Charges locatives récupérables : le décret de 1987 face aux immeubles de 2026

EN RÉSUMÉ — Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe, de façon exhaustive, la liste des charges qu'un bailleur peut répercuter sur son locataire dans un logement soumis à la loi du 6 juillet 1989. Ce texte a été écrit pour des immeubles de son époque : un ascenseur, une chaudière collective, parfois un gardien. Il ne dit rien des bornes de recharge pour véhicules électriques, rien des panneaux photovoltaïques en toiture-terrasse, rien des systèmes de gestion technique du bâtiment. Cette lacune n'est pas anodine : toute charge répercutée hors liste est intégralement irrecevable devant le juge, et un bailleur qui l'a appelée depuis trois ans peut se voir contraint d'en rembourser l'intégralité d'un coup.

Ce que le décret de 1987 couvre — et pourquoi la liste est exhaustive par construction

L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 pose le principe : les charges récupérables sont celles correspondant à des services rendus liés à l'usage du logement ou des parties communes, et à des dépenses d'entretien courant. Mais il renvoie aussitôt à un décret en Conseil d'État pour en établir la liste. Ce décret — publié trois mois avant la loi, anticipant sa promulgation — organise les charges en neuf grandes catégories.

La liste est exhaustive par construction. Le législateur l'a voulue ainsi précisément pour éviter que le bailleur n'y inscrive discrétionnairement n'importe quelle dépense. Ce qui n'y figure pas est, par conséquent, à la charge exclusive du propriétaire — sans exception, sans appréciation d'équité. C'est un mécanisme binaire : dedans ou dehors.

Les neuf catégories du décret : ce qu'elles couvrent et ce qu'elles excluent

Catégorie	Exemples explicitement couverts	Exclusion notable
Ascenseurs et monte-charge	Électricité, entretien, vérifications périodiques, menues réparations	Remplacement total de l'ascenseur = travaux, non récupérable
Eau froide et chaude collective	Consommation, abonnement, entretien des compteurs	Renouvellement des canalisations = non récupérable
Chauffage collectif	Combustible, entretien de la chaudière, robinetterie des radiateurs	Remplacement de la chaudière = non récupérable
Parties communes intérieures	Électricité, nettoyage, menues réparations (vitres, interphones d'origine)	Ravalement, peinture du hall = non récupérable
Espaces extérieurs	Eau d'arrosage, entretien des allées, taille des végétaux	Plantation d'arbres nouveaux = non récupérable
Hygiène des locaux	Vidange des vide-ordures, dératisation	Collecte des ordures : récupérable via la TEOM (poste « taxes »)
Équipements divers	Entretien de l'antenne collective, des digicode d'origine	Nouveau digicode connecté avec abonnement cloud : zone grise
Taxes et redevances	Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), redevance assainissement	Part départementale et régionale de la taxe foncière : non récupérable
Personnel	75 % des charges d'un gardien logé assurant nettoyage et surveillance	Prestataire extérieur strictement entretien : 100 % récupérable

Les équipements de 2026 qui tombent dans le vide juridique

Un immeuble construit ou rénové aujourd'hui embarque des équipements que les rédacteurs du décret n'avaient pas imaginés. Trois situations concentrent l'essentiel du contentieux latent.

La borne de recharge pour véhicule électrique installée sur le parking collectif consomme de l'électricité, suppose un contrat de maintenance et génère parfois une redevance d'exploitation versée à l'opérateur. Rien dans le décret ne la nomme. La tentation est de la loger sous « électricité des parties communes » ou sous « équipements divers », mais le juge pourrait considérer que la borne est une installation nouvelle sans équivalent dans la liste de 1987. La seule solution solide : un sous-compteur dédié qui permet d'isoler la consommation imputable à l'usage commun — et de ne répercuter que cette fraction.

Les panneaux photovoltaïques posés en toiture-terrasse posent une question symétrique. Ils génèrent des recettes (vente d'électricité ou autoconsommation collective) et des charges d'entretien. Ces charges d'entretien peuvent-elles être récupérées ? Et si les recettes bénéficient aux occupants, selon quel mécanisme le bailleur peut-il les répercuter ? La loi d'accélération des énergies renouvelables du 10 mars 2023 a facilité l'autoconsommation collective dans les copropriétés, mais n'a pas mis à jour le décret de 1987 en conséquence. Le texte de 1987 et la loi de 2023 coexistent sans se parler.

Les systèmes de gestion technique du bâtiment (GTB) pilotent désormais le chauffage, la ventilation, l'éclairage des parties communes et parfois l'accès. Leur abonnement logiciel et leur maintenance relèvent-ils de l'entretien des équipements couverts — chauffage, éclairage — ou constituent-ils une dépense nouvelle et irrecupérable ? La question est plus subtile qu'il n'y paraît, parce qu'un contrat unique peut couvrir des sous-postes les uns récupérables, les autres non. Présenter la facture globale du GTB comme charge récupérable expose l'intégralité du montant à la contestation.

La distorsion économique : l'équipement vertueux pénalisé

Ce vide juridique crée une incitation perverse que peu commentent. Un bailleur qui installe une borne de recharge, un GTB ou des panneaux solaires rend service à ses locataires — il réduit leurs factures d'énergie, améliore leur confort, valorise le logement. Mais il assume seul 100 % des coûts d'exploitation de ces équipements, puisqu'il ne peut en récupérer aucune part. Un bailleur qui ne fait rien, qui maintient un immeuble sans équipement moderne, ne s'expose à aucun risque de contestation de charges. C'est le bailleur vertueux que le droit pénalise.

L'économiste y reconnaît un problème classique d'externalité positive non internalisée. Le signal-prix est inversé : l'investissement dans la modernisation de l'immeuble coûte deux fois — à l'installation, puis à l'exploitation — sans jamais être récupéré. Sur dix ans, la différence de rentabilité entre un immeuble équipé et un immeuble nu n'est pas négligeable. Et comme le statut de bailleur privé n'exonère pas de cette logique, même le propriétaire d'un seul appartement subit la même contrainte que le gestionnaire institutionnel.

La prescription triennale : l'effet dormeur qui se réveille brutalement

L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, introduit par la loi ALUR de 2014, soumet à une prescription de trois ans toutes les actions dérivant du bail. Cela signifie qu'un locataire qui découvre qu'une charge non récupérable lui a été imputée peut en réclamer le remboursement jusqu'à trois ans après chaque appel. Ce n'est pas une prescription qui court à compter de la signature du bail — elle se renouvelle à chaque régularisation annuelle.

L'effet est asymétrique et cumulatif. Un locataire qui reste dix ans et mandate un conseil à son départ peut exiger le remboursement de trois années de charges mal imputées, avec intérêts légaux à compter de chaque appel. Pour un appartement parisien avec des charges élevées, cela peut représenter plusieurs milliers d'euros. La régularisation annuelle, souvent perçue comme une clôture de l'exercice, ne purge pas ce droit : elle constitue simplement l'acte qui fait courir un nouveau délai de trois ans.

La confusion la plus fréquente porte sur la taxe foncière. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), qui figure sur l'avis de taxe foncière, est bien récupérable sur le locataire — le décret la mentionne explicitement. Mais la part régionale et départementale de la taxe foncière elle-même reste à la charge exclusive du propriétaire. Appeler la totalité de l'avis sur le locataire est une erreur classique, et l'une des plus coûteuses à corriger rétroactivement.

Ce que le bailleur peut faire dès aujourd'hui

Une réforme du décret de 1987 est régulièrement évoquée — plusieurs rapports parlementaires ont souligné son obsolescence, et certains textes récents ont tenté d'habiliter le gouvernement à l'actualiser par voie réglementaire. À ce jour, aucune mise à jour substantielle n'est entrée en vigueur. Le bailleur doit donc travailler avec la liste existante, en l'appliquant avec rigueur.

La première règle est la nomenclature précise. Dans les appels de charges provisionnels et les décomptes de régularisation, identifier explicitement à quel poste du décret chaque ligne correspond. Un intitulé vague comme « divers entretien » ne suffit pas à le rattacher à une catégorie couverte. Le document de régularisation doit permettre au locataire — et au juge — de vérifier la correspondance sans interprétation.

La deuxième est la séparation des équipements nouveaux. Quand un équipement moderne génère une charge composite, utiliser des sous-compteurs ou des clés de répartition transparentes pour isoler la fraction correspondant à un poste existant du décret. Présenter l'ensemble sur une seule ligne expose l'intégralité au risque de contestation — y compris la part qui aurait pu légitimement être récupérée.

La troisième est la mise à jour des annexes du contrat de bail. Si l'immeuble comprend des équipements collectifs nouveaux, les décrire dans les annexes — non pour créer un droit de récupération hors décret, mais pour que le locataire comprenne la composition des charges et anticipe leur évolution. Un locataire informé conteste autrement qu'un locataire surpris.

La quatrième, enfin, est de distinguer irrecupérabilité locative et déductibilité fiscale. Une charge que vous ne pouvez pas répercuter sur le locataire reste souvent déductible au titre du déficit foncier si vous êtes au régime réel foncier. L'irrecupérabilité du côté du locataire n'empêche pas la déductibilité du côté du bailleur. Ce sont deux logiques distinctes — les confondre conduit à sous-estimer le rendement net réel d'un investissement dans des équipements modernes.

Le verdict d'ensemble est sévère mais clair. Le droit des charges locatives est l'un des rares domaines où le texte de référence n'a jamais été sérieusement mis à jour depuis l'ère analogique. Le bailleur qui investit dans la transition énergétique de son immeuble navigue aujourd'hui sans carte. Ce n'est pas une raison de ne pas investir — c'est une raison de documenter chaque ligne de charges avec une précision qu'on ne s'imposait pas quand le décret couvrait tout ce qui existait.

FAQ

Peut-on récupérer sur le locataire les charges d'une borne de recharge électrique collective ?

La borne de recharge (IRVE) ne figure pas dans le décret de 1987. En l'absence de texte, la récupération est contestable. La solution la plus solide consiste à isoler la consommation imputable à la borne via un sous-compteur et à la présenter comme sous-poste de l'électricité des parties communes — poste qui, lui, est inscrit dans la liste. La jurisprudence n'a pas encore tranché définitivement sur ce point.

Un gardien non logé sur place peut-il être récupéré à 75 % ?

Non. Le taux de 75 % vise exclusivement les gardiens dont le logement est situé dans l'immeuble et qui assurent conjointement nettoyage et surveillance. Pour un prestataire externe ou un salarié sans logement de fonction, la charge est récupérable à 100 % si sa mission se limite strictement à l'entretien et au nettoyage des parties communes, conformément à la liste du décret.

Quelle est la prescription si des charges mal imputées ont été appelées pendant plusieurs années ?

L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 (introduit par la loi ALUR de 2014) fixe à trois ans la prescription pour toutes les actions dérivant du bail, y compris la contestation de charges. Un locataire peut donc remettre en cause des charges mal imputées jusqu'à trois ans après chaque appel de régularisation. Le délai court à compter de chaque acte — pas de la signature du bail.

Le bailleur doit-il reproduire la liste du décret dans le contrat de bail ?

Non, le décret s'applique de plein droit à tout bail soumis à la loi du 6 juillet 1989. En revanche, la nature du système de chauffage (individuel ou collectif) et la présence d'un gardien doivent figurer dans les annexes du bail, car elles conditionnent l'assiette des charges récupérables. Omettre cette information peut compliquer la justification d'une charge en cas de litige.

Que faire si le locataire conteste une charge récupérée ?

La charge de la preuve incombe au bailleur : il doit démontrer que la dépense correspond à un poste du décret de 1987 et produire les justificatifs. En cas de désaccord persistant, la Commission départementale de conciliation (CDC) peut être saisie gratuitement avant tout recours judiciaire. Le juge d'instance considère qu'une charge hors liste est intégralement irrecevable — il ne raisonne pas au prorata.