Congé pour reprise : conditions et modèle 2026
Le congé pour reprise permet au bailleur de récupérer son logement pour y habiter lui-même ou y loger un proche (conjoint, partenaire PACS, concubin notoire, ascendants, descendants). La lettre doit être envoyée au moins 6 mois avant l'échéance du bail, préciser le bénéficiaire et la nature du lien. La fraude est sanctionnée pénalement.
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Quelles sont les conditions strictes du congé pour reprise ?
L'article 15-III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre strictement le congé pour reprise. Contrairement au congé pour vente, il ne donne pas lieu à un droit de préemption du locataire, mais ses conditions de fond sont très rigoureuses.
Les bénéficiaires autorisés de la reprise
| Bénéficiaire | Lien requis | Conditions |
|---|---|---|
| Le bailleur lui-même | — | Résidence principale |
| Conjoint | Mariage | Résidence principale |
| Partenaire PACS | PACS en cours | Résidence principale |
| Concubin notoire | Vie commune depuis au moins 1 an | Résidence principale |
| Ascendants du bailleur | Parent, grand-parent (tout degré) | Résidence principale |
| Descendants du bailleur | Enfant, petit-enfant (tout degré) | Résidence principale |
| Ascendants/descendants du conjoint ou partenaire PACS | Idem | Résidence principale |
Personnes EXCLUES : frères et sœurs, amis, associés, collègues. La liste de l'article 15-III est limitative.
Quelles sont les mentions obligatoires de la lettre de congé pour reprise ?
La lettre doit contenir :
- L'indication que le congé est motivé par la reprise du logement
- Le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise
- La nature du lien entre le bailleur et le bénéficiaire
- L'affirmation que le logement sera occupé à titre de résidence principale
- Le délai de 6 mois avant l'échéance du bail
Quelle est l'obligation d'occupation effective après la reprise ?
Le bénéficiaire de la reprise doit effectivement occuper le logement à titre de résidence principale dans un délai raisonnable après la libération par le locataire. La jurisprudence considère généralement qu'un délai de 6 mois est raisonnable.
Si le bénéficiaire n'occupe pas le logement ou l'abandonne rapidement, le congé peut être qualifié de frauduleux.
Quelles sont les sanctions du congé pour reprise frauduleux ?
| Type de sanction | Montant / Nature |
|---|---|
| Nullité du congé | Le locataire peut revenir dans les lieux |
| Dommages-intérêts civils | Minimum 3 ans de loyer selon la jurisprudence |
| Amende pénale | Jusqu'à 6 000 € (art. 15-III bis loi 89-462) |
| Emprisonnement | Possible en cas de fraude caractérisée |
La fraude est caractérisée lorsque le bailleur délivre un congé pour reprise sans intention réelle d'habiter ou de faire habiter le logement, ou lorsqu'il le remet en location rapidement après le départ du locataire.
Modèle de lettre de congé pour reprise
[Prénom Nom / Dénomination du bailleur] [Adresse du bailleur] [Prénom Nom du locataire] [Adresse du logement] [Ville], le [Date] Lettre recommandée avec accusé de réception Objet : Congé pour reprise — article 15-III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 Madame, Monsieur, En application de l'article 15-III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, je vous notifie le présent congé pour reprendre le logement situé [adresse complète], à la date d'échéance de votre bail, soit le [date d'échéance du bail]. Ce congé est motivé par la reprise du logement au bénéfice de : [OPTION A — Pour le bailleur lui-même] Moi-même, [Prénom Nom], qui souhaite occuper ce logement à titre de résidence principale. [OPTION B — Pour un proche] [Prénom Nom du bénéficiaire], [qualité : mon fils / ma fille / mon père / ma mère / mon conjoint / mon partenaire de PACS / mon concubin(e) avec qui je vis depuis le [date] / ...], né(e) le [date de naissance], domicilié(e) actuellement au [adresse actuelle], qui occupera ce logement à titre de résidence principale. Je certifie que ce logement sera effectivement occupé à titre de résidence principale par le bénéficiaire susmentionné dans un délai raisonnable suivant votre départ. Je vous rappelle que vous devrez libérer le logement et restituer les clés au plus tard à la date d'échéance du bail mentionnée ci-dessus. Je reste disponible pour convenir d'un rendez-vous pour l'état des lieux de sortie. Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées. [Signature] [Prénom Nom du bailleur]FAQ
1. Le bailleur doit-il prouver que le bénéficiaire n'a pas d'autre logement ? Non. La loi n'impose pas au bailleur de justifier que le bénéficiaire est sans logement. Il suffit que le logement soit destiné à servir de résidence principale. Cependant, si le bénéficiaire possède un logement adapté à proximité, cela peut être un indice de fraude.
2. Peut-on délivrer un congé pour reprise sur un bail meublé ? Oui. Le congé pour reprise existe aussi pour les baux meublés (art. 25-8 loi 89-462) avec un préavis de 3 mois avant l'échéance du bail meublé.
3. Le locataire peut-il vérifier que le bénéficiaire a bien emménagé après son départ ? Le locataire peut demander au bailleur de justifier l'occupation effective dans les 6 mois suivant son départ. En cas de refus ou d'absence d'occupation, il peut saisir le tribunal pour obtenir des dommages-intérêts.
4. Le congé pour reprise est-il valable si le lien de parenté n'est pas prouvé dans la lettre ? La lettre doit mentionner la nature du lien, mais n'a pas à être accompagnée de pièces justificatives. Cependant, si le locataire conteste, le bailleur devra prouver le lien devant le tribunal.
5. Un congé pour reprise au profit d'un beau-fils ou d'une belle-fille est-il valable ? Non. La liste de l'article 15-III est limitative. Les enfants du conjoint (beaux-enfants) ne sont pas mentionnés. Seuls les ascendants et descendants "en ligne directe" du bailleur et de son conjoint ou partenaire PACS sont visés.
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