Taxe sur les logements vacants 2027 : la fusion TLV-THLV qui durcit l'addition

EN RÉSUMÉ — À partir des impositions de 2027, la France remplace ses deux taxes sur les logements vides par une seule : la taxe sur la vacance des locaux d'habitation (TVLH). Derrière l'habillage « simplification » se cache un durcissement réel : un barème unique de 17 % puis 34 % de la valeur locative, des majorations communales jusqu'à 60 %, et une pression qui s'étend au-delà des seules zones tendues. C'est l'exacte contrepartie du bâton face à la carotte de l'amortissement : l'État paie qui loue et taxe qui laisse vide.

Deux taxes, une seule à partir de 2027

Jusqu'ici, un logement vacant tombait sous l'un de deux régimes selon sa commune. En zone tendue s'appliquait la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV), obligatoire et fixée par l'État. Ailleurs, une commune pouvait, si elle le décidait, instaurer la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV). Deux logiques, deux barèmes, deux durées de vacance déclenchantes : de quoi perdre le contribuable comme l'administration.

La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (article 108, codifié à l'article 1406 bis du Code général des impôts) fond les deux en une taxe unique, la TVLH, applicable dès les impositions établies au titre de 2027. Officiellement, on rationalise. Économiquement, on unifie par le haut : le barème le plus mordant, celui de l'ex-TLV, devient la référence.

Le barème : 17 % puis 34 %, et jusqu'à 60 % sur décision locale

En zone tendue, la taxe s'applique automatiquement dès qu'un logement est vacant depuis un an. Le taux est de 17 % de la valeur locative cadastrale la première année d'imposition, puis 34 % à partir de la deuxième. La progressivité est volontaire : elle transforme le coût d'attente en coût croissant, pour que garder un bien vide devienne, année après année, une décision de plus en plus chère.

Hors zone tendue, la taxe reste facultative — la commune doit délibérer — et frappe après deux ans de vacance, à un taux librement fixé mais plafonné à 50 %. Là où l'ancienne THLV s'appuyait sur la valeur locative façon taxe d'habitation, la nouvelle TVLH aligne l'assiette et rehausse le plafond. Les communes situées en zone tendue peuvent en outre majorer les taux légaux, jusqu'à +30 % la première année et +60 % les suivantes.

Un ordre de grandeur pour matérialiser l'addition

Prenez un studio dont la valeur locative cadastrale s'établit à 5 000 € — un ordre de grandeur, non une règle. Vacant depuis un an en zone tendue, il supporte 17 %, soit 850 €. L'année suivante, à 34 %, la facture passe à 1 700 €. Avec une majoration communale à son maximum, elle peut grimper au-delà de 2 700 €. Rapportée à un loyer annuel qu'on renonce à percevoir, cette taxe fait basculer l'arithmétique : le coût de la vacance cesse d'être seulement un manque à gagner, il devient une dépense sèche.

Ce qui déclenche — et ce qui exonère

Paramètre	Zone tendue	Hors zone tendue
Application	Automatique	Sur délibération de la commune
Durée de vacance	1 an	2 ans
Taux 1re année	17 %	Fixé par la commune (≤ 50 %)
Taux années suivantes	34 %	Fixé par la commune (≤ 50 %)
Majoration possible	+30 % / +60 %	—

Toute vacance n'est pas taxée. Le logement occupé plus de 90 jours sur la période de référence échappe à la taxe. Surtout, la vacance indépendante de la volonté du propriétaire exonère : un bien mis en vente ou en location au prix du marché mais sans preneur, un logement nécessitant des travaux lourds pour être habitable, ou un local voué à disparaître dans une opération d'urbanisme. La logique est claire — on ne punit pas l'infortune, on punit la rétention volontaire d'un logement qui pourrait loger quelqu'un.

La vraie cible : la rétention, pas la vacance subie

Une taxe sur la vacance est un instrument pigouvien : elle met un prix sur un comportement jugé socialement coûteux — immobiliser un logement pendant que la demande se heurte à la pénurie. Son but n'est pas de rapporter, mais de dissuader ; le meilleur rendement d'une taxe sur les logements vides serait, paradoxalement, zéro, parce que plus aucun ne resterait vide. En durcissant le barème et en étendant sa portée, le législateur relève le prix de l'attente pour forcer l'arbitrage « je loue ou je vends » plutôt que « j'attends ».

Le message d'ensemble se lit en creux dans la même loi de finances. D'un côté, un nouvel amortissement récompense qui remet un logement sur le marché locatif — le statut du bailleur privé. De l'autre, la TVLH renchérit l'inaction. Carotte et bâton visent le même objectif : réinjecter de l'offre. Pour le propriétaire, la conséquence pratique est de fiabiliser l'occupation — un logement décent, correctement loué, échappe à la taxe. Encore faut-il qu'il le soit : les règles de décence énergétique écartent déjà du marché locatif les passoires, dont la vacance forcée pourrait, elle, relever du cas « indépendant de la volonté ». Savoir si votre commune est en zone tendue reste la première chose à vérifier, car tout en découle.

FAQ

Qu'est-ce qui change concrètement en 2027 ?

La TLV et la THLV disparaissent au profit d'une taxe unique, la TVLH, à compter des impositions de 2027. Le barème s'aligne sur celui, plus élevé, de l'ancienne TLV : 17 % la première année puis 34 %, avec possibilité de majoration communale. Pour beaucoup de propriétaires hors zone tendue, la facture potentielle augmente.

À partir de combien de temps un logement est-il considéré comme vacant ?

Un an de vacance continue en zone tendue, deux ans hors zone tendue. Un logement occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de la période de référence n'est pas considéré comme vacant et échappe donc à la taxe.

Je n'arrive pas à louer mon bien : suis-je quand même taxé ?

Non, si la vacance est indépendante de votre volonté : bien proposé à la location ou à la vente au prix du marché sans trouver preneur, logement nécessitant des travaux importants pour être habitable, ou voué à démolition. C'est la rétention volontaire d'un logement louable en l'état qui est visée.

Une résidence secondaire meublée est-elle concernée ?

La taxe vise les logements vacants, c'est-à-dire vides de meubles ou inoccupés. Une résidence secondaire meublée et utilisée relève, elle, de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, distincte de la TVLH. L'ameublement et l'usage effectif font la différence.

Ma commune peut-elle décider d'appliquer ou d'alourdir cette taxe ?

Oui. Hors zone tendue, l'instauration de la TVLH dépend d'une délibération communale, avec un taux plafonné à 50 %. En zone tendue, où la taxe est automatique, la commune peut majorer les taux légaux jusqu'à +30 % la première année et +60 % les suivantes. Le poids réel dépend donc autant de la loi que de la politique locale.