Simulateur déficit foncier 2026 : calcul, plafonds et exemple chiffré

EN RÉSUMÉ (50 mots) : Le déficit foncier apparaît quand les charges dépassent les revenus locatifs en location nue. En 2026, il est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an (21 400 € pour travaux sur biens DPE F ou G). Le surplus est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Qu'est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier est le mécanisme fiscal qui permet à un propriétaire en location nue de déduire de ses revenus locatifs un montant de charges et de travaux supérieur aux loyers perçus. Lorsque les charges déductibles excèdent les revenus fonciers, il en résulte un déficit que l'on peut imputer sur le revenu global dans certaines limites.

Condition principale : le logement doit être loué nu (non meublé). La location meublée relève du régime BIC (LMNP) et ne peut pas générer de déficit foncier au sens de l'article 156 du CGI.

Source : article 156-I-3° du Code Général des Impôts — legifrance.gouv.fr.

Quel est le plafond du déficit foncier en 2026 ?

Le plafond d'imputation du déficit foncier sur le revenu global est fixé à 10 700 €/an dans le régime de droit commun. Il a été relevé temporairement à 21 400 €/an pour les déficits issus de travaux de rénovation énergétique permettant de sortir un logement de la catégorie DPE F ou G vers A, B, C ou D.

Plafonds déficit foncier 2026

Situation	Plafond annuel d'imputation sur revenu global
Cas général	10 700 €
Travaux sur logement DPE F ou G (rénovation énergétique)	21 400 €
Monuments historiques	Illimité

Le surplus de déficit non imputable sur le revenu global (au-delà des plafonds) est reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Il ne peut pas être imputé sur le revenu global des années suivantes.

Source : BOFiP — BOI-RFPI-BASE-20-30 (déficit foncier).

Comment calculer son déficit foncier ?

Le calcul du déficit foncier s'effectue en deux étapes : d'abord le calcul du déficit global, puis la répartition entre imputation sur revenu global et report sur revenus fonciers.

Étape 1 — Calcul du déficit :

Déficit foncier = Charges déductibles − Revenus fonciers bruts

Étape 2 — Répartition :

• Jusqu'à 10 700 € (ou 21 400 €) : imputation sur le revenu global
• Au-delà : report sur revenus fonciers des 10 années suivantes

Exemple chiffré complet

Paramètre	Valeur
Loyers annuels perçus	8 000 €
Charges déductibles courantes	2 000 €
Travaux de rénovation (DPE F → C)	17 000 €
Total charges	19 000 €
Déficit brut	11 000 €
Imputable sur revenu global (plafond 21 400 €)	11 000 € (tout passe car DPE F)
Report sur revenus fonciers	0 €
Économie d'impôt (TMI 30 % + 17,2 % PS)	11 000 × 47,2 % = 5 192 €

Sans la mesure DPE renforcée, seuls 10 700 € auraient été imputables sur le revenu global, et 300 € auraient été reportés sur les revenus fonciers futurs.

Quelles charges sont déductibles pour créer un déficit foncier ?

Les charges déductibles des revenus fonciers (régime réel) incluent :

• Intérêts d'emprunt (déductibles uniquement des revenus fonciers, pas du revenu global)
• Travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration
• Taxe foncière
• Primes d'assurance PNO et GLI
• Frais de gestion et d'administration
• Charges de copropriété non récupérables

Attention : les intérêts d'emprunt ne sont pas imputables sur le revenu global. Seuls les travaux et charges de gestion créent un déficit imputable sur le revenu global.

Déficit foncier vs LMNP réel : quel régime choisir ?

Critère	Déficit foncier	LMNP réel
Type de location	Nu uniquement	Meublé uniquement
Réduction fiscale	Limitée à 10 700 €/an sur revenu global	Illimitée via amortissement (reportable)
Durée de l'avantage	Ponctuelle (travaux)	Continue (15-25 ans via amortissement)
Contrainte de durée	Conserver le bien 3 ans minimum	Aucune
Complexité	Faible	Moyenne

Recommandation : le déficit foncier est pertinent pour des biens anciens nécessitant d'importants travaux. Le LMNP réel est préférable pour un investissement long terme sans travaux majeurs.

FAQ — Simulateur déficit foncier

Q1 : Pendant combien d'années faut-il conserver le bien pour garder le bénéfice du déficit foncier ? Le bien doit être loué nu de manière continue pendant 3 ans à partir de l'année d'imputation du déficit. Si vous le vendez ou le passez en meublé avant ce délai, les déductions sont remises en cause.

Q2 : Peut-on créer un déficit foncier avec des travaux de décoration ? Non. Seuls les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration sont déductibles. Les travaux de construction ou de reconstruction ne le sont pas. La distinction est parfois ténue — consultez un expert-comptable.

Q3 : Les travaux réalisés avant la mise en location sont-ils déductibles ? Oui, sous condition que le bien soit mis en location dans un délai raisonnable après les travaux et que vous déclariez les loyers dans la même année fiscale. Source : BOFiP.

Q4 : Peut-on imputer un déficit foncier si on n'a pas d'autres revenus fonciers ? Oui. Le déficit (hors intérêts d'emprunt) est imputable sur le revenu global de l'année, sans qu'il soit nécessaire d'avoir d'autres revenus fonciers.

Q5 : Le déficit foncier est-il cumulable avec le dispositif Loc'Avantages ? Oui, les deux dispositifs sont compatibles. Loc'Avantages réduit le loyer (et donc les revenus fonciers), ce qui peut amplifier le déficit foncier si les charges restent élevées.

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