Statut du bailleur privé 2026 : l'amortissement fait son retour dans la location nue

EN RÉSUMÉ — La loi de finances pour 2026 rouvre une porte que l'État avait passé quinze ans à condamner : l'amortissement fiscal en location nue. Le nouveau statut du bailleur privé — dispositif « Relance logement », parfois dit loi Jeanbrun — laisse déduire chaque année une fraction du prix du bien des revenus fonciers, en échange d'un loyer plafonné et d'un engagement de neuf ans. C'est un troc explicite : un bouclier fiscal contre un rendement encadré. Il ne remplace pas le meublé, il vise un autre investisseur.

Un amortissement qui revient là où on ne l'attendait plus

Depuis la fin des amortissements « Robien » et « Borloo » au tournant des années 2010, la location nue n'avait plus qu'un seul vrai levier : le déficit foncier. L'amortissement, cette charge comptable qui efface l'impôt sans sortir un euro du portefeuille, restait le privilège du meublé sous statut LMNP au régime réel. La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (article 47) rebat les cartes : elle autorise le bailleur d'un logement nu à amortir son bien contre ses loyers, exactement comme le fait un loueur en meublé.

Le calendrier n'a rien d'un hasard. En 2025, le législateur avait durci le meublé en réintégrant les amortissements dans la plus-value de revente ; en 2026, il tend une passerelle vers la location nue longue durée. On ne récompense plus la même chose. L'État déplace l'incitation depuis le meublé — souple, cher à la nuit, parfois touristique — vers le logement de résidence principale à loyer modéré. C'est un choix de politique publique lisible : remettre des baux stables sur le marché tendu, quitte à payer l'investisseur en impôt épargné.

La mécanique : 80 % du prix, amorti sur des taux modestes

Le principe est simple. On retient 80 % du prix d'acquisition — les 20 % restants représentant forfaitairement le terrain, qui ne s'use pas — et on applique à cette base un taux d'amortissement annuel. Ce taux dépend de deux variables : l'état du bien (neuf ou ancien rénové) et le niveau de loyer accepté (intermédiaire, social, très social). Plus le loyer consenti est bas, plus l'État rembourse vite en défiscalisation.

Le dispositif est réservé au régime réel — le micro-foncier et son abattement de 30 % en sont exclus — et vise les logements situés dans un immeuble collectif, loués nus à usage de résidence principale. L'ancien n'est éligible qu'à condition d'y injecter au moins 30 % d'investissement en travaux, à dominante énergétique : une manière d'orienter l'argent vers la rénovation du parc plutôt que vers la seule pierre neuve.

Ce que rapporte chaque année d'amortissement

Affectation du logement	Taux — neuf	Taux — ancien rénové	Plafond annuel de déduction
Loyer intermédiaire	3,5 %	3 %	8 000 €
Loyer social	4,5 %	3,5 %	10 000 €
Loyer très social	5,5 %	4 %	12 000 €

Un exemple fixe les ordres de grandeur. Un appartement neuf acheté 250 000 €, loué au loyer intermédiaire : la base amortissable est de 200 000 €, le taux de 3,5 %, soit 7 000 € déduits chaque année des revenus fonciers — sous le plafond de 8 000 €. Pour un contribuable en tranche à 30 %, prélèvements sociaux compris, l'économie annuelle avoisine 3 300 €. Ces chiffres sont une illustration : ils varient avec le prix et le taux d'imposition réel. Les plafonds de 10 000 € et 12 000 € ne se déclenchent que si au moins la moitié des loyers amortis relève du social ou du très social.

Le prix du bouclier : un loyer bridé et neuf ans de patience

Rien n'est gratuit, et un économiste le lit tout de suite dans les contreparties. Premièrement, le loyer est plafonné selon l'affectation retenue, et le locataire doit respecter des conditions de ressources : on renonce à une part du rendement locatif pour capter l'avantage fiscal. Deuxièmement, l'engagement de location court sur neuf ans minimum — un capital immobilisé, peu liquide, exposé aux aléas du marché sur près d'une décennie. Troisièmement, la mise en location doit intervenir dans les douze mois suivant l'achèvement ou l'acquisition, sous peine de perdre le bénéfice.

La vraie question n'est donc pas « combien j'économise ? » mais « le manque à gagner sur le loyer est-il inférieur à l'impôt évité ? ». Dans les zones où l'écart entre loyer de marché et loyer intermédiaire est faible, l'arithmétique penche pour le dispositif. Là où le marché libre paie beaucoup plus cher, le plafond mange l'avantage. C'est la même logique qui décidait de l'intérêt du feu Pinel, dont ce statut est, dans l'esprit, l'héritier après la fermeture définitive du Pinel fin 2025 — mais un héritier qui récompense par l'amortissement plutôt que par une réduction d'impôt sèche.

Neuf ou ancien rénové : l'arbitrage à ne pas manquer

Le neuf offre les taux les plus élevés et aucun chantier à piloter, mais se paie plus cher au mètre carré. L'ancien rénové amortit plus lentement, en revanche il se cumule avec un autre cadeau de la même loi de finances : le plafond de déficit foncier doublé à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique, prorogé jusqu'à fin 2027. Autrement dit, l'investisseur qui achète une passoire, la rénove et la loue nue peut empiler l'amortissement et l'imputation renforcée des travaux — une combinaison que le neuf ne permet pas. Notre simulateur de déficit foncier aide à chiffrer cette seconde jambe.

Reste l'éternel duel avec le meublé. Le match entre location nue et meublée ne se tranche plus de la même façon : le meublé garde des loyers libres et un amortissement sans plafond annuel, mais il est désormais rattrapé à la revente. La location nue sous statut du bailleur privé, elle, brime le loyer aujourd'hui mais offre la stabilité d'un bail de résidence principale et un avantage fiscal calibré. À chacun son terrain de jeu. Et attention au revers du décor : un logement laissé vide plutôt que loué tombe désormais sous une taxe alourdie, comme le détaille notre analyse de la nouvelle taxe sur les logements vacants.

FAQ

Le statut du bailleur privé s'applique-t-il à la location meublée ?

Non. Le dispositif « Relance logement » de la loi de finances 2026 vise la location nue à usage de résidence principale, dans un immeuble collectif, au régime réel. Le meublé continue de relever du régime BIC et du statut LMNP, avec ses propres règles d'amortissement.

Quel est le montant maximal que je peux amortir chaque année ?

La déduction annuelle au titre de l'amortissement est plafonnée à 8 000 € par foyer fiscal, portée à 10 000 € si au moins la moitié des loyers concernés relève du secteur social, et à 12 000 € pour le très social. Ce plafond s'ajoute à la déduction des charges réelles (intérêts, taxe foncière, travaux).

Quels logements sont éligibles, et sur quelle période ?

Les logements neufs et les logements anciens faisant l'objet d'au moins 30 % de travaux, à dominante énergétique, situés en immeuble collectif. L'acquisition ou le permis doit intervenir entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, avec mise en location dans les douze mois suivant l'achèvement.

Combien de temps dois-je m'engager à louer ?

Neuf ans minimum, en location nue à usage de résidence principale, en respectant les plafonds de loyer et les conditions de ressources du locataire attachés à l'affectation choisie. Un manquement entraîne la réintégration des avantages fiscaux obtenus.

Ce dispositif est-il plus intéressant que l'ancien Pinel ?

Il fonctionne différemment : le Pinel offrait une réduction d'impôt directe, le statut du bailleur privé une déduction par amortissement des revenus fonciers. L'intérêt dépend de votre tranche d'imposition et de l'écart entre le loyer de marché et le loyer plafonné exigé. Plus votre tranche est haute et l'écart de loyer faible, plus le nouveau dispositif est avantageux.