Déficit foncier majoré pour rénovation énergétique : jusqu'à 21 500 € déductibles du revenu global

EN RÉSUMÉ — Depuis la loi de finances 2023 (loi n° 2022-1726 du 30 décembre 2022, article 12), un bailleur en location nue qui rénove une passoire thermique classée E, F ou G peut imputer jusqu'à 21 500 € de déficit foncier par an sur son revenu global, contre 10 700 € dans le régime ordinaire. Condition centrale : deux diagnostics de performance énergétique (DPE) doivent prouver que le logement franchit la frontière entre les classes E-F-G et les classes A-B-C-D après travaux. L'article 156 du Code général des impôts fixe le cadre ; les travaux doivent être réalisés dans la fenêtre fixée par la loi. Le printemps 2026, saison de déclaration des revenus 2025, est la dernière occasion d'en profiter pour les chantiers achevés en 2025.

Le déficit foncier ordinaire : un levier réel, mais plafonné

Pour un bailleur qui loue un logement vide (location nue), les loyers relèvent des revenus fonciers. Quand les charges déductibles — intérêts d'emprunt, travaux d'entretien et de réparation, taxe foncière, primes d'assurance, frais de gestion — excèdent les recettes, il apparaît un déficit foncier. La règle ordinaire, posée par l'article 156, I, 3° du CGI, est la suivante : jusqu'à 10 700 € de ce déficit peuvent être imputés chaque année sur le revenu global du foyer fiscal, réduisant ainsi directement l'assiette de l'impôt sur le revenu. La fraction excédentaire n'est pas perdue : elle se reporte sur les seuls revenus fonciers des dix années suivantes.

L'économie fiscale concrète dépend de la tranche marginale d'imposition (TMI). À 30 %, effacer 10 700 € de revenu global représente 3 210 € d'impôt économisé. À 41 %, c'est 4 387 €. Appréciable, surtout que cela suppose, en amont, d'avoir réellement dépensé : des travaux qui améliorent le bien, pas une charge de papier comme l'amortissement en meublé. C'est la différence structurelle entre location nue et l'amortissement en location meublée (LMNP) : le déficit foncier nu mobilise du cash, mais il est réel et justifiable.

Dix mille euros de déduction par an reste insuffisant pour inciter à un chantier de rénovation thermique profonde, dont le coût démarre rarement en dessous de 20 000 à 30 000 € pour un logement collectif — et dépasse souvent 50 000 € sur une maison individuelle. C'est précisément le gap qu'a voulu combler la loi de finances 2023.

La majoration de 2023 : doubler le plafond pour accélérer la rénovation

La loi de finances pour 2023 a créé une exception au plafond de 10 700 € : pour les travaux de rénovation énergétique répondant à des critères précis, le plafond d'imputation sur le revenu global est porté à 21 500 € par foyer fiscal et par an. Le mécanisme du report reste identique — l'excédent s'impute sur les revenus fonciers des dix ans suivants — mais l'effort fiscal immédiat est doublé.

La logique économique est transparente : il s'agit de convertir une contrainte réglementaire (les passoires thermiques seront progressivement sorties du marché locatif, comme l'explique notre article sur les passoires thermiques et décence énergétique) en incitation positive, pour les bailleurs qui ont les moyens d'anticiper. L'État renonce à de la recette fiscale à court terme pour éviter une vague de mise en vente forcée ou de logements retirés du parc locatif.

Les quatre conditions cumulatives

La majoration n'est pas automatique. Elle suppose de réunir simultanément :

• Un logement classé E, F ou G au DPE avant le début des travaux. Le diagnostic doit être établi par un diagnostiqueur certifié, avant l'ouverture du chantier.
• Un passage en classe A, B, C ou D au terme des travaux, attesté par un second DPE réalisé après réception. C'est la condition la plus exigeante : il ne s'agit pas d'améliorer légèrement le DPE, mais de franchir la frontière entre les deux blocs de classes.
• Des travaux réalisés dans la fenêtre législative fixée par la loi de finances (initialement entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 ; vérifiez si le PLF 2026 a reconduit ou élargi cette période avant de déposer votre déclaration).
• Un engagement de location nue à titre de résidence principale pendant au moins trois ans à compter de la dernière année au titre de laquelle le déficit majoré est imputé. Rompre cet engagement expose à une reprise fiscale des déductions passées.

Ce que le doublement du plafond change, en chiffres

Tranche marginale (TMI)	Économie IR — plafond ordinaire (10 700 €)	Économie IR — plafond majoré (21 500 €)	Gain supplémentaire
11 %	1 177 €	2 365 €	+ 1 188 €
30 %	3 210 €	6 450 €	+ 3 240 €
41 %	4 387 €	8 815 €	+ 4 428 €
45 %	4 815 €	9 675 €	+ 4 860 €

Ces montants représentent la seule économie d'impôt sur le revenu liée à l'imputation sur le revenu global. Ils ne tiennent pas compte de la réduction des prélèvements sociaux (17,2 % sur les revenus fonciers nets positifs), qui peut s'ajouter lorsque les charges ramènent le résultat foncier à zéro. À lire comme des ordres de grandeur illustratifs — la situation fiscale réelle d'un foyer intègre aussi les revenus du conjoint, les autres déficits reportables et l'éventuelle flat tax sur d'autres revenus.

MaPrimeRénov' et déficit foncier : les deux s'additionnent

Un bailleur éligible à MaPrimeRénov' bailleur peut cumuler la subvention et le déficit foncier majoré. La règle est simple : la subvention vient minorer la base déductible, car on ne peut pas déduire une charge qu'on n'a pas supportée. Seul le reste à charge net entre dans le calcul du déficit.

Prenons une illustration — à titre purement hypothétique, les montants variant fortement selon les cas. Un chantier de rénovation thermique coûte 45 000 €. Le bailleur reçoit 18 000 € de MaPrimeRénov'. Son reste à charge est de 27 000 €, qui alimente le déficit foncier. Sur ces 27 000 €, 21 500 € sont imputables sur le revenu global l'année de la dépense ; les 5 500 € restants s'imputent sur les revenus fonciers des dix ans suivants. À la tranche de 41 %, l'économie d'IR immédiate sur la part globale s'élève à 8 815 €. Ajouté aux 18 000 € de subvention, l'effort net réel passe sous la moitié du coût brut.

C'est pourquoi les deux dispositifs sont complémentaires, pas alternatifs : la subvention réduit le coût du chantier, et le déficit foncier majoré transforme la charge résiduelle en économie d'impôt. La fiscalité des revenus locatifs en location nue offre ainsi, en 2026, un empilement rare d'incitations.

Les pièges à déjouer avant de se lancer

Le premier piège est de confondre travaux déductibles et travaux non déductibles. En régime foncier, les travaux d'entretien et de réparation sont déductibles, de même que les travaux d'amélioration (qui apportent un équipement ou une confort supplémentaire sans modifier la structure). En revanche, les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne le sont pas — ils sont capitalisés mais ne génèrent pas de déficit foncier. Une façade reprenant des parties porteuses, un surélèvement ou une extension : hors du périmètre.

Le second piège concerne l'ordre de déductibilité des charges. Les intérêts d'emprunt s'imputent en priorité sur les recettes, et le déficit qu'ils génèrent seuls ne peut pas être reporté sur le revenu global — seulement sur les revenus fonciers. Ce n'est que le déficit issu des autres charges (dont les travaux) qui bénéficie du plafond de 21 500 €. Un contribuable très endetté doit donc vérifier que ses intérêts n'absorbent pas entièrement ses recettes avant même d'y imputer les travaux.

Dernier écueil : le double DPE. Si le logement était vide au moment de la rénovation, le premier DPE peut se révéler impossible à établir sur la base d'un usage réel. Certains diagnostiqueurs refusent d'établir un DPE sur un logement non chauffé ou vide depuis longtemps ; d'autres produisent un DPE estimatif dont la valeur probante peut être contestée. Faire appel à un professionnel expérimenté en rénovation de passoires, et conserver toutes les factures et attestations de réception, est indispensable pour sécuriser le dossier.

Pour comprendre le pendant de cette question dans le statut du bailleur en location nue et les récentes évolutions législatives, l'article dédié fait le point sur les nouvelles possibilités d'amortissement en location vide.

FAQ

Le plafond de 21 500 € s'applique-t-il par bien ou une seule fois par foyer fiscal ?

Une seule fois par foyer fiscal, tous biens confondus. Le déficit foncier issu des travaux éligibles est agrégé à l'échelle du foyer avant d'être imputé sur le revenu global, dans la limite de 21 500 €. Si deux propriétés sont rénovées la même année, leurs déficits se cumulent mais ne franchissent pas ce plafond commun.

Les intérêts d'emprunt entrent-ils dans le calcul des 21 500 € ?

Non. Les intérêts d'emprunt occupent une place à part dans le déficit foncier : ils ne peuvent s'imputer que sur les revenus fonciers, jamais sur le revenu global. Seules les autres charges — dont les travaux de rénovation — entrent dans le calcul des 10 700 € ordinaires ou des 21 500 € majorés. C'est une distinction que beaucoup de bailleurs ignorent au moment de leur déclaration.

Peut-on cumuler MaPrimeRénov' bailleur et déficit foncier majoré ?

Oui. La subvention vient simplement réduire la base de travaux déductibles : seul le reste à charge (coût des travaux moins aides reçues) alimente le déficit foncier. Sur un chantier de 40 000 € avec 15 000 € de MaPrimeRénov', les 25 000 € résiduels restent pleinement déductibles, dont jusqu'à 21 500 € imputables sur le revenu global l'année de la dépense.

Que se passe-t-il si je revends le bien avant les 3 ans d'engagement de location ?

Le fisc peut remettre en cause les imputations passées sur le revenu global. L'engagement de location nue à titre de résidence principale court au moins trois ans à compter de la dernière année au titre de laquelle vous avez imputé du déficit majoré. Une revente prématurée déclenche une reprise fiscale, avec intérêts de retard. La clause de sauvegarde prévue en cas de décès, d'invalidité ou de licenciement doit être vérifiée avec un conseiller.

Le mécanisme est-il ouvert aux SCI à l'IR qui louent des biens nus ?

Oui, sous les mêmes conditions. Une SCI soumise à l'impôt sur le revenu dégage des revenus fonciers, et ses associés peuvent imputer leur quote-part de déficit sur leur revenu global dans la limite de 21 500 €. En revanche, une SCI à l'IS sort du régime des revenus fonciers : le déficit reste dans la sphère de la société, sans bénéfice du plafond majoré pour les associés.