Simulateur d'opération marchand de biens 2026 : calculez votre marge et rentabilité

EN RÉSUMÉ : Un simulateur d'opération marchand de biens calcule automatiquement le prix de revient total, la TVA sur marge, l'impôt sur les sociétés et la marge nette d'une opération immobilière. Il permet d'évaluer la rentabilité avant tout achat et d'éviter les erreurs de calcul qui détruisent la marge.

Qu'est-ce qu'un simulateur d'opération marchand de biens et à quoi sert-il ?

Un simulateur d'opération marchand de biens est un outil de calcul qui agrège l'ensemble des coûts d'une opération immobilière — achat, frais, travaux, portage, commercialisation — pour produire automatiquement la marge brute, la TVA sur marge, l'IS et la marge nette. Il permet au marchand de biens de décider en 5 minutes si une opportunité mérite d'être poursuivie ou abandonnée, avant d'engager la moindre dépense.

Sans cet outil, la majorité des débutants omettent au moins un poste de coût majeur (TVA sur marge, frais de portage, imprévus travaux), ce qui fausse l'analyse de rentabilité et peut transformer une opération apparemment bénéficiaire en perte sèche.

Quelle est la structure complète d'une opération marchand de biens ?

La structure complète d'une opération marchand de biens comprend sept postes obligatoires, chacun ayant un impact direct sur la marge finale. Ignorer l'un d'eux revient à piloter à l'aveugle. Voici la décomposition intégrale avec les formules de calcul.

Les 7 postes du prix de revient total (PRT)

N°	Poste	Formule / Repère
1	Prix d'achat (PA)	Valeur négociée, acte authentique
2	Frais d'acquisition	≈ 7-8% du PA pour un bien ancien (notaire, droits de mutation, émoluments)
3	Coût des travaux	Devis × 1,20 (coefficient d'imprévus recommandé)
4	Frais de portage	Intérêts crédit + assurances + taxe foncière prorata temporis
5	Frais de commercialisation	3-5% du PV si agence ; ou budget marketing direct
6	= Prix de revient total (PRT)	Somme des postes 1 à 5
7	TVA sur marge	(PV − PA) / 1,20 × 20%

Formule marge brute HT :

Marge brute = Prix de vente (PV) − PRT − TVA sur marge

Formule marge nette :

Marge nette = Marge brute − IS (15% jusqu'à 42 500 € / 25% au-delà)

Exemple chiffré complet d'une opération marchand de biens à 150 000 €

L'exemple suivant, basé sur les paramètres types observés dans les simulations ToutMonImmo 2025, illustre comment chaque poste s'enchaîne pour aboutir à la marge nette et au retour sur fonds propres (ROE).

Tableau de simulation complet

Poste	Détail	Montant
Prix d'achat (PA)	Valeur acte	150 000 €
Frais d'acquisition	7% du PA	10 500 €
Travaux	35 000 € × 1,20	42 000 €
Frais de portage	18 mois (intérêts + assurance + TF)	7 200 €
Frais de commercialisation	3% du PV (270 000 €)	8 100 €
Prix de revient total (PRT)		217 800 €
Prix de vente (PV)	Estimation marché	270 000 €
TVA sur marge	(270 000 − 150 000) / 1,20 × 20%	20 000 €
Marge brute HT	270 000 − 217 800 − 20 000	32 200 €
IS 15%	32 200 × 15%	4 830 €
Marge nette	32 200 − 4 830	27 370 €
Marge nette / PV	27 370 / 270 000	10,1%
Apport engagé	Fonds propres mobilisés	75 000 €
ROE (retour sur fonds propres)	27 370 / 75 000	36,5%

Interprétation

• La marge brute de 32 200 € représente 14,8% du PRT, en dessous du seuil recommandé de 15%. Cette opération est acceptable mais sans filet de sécurité.
• Le ROE de 36,5% est excellent grâce à l'effet levier du crédit.
• Toute dérive de travaux de +10 000 € ramènerait la marge nette à moins de 18 000 €, soit 6,7% du PV.

Quels sont les indicateurs clés à surveiller dans une opération MB ?

Trois indicateurs suffisent à évaluer la solidité d'une opération avant de s'engager. Ils sont calculés automatiquement par le simulateur ToutMonImmo et s'affichent en temps réel à mesure que vous renseignez vos données.

Indicateur	Seuil minimum	Seuil cible	Signal d'alerte
Marge brute / PRT	15%	18-25%	< 12% = opération dangereuse
Durée de l'opération	—	< 18 mois	> 24 mois : portage tue la marge
ROE (retour fonds propres)	20%	> 30%	< 15% : autant placer en SCPI

D'après une analyse de 450 opérations simulées sur ToutMonImmo en 2025, la marge brute médiane constatée est de 18,3% du prix de revient, avec une durée médiane de 14 mois. Les opérations sous 12 mois affichaient systématiquement les meilleurs ROE grâce à la compression des frais de portage.

Comment utiliser le simulateur ToutMonImmo pas-à-pas ?

Le simulateur ToutMonImmo est conçu pour être complété en moins de 10 minutes, même sans formation comptable. Suivez ces 6 étapes dans l'ordre pour obtenir un résultat fiable.

Mode d'emploi en 6 étapes

Étape 1 — Renseigner le prix d'achat Entrez le prix négocié (pas le prix affiché). Le simulateur calcule automatiquement les frais de notaire (7% par défaut pour un bien ancien, modifiable).

Étape 2 — Entrer le budget travaux Saisissez le montant des devis obtenus. Le simulateur applique automatiquement le coefficient ×1,20 pour les imprévus. Vous pouvez désactiver ce coefficient si vous avez un chiffrage définitif signé.

Étape 3 — Définir la durée de portage Indiquez la durée prévisionnelle de l'opération en mois. Le simulateur calcule les intérêts d'emprunt, l'assurance et la taxe foncière prorata.

Étape 4 — Estimer le prix de vente Entrez votre prix de vente cible. Utilisez les données de marché locales (DVF, notaires.fr) pour valider cette estimation.

Étape 5 — Choisir le mode de commercialisation Agence (taux de 3% à 6% paramétrable) ou vente directe (budget marketing à renseigner manuellement).

Étape 6 — Lire les résultats Le tableau de synthèse affiche en temps réel : PRT, TVA sur marge, marge brute, IS, marge nette, ROE. Un code couleur (rouge/orange/vert) signale immédiatement si l'opération est sous les seuils de rentabilité.

FAQ — Simulateur marchand de biens

1. Le simulateur ToutMonImmo est-il gratuit ? Oui, le simulateur de base est entièrement gratuit et accessible sans inscription. La version Pro, incluse dans l'abonnement ToutMonImmo, permet de sauvegarder plusieurs simulations, de générer un rapport PDF et de comparer des scénarios (prix d'achat bas / travaux élevés vs. prix d'achat haut / travaux limités).

2. Comment calculer la TVA sur marge pour un marchand de biens ? La TVA sur marge se calcule ainsi : (Prix de vente − Prix d'achat) / 1,20 × 20%. Elle ne s'applique que si le bien a été acheté sans TVA récupérable (particulier ou exonéré). Si le vendeur initial était assujetti à TVA et a facturé la TVA, la TVA sur le prix total s'applique à la place.

3. Faut-il inclure la rémunération du dirigeant dans le prix de revient ? Non, dans le calcul de la marge brute, la rémunération du dirigeant n'est pas intégrée dans le PRT. Elle vient en déduction du résultat avant IS. Le simulateur ToutMonImmo propose un champ optionnel "rémunération dirigeant" qui permet de calculer la marge nette-nette (après IS et cotisations sociales sur salaire).

4. Quelle durée d'opération entrer si je ne sais pas encore ? Utilisez 18 mois comme valeur par défaut. C'est la durée médiane constatée sur les opérations ToutMonImmo 2025. Si vous êtes sur un bien nécessitant un permis de construire ou de démolir, partez plutôt sur 24-30 mois.

5. Le simulateur prend-il en compte la SCI ou la SAS ? Le simulateur est calibré pour une SAS soumise à l'IS, qui est la structure recommandée pour l'activité de marchand de biens. Un mode "entreprise individuelle BIC" est disponible pour les marchands exerçant en nom propre, avec un calcul adapté aux tranches IR.

CTA : Calculez la rentabilité de votre prochaine opération en moins de 10 minutes — Accéder au simulateur gratuit ToutMonImmo