Déclaration des biens immobiliers : l'amende de 150 € par logement que des milliers de bailleurs ignorent encore

EN RÉSUMÉ — Depuis le 1er janvier 2023, chaque propriétaire de biens immobiliers bâtis est tenu de déclarer l'occupation de ses locaux sur impots.gouv.fr avant le 30 juin de chaque année. Cette obligation, créée par l'article 1418 du code général des impôts pour compenser la disparition de la taxe d'habitation, est assortie d'une amende de 150 € par local non déclaré ou incorrectement renseigné. La déclaration initiale de 2023 n'a pas à être refaite si rien n'a changé — mais un nouveau locataire, une période de vacance, une acquisition ou une cession depuis lors rendent une mise à jour obligatoire. Pour un bailleur qui détient plusieurs biens, l'oubli silencieux peut se chiffrer en centaines d'euros d'amende sur trois ans.

Pourquoi l'État a demandé aux propriétaires de déclarer leurs locataires

La question semble paradoxale : l'administration dispose des registres fonciers, des actes notariés, des déclarations de revenus fonciers. Pourquoi lui demander encore qui occupe quel logement ? Parce que la suppression progressive de la taxe d'habitation entre 2018 et 2023 a creusé un vide informationnel précis.

Historiquement, la taxe d'habitation remplissait deux fonctions : taxer les occupants, et recenser qui habitait où. Ces déclarations permettaient à l'administration de distinguer une résidence principale — désormais exonérée — d'une résidence secondaire encore imposée, ou d'un logement vacant soumis à la taxe sur les logements vacants (TLV). Sans ce flux d'information, le fisc ne pouvait plus, propriété par propriété, établir ces distinctions avec fiabilité.

L'article 153 de la loi de finances pour 2020 (loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019) a résolu ce problème en créant l'article 1418 du code général des impôts. Le mécanisme est simple et, d'un point de vue économique, cohérent : la charge d'information est transférée sur celui qui la détient naturellement. C'est le propriétaire qui connaît le statut réel de son bien. L'obligation ne crée pas de donnée nouvelle ; elle la formalise et la rend opposable.

Ce qu'il faut déclarer, local par local

La déclaration se fait sur impots.gouv.fr, depuis l'espace « Biens immobiliers » accessible après connexion au compte personnel. L'interface est pré-remplie avec les données que l'administration détient déjà : coordonnées cadastrales, nature du bien, surface habitable. Votre rôle est de vérifier, corriger et de renseigner la rubrique « occupation ».

Pour chaque local — appartement, maison, studio, parking, dépendance — vous devez indiquer :

• La nature de l'occupation : résidence principale, résidence secondaire, logement loué à titre onéreux, logement vacant, local mis à disposition à titre gratuit, local professionnel.
• L'identité de l'occupant si le bien est loué ou mis à disposition : nom, prénom et date de naissance du locataire ou de l'occupant à titre gratuit.
• La période d'occupation : date d'entrée dans les lieux, et date de libération si le logement a changé d'occupant en cours d'année précédente.
• Le loyer mensuel hors charges pour les biens loués à titre onéreux.

La déclaration est une photographie au 1er janvier. Vous décrivez la situation telle qu'elle était le premier jour de l'année civile concernée, non la situation à la date du dépôt. Si votre locataire est parti en mars et qu'un nouveau est entré en mai, vous déclarez l'ancien locataire (situation au 1er janvier), et vous mettrez à jour l'année prochaine pour refléter la situation au 1er janvier suivant.

La logique de reconduction : ne redéclarer que ce qui a changé

C'est le point le plus méconnu de l'obligation, et probablement la source principale d'erreurs : une déclaration conforme n'a pas à être renouvelée chaque année si la situation n'a pas changé. Le propriétaire qui a déclaré en 2023 un appartement loué à Monsieur X depuis 2021 n'a rien à faire en 2024 ni en 2025 si ce locataire est toujours en place. La déclaration vaut comme situation par défaut pour les exercices suivants.

Seuls les événements déclenchent une obligation de mise à jour, avant le 30 juin de l'année correspondante :

Événement survenu en cours d'année	Obligation déclarative	Amende si oubli
Nouveau locataire entré depuis la dernière déclaration	Mise à jour avant le 30 juin de l'année suivante	150 € par local
Locataire sorti, bien mis en vacance ou reloué	Mise à jour avant le 30 juin	150 € par local
Bien acquis après le 1er janvier 2023	Déclaration initiale dans les 90 jours ou au 30 juin suivant l'acquisition	150 € par local
Bien vendu ou transmis depuis la dernière déclaration	Mise à jour pour retirer le bien du portefeuille déclaré	150 € par local
Passage de logement loué à vacant (ou l'inverse)	Mise à jour impérative — impact direct sur TLV et TH résidences secondaires	150 € par local
Aucun changement depuis la déclaration conforme	Aucune action requise	Aucune

L'amende de 150 € : discrète, forfaitaire et cumulable

L'article 1418 IV du code général des impôts fixe la sanction à 150 € par local non déclaré ou déclaré de manière inexacte ou incomplète. Ce n'est pas une pénalité de retard progressive qui s'allège avec la régularisation : c'est un forfait par bien, par exercice annuel. La sanction s'applique sur le premier manquement comme sur les suivants, sans signal préalable de l'administration.

L'arithmétique devient préoccupante dès que le patrimoine locatif dépasse quelques unités. Un bailleur qui détient cinq appartements dont deux ont changé de locataire en cours d'année et un a été acquis en 2024 sans déclaration correspondante risque 450 € d'amende au titre de cet exercice — et autant l'exercice suivant si rien n'est régularisé. Sur trois ans, l'exposition potentielle sans régularisation atteint 1 350 € pour ces seuls trois locaux, soit bien plus que le temps passé à déclarer.

L'administration a fait preuve de tolérance pédagogique lors du déploiement en 2023, en raison de la nouveauté de l'obligation et des délais d'adaptation. Cette posture n'est pas garantie à terme. Le droit de reprise de l'administration fiscale court sur trois ans : un manquement constaté au titre de 2023 peut techniquement être régularisé jusqu'en 2026, y compris avec l'application de la sanction.

Les pièges spécifiques pour le bailleur multi-propriétés

Pour un bailleur détenant plusieurs biens, l'enjeu opérationnel est de synchroniser les événements locatifs avec les obligations déclaratives. Chaque rotation de locataire, chaque mise en vacance temporaire, chaque acquisition ou cession doit déclencher un rappel : « mettre à jour la déclaration des biens avant le 30 juin ». Sans ce réflexe, l'accumulation silencieuse de manquements devient rapidement coûteuse.

Un tableau de suivi des biens — date d'entrée et de sortie de chaque occupant, nature de l'occupation, loyer mensuel — permet de préparer la déclaration annuelle en quelques minutes plutôt qu'en plusieurs heures de fouille dans des emails et des contrats éparpillés. C'est aussi la base d'une comptabilité locative propre, utile pour les déclarations de revenus fonciers et pour la gestion des sinistres ou des garanties loyer impayé.

Les bailleurs en location nue et les bailleurs de meublés sont logés à la même enseigne : l'obligation porte sur le propriétaire, quel que soit le régime fiscal ou le type de bail. Les sociétés (SCI, SARL de famille) détenant des biens bâtis sont également concernées ; c'est le gérant qui déclare depuis l'espace professionnel du compte impots.gouv.fr de la structure déclarante — et non en son nom propre.

Ce que la déclaration révèle sur la vacance et la fiscalité locale

Déclarer un logement vacant n'est pas un acte neutre. Cela fait entrer le bien dans le radar de la taxe sur les logements vacants (TLV) si la commune est en zone tendue, ou de la majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires dans les autres cas. La déclaration peut déclencher des impositions que le propriétaire ignorait ou évitait par omission — pas toujours consciemment.

Ce n'est pas une raison de ne pas déclarer : l'amende de 150 € et la régularisation rétroactive sur trois ans sont bien plus lourdes à terme. Mais c'est une invitation à traiter la vacance comme un problème actif plutôt qu'un état d'attente indéfini. Un logement vide depuis plus de deux ans dans une zone tendue supporte une TLV qui, combinée à la taxe foncière et à l'absence de loyer, détruit toute rentabilité. La déclaration force cette prise de conscience.

L'économiste y verra un mécanisme d'internalisation de l'information : en rendant obligatoire la déclaration d'occupation, le législateur a contraint chaque propriétaire à formaliser ce que son bien fait dans l'économie du logement — et l'administration à aligner la fiscalité locale sur cette réalité. La transparence ici n'est pas une vertu : c'est un outil de politique publique du logement.

FAQ

Dois-je redéclarer mes biens chaque année si rien n'a changé ?

Non. La déclaration initiale effectuée en 2023 vaut pour les exercices suivants si la situation de chaque local n'a pas évolué. Seuls les changements — nouveau locataire, logement vacant, acquisition, cession, passage de résidence principale à secondaire — nécessitent une mise à jour avant le 30 juin de l'année concernée.

Mon locataire refuse de me donner sa date de naissance : que faire ?

Déclarez avec les informations dont vous disposez. L'obligation porte sur la bonne foi de la déclaration et les données accessibles au bailleur dans le cadre normal de la relation locative. Une déclaration partielle mais sincère est préférable à une non-déclaration. En cas de contrôle, le contrat de bail constitue votre justificatif.

La déclaration des biens est-elle liée à la déclaration de revenus fonciers ?

Non. La déclaration des biens immobiliers (article 1418 CGI) est distincte de la déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044) ou des revenus BIC meublé (formulaire 2042 C PRO). Ce sont deux obligations parallèles avec des calendriers et des contenus différents. L'une concerne l'occupation du bien ; l'autre, les revenus qu'il génère.

Ma SCI doit-elle déclarer ses biens immobiliers ?

Oui. Toute société civile détenant des biens bâtis en France est assujettie à l'obligation. La déclaration se fait depuis l'espace professionnel impots.gouv.fr du gérant, en sélectionnant la structure déclarante. C'est la SCI qui déclare, pas le gérant en son nom propre — même s'il est par ailleurs propriétaire à titre personnel de biens qu'il déclare séparément.

Quand l'amende de 150 € commence-t-elle à courir ?

À partir du 1er juillet de l'année de référence, soit au lendemain de la date limite du 30 juin. Le droit de reprise de l'administration court sur trois ans : un manquement constaté au titre de 2023 peut techniquement être sanctionné jusqu'en 2026. Une régularisation spontanée, avant tout avis de l'administration, réduit en pratique le risque de sanction effective — sans garantie légale.