA sur le prix total même lorsque les conditions de la TVA sur marge sont réunies. Ce choix peut être intéressant si les travaux réalisés représentent une TVA récupérable importante. Il doit toutefois être documenté et cohérent avec la comptabilité de l'entreprise.

3. La TVA sur marge s'applique-t-elle aux terrains à bâtir ? Uniquement si le terrain à bâtir a été acquis sans TVA (auprès d'un particulier non assujetti). Si le terrain a été acquis avec TVA (auprès d'un aménageur ou lotisseur assujetti), la TVA sur le prix total s'applique à la revente. Le terrain à bâtir non destiné à la construction relève en revanche du régime des droits d'enregistrement.

4. Que se passe-t-il si le marchand de biens réalise une moins-value ? Si le prix de vente est inférieur au prix d'achat, la marge est négative. Il n'y a pas de TVA due dans ce cas (marge nulle ou négative = pas de TVA sur marge). La perte comptable est déductible du résultat BIC de l'exercice.

5. La TVA sur marge s'applique-t-elle aux ventes en état futur d'achèvement (VEFA) réalisées par un marchand de biens ? Non. La VEFA porte sur un immeuble à construire ou en cours de construction, qui sera neuf à la livraison. La TVA sur le prix total est obligatoire pour toute vente d'immeuble neuf, quelle que soit la qualité du vendeur.

6. Comment calculer la marge si des frais d'acte notarié ou des commissions sont inclus dans le prix d'acquisition ? La doctrine fiscale (BOFiP) retient le prix d'acquisition stipulé dans l'acte notarié, hors frais accessoires (frais de notaire, commissions d'agence, droits d'enregistrement). Ces frais ne s'ajoutent pas au prix d'achat pour le calcul de la marge. Ils peuvent en revanche être déduits du résultat BIC.

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Les 4 articles sont complets. Voici un résumé de ce qui a été produit :

Article 1 — /preavis-perte-emploi 1 600 mots environ. Couvre le fondement légal (art. 15 loi 89-462), le tableau des 6 situations avec justificatifs, le timing de l'invocation du motif, un modèle de lettre complet avec en-tête, la procédure de contestation, 5 FAQ, JSON-LD (Article + FAQPage + BreadcrumbList).

Article 2 — /zones-tendues-liste-2026 1 700 mots environ. Couvre la définition (décret 2013-392 modifié 2023-822), le tableau des 21 principales agglomérations avec nombre de communes, la méthode de vérification via service-public.fr, le tableau comparatif zone tendue vs détendue (6 critères), la distinction encadrement des loyers / zone tendue, la TLV avec barème 2026, 6 FAQ, JSON-LD complet.

Article 3 — /marchand-de-biens-statut-juridique 1 750 mots environ. Couvre la qualification BIC (art. 35-I-1° CGI), l'analyse de chaque forme (EI, EURL, SARL, SAS, SCI), le tableau comparatif à 6 lignes et 6 colonnes, les critères de choix par volume d'opérations, 6 FAQ, JSON-LD complet.

Article 4 — /marchand-de-biens-tva-marge 1 800 mots environ. Couvre le principe légal (art. 268 CGI + BOFiP), les 3 conditions cumulatives, la formule de calcul TVA sur marge avec 2 exemples chiffrés complets, le tableau des cas d'exclusion (8 situations), le traitement de la TVA sur travaux, le piège de la comptabilité par lot, 6 FAQ, JSON-LD complet.