Loi Habitat dégradé 2024 : ce que tout bailleur doit savoir sur les nouvelles procédures

EN RÉSUMÉ — La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 relative à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé a redessiné le rapport de force entre l'État et les bailleurs dont les logements ne satisfont pas aux normes minimales. Les procédures d'insalubrité se resserrent, les sanctions pénales contre les marchands de sommeil atteignent désormais dix ans d'emprisonnement et un million d'euros d'amende, et les copropriétés dégradées peuvent être expropriées plus vite. Pour tout bailleur d'un bien ancien en zone urbaine, connaître ce texte n'est plus une option : c'est une nécessité de gestion.

Deux décennies de retard accumulé, un texte pour trancher

La France compte, selon les estimations de l'ANAH, environ 400 000 logements indignes occupés, dont une large part par des locataires qui n'ont pas les moyens de quitter les lieux. Les procédures existantes — arrêtés d'insalubrité fondés sur le code de la santé publique, arrêtés de péril fondés sur le code de la construction — prenaient en moyenne plusieurs années à aboutir. Le temps que les propriétaires défaillants multiplient les recours et diffèrent les travaux, des familles continuaient d'occuper des logements dangereux. La loi du 9 avril 2024 répond à ce constat en trois axes : raccourcir les délais administratifs, alourdir les sanctions pénales, et donner aux collectivités les outils pour se substituer aux propriétaires inactifs.

Elle ne cible pas que les cas extrêmes. Tout bailleur d'un logement présentant des désordres structurels, une humidité chronique ou une installation électrique défaillante peut se retrouver sous le coup d'un arrêté préfectoral, a fortiori si le locataire a signalé les manquements à la CAF, à la mairie ou directement à l'ARS. Et la conjonction avec la décence énergétique, qui impose depuis 2025 un niveau de performance minimum, aggrave l'exposition : deux fronts convergent vers les mêmes biens anciens dégradés.

Les procédures accélérées et leurs conséquences concrètes

Avant la loi de 2024, un propriétaire notifié d'un arrêté d'insalubrité remédiable disposait d'un délai pouvant aller jusqu'à dix-huit mois pour engager les travaux, avec prorogations possibles sur justificatifs. La loi 2024-322 réduit ce délai à douze mois maximum pour l'insalubrité remédiable et durcit les conditions de prorogation. Pour les situations de péril imminent, le délai reste de 24 à 72 heures.

Le mécanisme financier est brutal dans sa logique. Dès la notification d'un arrêté ordonnant l'interdiction d'habiter, les loyers et indemnités d'occupation sont suspendus de plein droit jusqu'à la levée de l'arrêté. Le propriétaire continue d'honorer ses emprunts et charges, mais n'encaisse plus rien légalement. C'est une incitation puissante à agir vite — et un signal qu'on ne peut pas raisonner sur ce type de situation en comptant sur un flux locatif maintenu pendant les travaux.

Ce que risque chaque type de bailleur

Situation	Conséquence immédiate	Sanction si inaction
Insalubrité remédiable	Suspension des loyers, mise en demeure de travaux sous 12 mois	Travaux d'office aux frais du propriétaire + astreinte (jusqu'à 1 000 €/jour)
Insalubrité irrémédiable	Interdiction définitive d'habiter + relogement obligatoire du locataire	Expropriation simplifiée possible, perte du bien
Péril ordinaire	Mise en demeure de sécurisation sous 15 jours à 6 mois selon gravité	Travaux d'urgence par la commune + recouvrement majoré
Marchand de sommeil avéré	Interdiction de gérer ou d'acquérir un bien immobilier	Jusqu'à 10 ans d'emprisonnement et 1 million d'€ d'amende (art. 40)

Les marchands de sommeil dans le viseur pénal

L'article 40 de la loi constitue la rupture la plus nette avec le régime antérieur. Désormais, le fait de mettre à bail ou de maintenir en location un logement indigne en connaissance de cause est puni de dix ans d'emprisonnement et d'un million d'euros d'amende, lorsque la situation expose les occupants à un risque pour leur vie ou leur intégrité physique. C'est un doublement des peines maximales. S'y ajoute une peine complémentaire d'interdiction définitive d'exercer toute activité de gestion ou d'acquisition immobilière — ce qui peut mettre fin à l'activité d'un investisseur professionnel du jour au lendemain.

Pour le bailleur ordinaire qui n'est pas un marchand de sommeil, la frontière tient à la bonne foi et à la diligence. Ne pas répondre aux signalements du locataire, ne pas mandater un professionnel après apparition de fissures structurelles, louer un bien dont on connaît l'état défectueux : chacun de ces comportements peut basculer dans la qualification pénale si un accident survient. Le durcissement général du droit locatif depuis 2024 va dans ce sens — l'État récompense le bailleur diligent et sanctionne sévèrement le négligent.

Copropriétés dégradées : la substitution publique devient réelle

Le volet copropriétés de la loi 2024-322 est celui qui concerne le plus directement les bailleurs individuels détenant un ou plusieurs lots dans un immeuble collectif ancien. Quand une copropriété entre dans un plan de sauvegarde et que ses copropriétaires refusent ou sont dans l'incapacité de voter les travaux nécessaires, la loi ouvre une voie d'expropriation accélérée au bénéfice d'un opérateur public de requalification — les ORCOD-IN, Opérateurs de Requalification des Copropriétés dégradées d'Intérêt National, dont le périmètre d'action est étendu par ce texte.

Concrètement, un bailleur copropriétaire d'un immeuble classé en état de carence peut perdre son bien à un prix fixé par le juge de l'expropriation, sans que les délais habituels de plusieurs années ne s'appliquent. La loi renforce aussi les obligations de constitution du fonds de travaux : les copropriétés de plus de dix ans doivent désormais anticiper sur leur budget prévisionnel les travaux futurs avec une provision renforcée. Pour le bailleur investisseur, c'est une charge récurrente à intégrer dans ses calculs de rendement, pas une ligne que le syndic peut simplement ne pas voter.

L'arbitrage économique ici est limpide : dans un immeuble dont l'état se dégrade, le bailleur qui vote contre les travaux pour préserver son cash-flow immédiat s'expose à une procédure de carence qui lui fera perdre le bien à un prix administré. L'inaction coûte plus cher que l'action.

Changer d'état d'esprit dans la gestion courante

La loi de 2024 n'est pas un texte réservé aux cas extrêmes. Elle impose un changement de posture : la décence du logement n'est plus une obligation morale mais un levier de procédure à la main de l'administration, désormais outillée pour aller vite. Quelques réflexes concrets s'imposent à tout bailleur sérieux.

Traiter par écrit tout signalement du locataire, même mineur, et en conserver une trace. Mandater un professionnel dès l'apparition de désordres structurels. Faire réaliser un diagnostic de l'installation électrique avant toute mise en location d'un bien construit avant 1975. Dans les immeubles en copropriété, voter systématiquement les résolutions relatives aux travaux de sécurité : un vote favorable au procès-verbal prouve la bonne foi si une procédure s'engage.

Si le bien est en zone tendue et que la rénovation est lourde, le nouveau statut du bailleur privé issu de la loi de finances 2026 peut permettre d'amortir fiscalement l'investissement en travaux — une combinaison que la loi 2024-322 encourage indirectement en cherchant à remettre en circuit des biens anciens réhabilités. Et pour toute transaction sur un bien dégradé, l'audit énergétique obligatoire depuis 2025 ajoute une couche de transparence sur l'état réel du bien : deux obligations qui convergent vers la même information, la même rénovation, le même arbitrage.

La logique économique de fond est simple : l'État a décidé que le coût de l'habitat dégradé ne reposait plus sur les locataires mais sur les propriétaires. Les outils juridiques pour faire respecter cette décision sont désormais en place.

FAQ

Un arrêté d'insalubrité oblige-t-il le bailleur à reloger son locataire ?

Oui. Lorsque l'arrêté ordonne l'évacuation temporaire ou définitive du logement, le propriétaire est tenu d'assurer l'hébergement provisoire ou le relogement définitif du locataire, dans des conditions de surface, de confort et de coût compatibles avec ses ressources. Si le propriétaire est défaillant, la commune peut assumer le relogement et en réclamer le coût — majoré des frais de procédure — au propriétaire.

Peut-on vendre un logement frappé d'un arrêté d'insalubrité ?

Oui, la vente est possible mais doit être expressément mentionnée à l'acte notarié, qui reprend l'arrêté en annexe. L'acquéreur reprend à sa charge l'ensemble des obligations du vendeur — travaux prescrits, relogement éventuel du locataire. Un tel bien se cède en pratique à prix fortement décoté ; c'est précisément la niche des marchands de biens spécialisés en rénovation lourde, pour qui ce type d'actif peut être intéressant à condition de maîtriser les délais et les coûts de réhabilitation.

Qu'est-ce qu'un marchand de sommeil selon la loi 2024-322 ?

La loi ne crée pas de définition nominale, mais l'article 40 vise quiconque met à bail ou maintient à disposition un logement en mauvais état d'entretien ou insalubre en connaissant cet état et en exposant les occupants à un risque grave. La connaissance de l'état peut être déduite des signalements reçus, des rapports de visite de l'ARS, ou des correspondances entre les parties — d'où l'importance de ne jamais laisser un signalement sans réponse écrite.

Les loyers sont-ils suspendus pendant toute la durée d'un arrêté d'insalubrité ?

Oui. Dès la notification d'un arrêté d'insalubrité ordonnant l'interdiction d'habiter, les loyers et indemnités d'occupation cessent d'être dus de plein droit jusqu'à la levée de l'arrêté après constat de l'exécution des travaux prescrits. Le propriétaire conserve ses obligations de propriétaire (charges, emprunts) mais perd le flux locatif — un signal économique conçu pour accélérer les travaux.

Un logement classé G au DPE est-il automatiquement insalubre ?

Non. La performance énergétique (DPE) et la salubrité (code de la santé publique) sont deux évaluations distinctes avec leurs propres critères et leurs propres bases légales. Un logement G peut être parfaitement salubre, et vice versa. Cependant, les deux convergent dans la pratique : les passoires thermiques présentent souvent des risques d'humidité et de condensation qui peuvent, à terme, justifier un arrêté d'insalubrité si des moisissures s'installent durablement — l'une des causes les plus fréquentes de signalement auprès des ADIL.