Fiscalité du marchand de biens 2026 : IS, BIC, TVA et optimisation

EN RÉSUMÉ : Le marchand de biens est imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) en vertu de l'article 35-I-1° du CGI. Il ne bénéficie pas des abattements pour durée de détention réservés aux particuliers. En société à l'IS, le taux est de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 % au-delà (taux 2026).

Qu'est-ce que la qualification fiscale obligatoire du marchand de biens ?

Le marchand de biens exerce une activité commerciale soumise aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC) au sens de l'article 35-I-1° du Code général des impôts (CGI). Cette qualification est automatique dès lors que l'activité d'achat-revente d'immeubles est exercée à titre habituel et avec intention spéculative, indépendamment de la structure juridique choisie. Il ne peut en aucun cas se prévaloir du régime des plus-values immobilières privées.

Pourquoi cette distinction est-elle cruciale ?

• Les particuliers bénéficient d'abattements progressifs sur leurs plus-values immobilières : 6 % par an de la 6e à la 21e année de détention, puis 4 % la 22e année — soit une exonération totale après 22 ans pour l'IR (30 ans pour les prélèvements sociaux).
• Le marchand de biens, imposé en BIC, ne bénéficie d'aucun abattement pour durée de détention. Sa marge nette est intégralement imposée.
• La requalification d'un investisseur particulier en marchand de biens par l'administration fiscale (redressement) entraîne une imposition rétroactive en BIC, avec pénalités et intérêts de retard.

Sources : Article 35 CGI — Legifrance | ANIL — Guide fiscalité immobilière

IS ou IR : quel régime fiscal choisir pour son activité de marchand de biens ?

La structure juridique détermine le régime d'imposition. En société soumise à l'IS (SAS, SARL, EURL), le bénéfice net est imposé au taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 € puis à 25 % au-delà en 2026. En entreprise individuelle ou société translucide (IR), le bénéfice est soumis au barème progressif de l'IR jusqu'à 45 %, plus les cotisations sociales TNS d'environ 45 % du bénéfice net.

Tableau comparatif IS vs IR vs Investisseur particulier (2026)

Critère	MB en société IS	MB en entreprise IR	Investisseur particulier
Catégorie fiscale	BIC (IS)	BIC (IR)	Plus-values immobilières
Taux d'imposition	15 % (≤42 500 €) / 25 %	Barème IR jusqu'à 45 %	19 % IR + 17,2 % PS = 36,2 %
Cotisations sociales	Sur rémunération versée	TNS ~45 % du bénéfice net	Prélèvements sociaux 17,2 %
Abattement détention	Aucun	Aucun	Oui (exo totale IR à 22 ans)
TVA sur marge	Applicable	Applicable	Non applicable
Flexibilité	Forte	Limitée	—

Avantage IS : la société accumule de la trésorerie au taux de 15 %, permettant de réinvestir rapidement les bénéfices dans de nouvelles opérations avant distribution.

Inconvénient IS : les dividendes distribués sont ensuite soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % (12,8 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux), ou à l'IR au barème sur option.

Comment fonctionne la TVA sur marge pour le marchand de biens ?

La TVA sur marge s'applique aux opérations d'achat-revente d'immeubles anciens (achevés depuis plus de 5 ans) lorsque le vendeur initial n'avait pas récupéré de TVA. La base d'imposition est la différence entre le prix de vente TTC et le prix d'achat TTC, et non le prix de vente total. Le taux applicable est de 20 %.

Formule de calcul :

Marge brute = Prix de vente TTC − Prix d'achat TTC TVA sur marge = Marge brute × 20/120

Exemple : Achat 150 000 € — Revente 220 000 € Marge = 70 000 € → TVA = 70 000 × 20/120 = 11 667 €

Points de vigilance :

• La TVA sur marge ne s'applique que si l'acquisition initiale n'a pas ouvert droit à déduction de TVA
• Les frais de travaux réalisés avec TVA récupérée viennent en déduction de la marge
• En cas de TVA sur le prix total (immeuble neuf ou VEFA), la TVA sur marge ne s'applique pas
• Risque de redressement si les conditions ne sont pas scrupuleusement respectées

Source : BOFiP — TVA immobilière

Qu'est-ce que la taxe de publicité foncière réduite et comment en bénéficier ?

La taxe de publicité foncière (TPF) est normalement de 5,81 % lors d'une acquisition immobilière. Le marchand de biens bénéficie d'un taux réduit de 0,715 % à condition de prendre un engagement de revente dans les délais légaux : 5 ans pour les opérations d'achat-revente classiques, 4 ans pour les terrains à bâtir. Cet avantage représente une économie substantielle sur les coûts d'acquisition.

Calcul comparatif sur un achat à 300 000 € :

Régime	Taux TPF	Montant
Taux normal	5,81 %	17 430 €
Taux réduit marchand de biens	0,715 %	2 145 €
Économie		15 285 €

Conséquence si le délai de revente est dépassé :

Si le bien n'est pas revendu dans le délai légal, le marchand de biens est tenu de payer la différence entre le taux normal et le taux réduit, majorée des intérêts de retard au taux légal (0,20 % par mois en 2026). Cette régularisation peut compromettre la rentabilité d'une opération.

À noter : L'engagement de revente doit être expressément mentionné dans l'acte notarié d'acquisition.

Source : Article 1115 CGI — Legifrance | Service-public.fr — Droits de mutation

Quelles cotisations sociales pour le marchand de biens en 2026 ?

Le niveau des cotisations sociales dépend directement du statut du dirigeant. En SARL avec gérant majoritaire, le dirigeant est travailleur non salarié (TNS) affilié à la Sécurité sociale des indépendants (SSI) : les cotisations représentent environ 45 % du bénéfice net ou de la rémunération nette perçue. En SAS, le président est assimilé-salarié : les cotisations patronales et salariales représentent environ 75 % du salaire net versé.

Statut	Régime social	Cotisations approx.	Base de calcul
Gérant majoritaire SARL	TNS (SSI)	~45 %	Rémunération nette + quote-part de dividendes > 10 % capital
Président SAS	Assimilé-salarié	~75 %	Salaire net versé
Associé non dirigeant	Aucune (sur dividendes)	30 % (PFU)	Dividendes distribués

Stratégie d'optimisation : en SAS, la réduction des cotisations sociales passe par la limitation de la rémunération du président et la distribution de dividendes (soumis uniquement au PFU de 30 %). En SARL, les dividendes versés au-delà de 10 % du capital social sont soumis aux cotisations TNS.

Qu'est-ce que la contribution sur revenus locatifs (CRL) et comment l'éviter ?

La contribution sur revenus locatifs (CRL) est une taxe de 2,5 % qui s'applique aux revenus tirés de la location de locaux situés en France, perçus par des personnes morales soumises à l'IS. Elle concerne les marchands de biens qui louent temporairement leurs biens avant revente — ce qui peut sembler attractif pour maintenir un cash-flow, mais génère une charge fiscale supplémentaire.

Comment minimiser la CRL :

• Limiter la durée de location avant revente
• Privilégier des conventions d'occupation précaire plutôt que des baux classiques
• Intégrer le coût de la CRL dans le calcul de rentabilité dès l'acquisition

Source : Articles 234 bis à 234 quindecies CGI — Legifrance

Quelles stratégies d'optimisation fiscale pour un marchand de biens ?

Plusieurs leviers légaux permettent d'optimiser la charge fiscale d'une activité de marchand de biens. La rémunération du gérant constitue une charge déductible du résultat imposable à l'IS, réduisant ainsi l'assiette taxable. La structuration via une holding permet de faire remonter les dividendes au niveau de la société mère quasi-exonérée d'IS (régime mère-fille : IS sur 5 % des dividendes seulement).

Les 5 leviers d'optimisation à connaître :

1. Rémunération du dirigeant : charge déductible réduisant le bénéfice imposable à l'IS ; à calibrer selon les besoins personnels pour ne pas surcharger les cotisations sociales
2. Dividendes optimisés : en SAS, les dividendes ne sont soumis qu'au PFU (30 %), ce qui peut être plus avantageux qu'une rémunération élevée au-delà du plafond de la Sécurité sociale
3. Structure holding : remontée de bénéfices entre filiales et holding via le régime mère-fille (IS sur 5 % des dividendes = taux effectif ~1,25 %) pour réinvestir à fiscalité réduite
4. Timing des ventes : lisser les ventes sur plusieurs exercices pour rester sous le seuil du taux réduit IS à 15 %
5. Déductibilité des frais : frais de notaire, d'agence, de travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion — tous déductibles du résultat imposable en BIC

Attention : toute stratégie d'optimisation doit être validée par un expert-comptable spécialisé en immobilier et en fiscalité des entreprises.

FAQ — Fiscalité du marchand de biens 2026

1. Un marchand de biens peut-il bénéficier des abattements pour durée de détention ? Non. Les abattements pour durée de détention (exonération totale après 22 ans pour l'IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux) s'appliquent exclusivement aux plus-values immobilières des particuliers. Le marchand de biens, imposé en BIC, est taxé sur l'intégralité de sa marge nette, quelle que soit la durée de détention du bien.

2. Quelle est la différence entre TVA sur marge et TVA sur le prix total ? La TVA sur marge ne s'applique que sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat TTC, pour les immeubles anciens achetés sans TVA déductible. La TVA sur le prix total (taux 20 %) s'applique aux immeubles neufs (achevés depuis moins de 5 ans) ou aux VEFA. L'erreur de régime peut générer un redressement fiscal significatif.

3. Que se passe-t-il si je dépasse le délai d'engagement de revente ? Vous devez régulariser la taxe de publicité foncière : payer la différence entre le taux normal (5,81 %) et le taux réduit (0,715 %), soit environ 5,10 % du prix d'acquisition, majorée des intérêts de retard (0,20 % par mois depuis la date d'acquisition). Cela peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros sur un bien de valeur moyenne.

4. Un investisseur particulier peut-il être requalifié en marchand de biens ? Oui. L'administration fiscale peut requalifier un particulier en marchand de biens dès lors que l'activité présente un caractère habituel (plusieurs opérations) et une intention spéculative. La requalification entraîne une imposition rétroactive en BIC, avec les pénalités et intérêts de retard correspondants.

5. Le marchand de biens paie-t-il la taxe foncière ? Oui, tant que le bien est inscrit à son actif. La taxe foncière est cependant déductible du résultat imposable en BIC. Si le bien est loué avant revente, la CRL de 2,5 % s'ajoute à la fiscalité locative.

6. Est-il possible de cumuler l'activité de marchand de biens avec un investissement locatif classique ? Oui, mais les deux activités doivent être clairement séparées. Les biens détenus à titre d'investissement locatif (revenus fonciers ou LMNP) relèvent d'une fiscalité différente. La confusion entre les deux activités risque d'entraîner une requalification de l'ensemble en activité commerciale BIC.

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