Plus-values immobilières en 2026 : le régime des bailleurs, ses abattements et la réforme LMNP

EN RÉSUMÉ — Pour un bailleur particulier qui revend un logement locatif, la fiscalité de la plus-value peut théoriquement atteindre 36,2 % du gain — 19 % d'impôt sur le revenu, auxquels s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Ce taux nominal est rarement le taux effectif. Un système d'abattements progressifs, défini aux articles 150 U à 150 VH du Code général des impôts, efface l'imposition année après année : à 22 ans de détention, l'IR disparaît ; à 30 ans, les prélèvements sociaux suivent. La loi de finances pour 2025 a reconfiguré ce calcul pour les anciens loueurs en meublé non professionnel, sans toucher à la location nue. Comprendre les règles — et les pièges du prix de revient — peut changer radicalement l'arithmétique d'une cession.

Le taux de base et pourquoi il ne s'applique presque jamais dans son intégralité

Le chiffre de 36,2 % effraie au premier regard. Il incite parfois à des stratégies de vente précipitées ou, à l'inverse, à une conservation indéfinie d'un bien que le bailleur souhaiterait pourtant arbitrer. Ni l'une ni l'autre n'est optimale si l'on ignore le vrai moteur du régime : les abattements pour durée de détention.

Ces abattements, définis à l'article 150 VC du CGI, créent une dégressivité marquée dès la sixième année de détention révolue. Ils jouent séparément pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux, selon un calendrier distinct. Entre 22 et 30 ans de détention, la plus-value échappe à l'IR mais reste partiellement soumise aux prélèvements sociaux — une zone que beaucoup de bailleurs ne perçoivent pas clairement avant d'avoir simulé le coût réel de leur cession. À 15 ans de détention, le taux global effectif tourne autour de 22 %. À 20 ans, il descend à 15 %. À 22 ans, l'IR s'efface complètement.

La grille des abattements : lire le calendrier avant d'arbitrer

Durée de détention	Abattement IR cumulé	Taux IR effectif	Abattement PS cumulé	Taux PS effectif	Taux global effectif
Moins de 6 ans	0 %	19 %	0 %	17,2 %	36,2 %
10 ans	30 %	13,3 %	8,25 %	15,78 %	29,08 %
15 ans	60 %	7,6 %	16,5 %	14,36 %	21,96 %
20 ans	90 %	1,9 %	24,75 %	12,94 %	14,84 %
22 ans	100 %	0 %	28 %	12,38 %	12,38 %
25 ans	100 %	0 %	55 %	7,74 %	7,74 %
30 ans et plus	100 %	0 %	100 %	0 %	0 %

Taux calculés sur la plus-value brute après abattement (source : article 150 VC du CGI). Les taux effectifs supposent une plus-value nette inférieure à 50 000 € — au-delà, la surtaxe s'ajoute. Les abattements courent à compter de la sixième année révolue : un bien acquis en mars 2010 et revendu en juillet 2026 compte 16 années révolues, soit 10 années d'abattement effectif (6e à 16e année révolue).

Ce tableau illustre une arithmétique souvent mal appréhendée : chaque année supplémentaire entre 6 et 22 ans vaut 6 % de taux d'IR économisé — soit, sur une plus-value de 100 000 €, une économie de 600 € par an. Un bailleur qui peut attendre de vendre a intérêt à identifier précisément la durée de détention et le seuil le plus proche, plutôt que de vendre dans l'urgence ou de conserver par réflexe.

Le prix de revient : là où se perdent la plupart des gains

La plus-value brute est la différence entre le prix de cession et le prix de revient. Ce second terme est systématiquement sous-estimé — et c'est une erreur coûteuse. Le CGI, à son article 150 VB, reconnaît trois composantes majeures.

D'abord, les frais d'acquisition : frais de notaire réels (droits de mutation, émoluments, honoraires) ou, à défaut, un forfait de 7,5 % du prix d'acquisition pour tout bien immobilier bâti ancien. Sur une acquisition à 250 000 €, le forfait représente 18 750 € de charges supplémentaires à déduire — souvent supérieur aux frais réels sur un bien en zone rurale où les droits d'enregistrement sont modérés.

Ensuite, les travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration : pour leur montant réel justifié par factures d'entreprises, ou à défaut un forfait de 15 % du prix d'acquisition si le bien est détenu depuis plus de cinq ans. Ce forfait, disponible sans produire la moindre facture, peut s'avérer avantageux sur un bien peu transformé dont le propriétaire a perdu les justificatifs. Sur une acquisition à 250 000 €, il ajoute 37 500 € au prix de revient.

Le premier réflexe à avoir avant toute cession : comparer les options (frais réels versus forfaits) et retenir la combinaison la plus favorable — rien n'oblige à utiliser les deux forfaits simultanément. Il convient également de rappeler que les travaux d'entretien et de réparation, même s'ils ont amélioré le confort du logement, n'entrent pas dans le prix de revient. Ils ont souvent déjà réduit le revenu foncier imposable pendant la détention — en retirer un second avantage à la cession est exclu. C'est pourquoi la déduction des travaux en régime foncier et leur intégration dans le prix de revient sont deux leviers distincts qui ne se cumulent pas sur les mêmes travaux.

La surtaxe : l'impôt qui s'ajoute au-delà de 50 000 €

L'article 1609 nonies G du CGI frappe d'une surtaxe progressive les plus-values nettes imposables à l'IR supérieures à 50 000 €. Elle s'applique sur l'ensemble de la plus-value nette — et non seulement sur la fraction excédant 50 000 € — mais un mécanisme de lissage atténue l'effet de seuil.

Plus-value nette imposable (après abattements IR)	Taux de surtaxe
De 50 001 € à 100 000 €	2 %
De 100 001 € à 150 000 €	3 %
De 150 001 € à 200 000 €	4 %
De 200 001 € à 250 000 €	5 %
Supérieure à 250 000 €	6 %

Un bailleur qui cède avec 130 000 € de plus-value nette après abattements paie une surtaxe de 3 % sur l'intégralité, soit 3 900 € supplémentaires. Cette surtaxe ne s'applique que si la plus-value reste imposable à l'IR : à partir de 22 ans de détention, la plus-value est exonérée d'IR et la surtaxe disparaît avec elle. Elle est donc essentiellement un sujet pour les cessions inférieures à 22 ans de détention sur des biens dont la valeur a fortement progressé.

La réforme 2025 pour les anciens LMNP : une règle nouvelle qui pèse à la revente

Jusqu'au 31 décembre 2024, un loueur en meublé non professionnel bénéficiait d'un avantage tacite à la revente : les amortissements déduits fiscalement pendant la détention ne venaient pas aggraver la plus-value imposable. Ce qu'il avait économisé sur ses loyers restait acquis sans contrepartie à la cession.

La loi de finances pour 2025 a mis fin à cet avantage à compter du 1er janvier 2025. Les amortissements comptablement déduits au régime réel viennent désormais réduire le prix de revient du bien pour le calcul de la plus-value, augmentant mécaniquement le gain imposable. L'économie fiscale sur les loyers demeure — mais une fraction en est désormais « reprise » à la sortie. Pour les anciens LMNP qui envisagent de vendre, la simulation complète sur la durée de détention s'est alourdie d'une variable supplémentaire, comme l'explique notre article sur le régime réel LMNP et la réforme de la loi de finances 2025.

Pour les bailleurs en location nue, rien ne change : le régime foncier n'ouvre pas droit à l'amortissement, il n'y a donc rien à réintégrer. La réforme laisse intacts leurs calculs de plus-value — un point à ne pas négliger dans la comparaison entre les deux régimes sur le cycle complet de la fiscalité des revenus locatifs.

L'exonération résidence principale : une carte à ne pas gâcher

L'article 150 U II, 1° du CGI exonère totalement la plus-value sur la résidence principale. Cette exonération est bien connue dans son principe — mais ses contours pratiques le sont moins, notamment pour les bailleurs qui ont habité le bien avant de le louer ou qui envisagent d'y revenir avant de vendre.

Le critère d'affectation à la date de cession

L'exonération s'apprécie au jour de la cession. Un bien donné en location à la date de la vente ne peut prétendre à cette exonération, même si le cédant y a habité pendant des années avant de le louer. La jurisprudence administrative est constante sur ce point : c'est l'affectation au moment de l'acte authentique qui compte, pas l'affectation passée.

En revanche, un bailleur qui récupère son bien, s'y installe comme résidence principale réelle et effective, puis le revend, peut bénéficier de l'exonération. La durée d'occupation n'est pas chiffrée par la loi, mais l'administration fiscale et les tribunaux vérifient que l'installation n'est pas simulée dans un but exclusif d'optimisation. La question se pose naturellement pour un bailleur en location nue depuis 18 ans, dont la plus-value latente est élevée et qui n'a pas encore atteint le seuil de 22 ans d'exonération IR : habiter le bien 12 à 24 mois avant la vente peut représenter une économie très substantielle. Le calcul mérite d'être fait bien avant d'en avoir besoin, dans le cadre d'une consultation avec un notaire ou un conseiller fiscal, et non à la veille de la signature. Le statut du bailleur en 2026 offre d'autres leviers à combiner selon le profil.

FAQ

Comment calculer la plus-value imposable sur un bien loué ?

On soustrait le prix de revient (prix d'achat + frais d'acquisition réels ou forfait 7,5 % + travaux d'amélioration réels ou forfait 15 % si détention > 5 ans) du prix de cession net vendeur. Sur la plus-value brute ainsi obtenue, on applique les abattements pour durée de détention. La base nette résultante est imposée à 19 % d'IR (plus éventuelle surtaxe) et 17,2 % de prélèvements sociaux.

Peut-on déduire les travaux d'entretien pour réduire la plus-value ?

Non. Seuls les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration entrent dans le prix de revient. Les travaux d'entretien et de réparation — souvent déjà déduits des revenus fonciers pendant la détention — n'y figurent pas. C'est une règle contre-intuitive que beaucoup de bailleurs découvrent au moment de l'acte de vente, trop tard pour optimiser.

À partir de combien d'années est-on totalement exonéré ?

22 ans de détention révolue pour l'impôt sur le revenu (19 %), et 30 ans pour les prélèvements sociaux (17,2 %). Entre 22 et 30 ans, la plus-value est exonérée d'IR mais reste partiellement soumise aux prélèvements sociaux — à un taux effectif décroissant de 12,38 % à 0 %.

La surtaxe s'applique-t-elle sur le montant brut ou après abattements ?

Elle s'applique sur la plus-value nette imposable à l'IR — après application des abattements pour durée de détention. Elle disparaît mécaniquement dès lors que la plus-value est exonérée d'IR (à partir de 22 ans de détention révolue), puisqu'elle est adossée à l'impôt sur le revenu, non aux prélèvements sociaux.

La loi de finances 2025 impacte-t-elle les bailleurs en location nue ?

Non directement. La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value ne concerne que les loueurs en meublé non professionnel (LMNP) qui ont déduit de l'amortissement au régime réel. En location nue, aucun amortissement n'est déductible : le régime des plus-values reste inchangé pour ces bailleurs.