Passoires thermiques : le Sénat rouvre la location sous conditions, le 8 juillet 2026

EN RÉSUMÉ — Le 8 juillet 2026, le Sénat a adopté en première lecture le projet de loi « Relance et décentralisation du logement », déposé treize jours plus tôt par Vincent Jeanbrun et engagé en procédure accélérée. Le texte insère à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 une série de cas où un logement énergétiquement insuffisant serait réputé décent : travaux techniquement impossibles, refus voté en copropriété, ou simple engagement de travaux pris avant 2030. Ce n'est pas encore la loi — l'Assemblée nationale n'a pas tranché. Mais le signal est envoyé, et il change dès aujourd'hui le calcul de tout bailleur possédant un F ou un G.

Ce que le Sénat a voté, précisément

Le mécanisme adopté ne supprime pas le calendrier de la loi Climat et Résilience : les seuils de performance restent inscrits dans la loi. Il crée à côté un régime de présomption de décence, c'est-à-dire une liste de situations dans lesquelles un logement sous le seuil ne pourra plus être qualifié d'indécent pour ce seul motif. Cinq portes, chacune avec sa condition.

La première vise les logements pour lesquels les travaux nécessaires se révèlent impossibles, pour des contraintes techniques ou patrimoniales : le propriétaire doit alors démontrer qu'il a réalisé tous les travaux d'amélioration possibles. La deuxième couvre le bailleur en copropriété dont l'assemblée générale a refusé les travaux, à condition que la résolution date de moins de dix-huit mois. La troisième et la quatrième organisent un sursis contractuel : un syndicat de copropriétaires ayant conclu un contrat de travaux avant le 1er janvier 2030 dispose de cinq ans pour les exécuter, un propriétaire de maison individuelle placé dans la même situation, de trois ans. La cinquième, enfin, autorise l'appréciation de la performance au niveau de l'immeuble : si le diagnostic collectif du bâtiment atteint le niveau exigé, le logement suit.

Le calendrier d'origine, pour situer l'enjeu

Rappelons ce que le texte vient assouplir. Depuis le 1er janvier 2025, aucun nouveau bail ne peut être signé pour un logement classé G. Le 1er janvier 2028 devait fermer le marché aux F, le 1er janvier 2034 aux E. Ce séquençage, voté en 2021, reposait sur un pari simple : une échéance crédible force la rénovation, parce qu'un bailleur préfère financer des travaux plutôt que de perdre son revenu locatif. Le Sénat vient de tester la crédibilité de l'échéance — et c'est exactement ce qui rend le vote intéressant.

L'économie du texte : un aveu sur le coût de la contrainte

La logique du calendrier initial était celle d'une contrainte externe assumée : rendre l'inaction impossible pour rendre la rénovation rationnelle. Elle butait sur deux réalités que le Sénat entérine. La première est la copropriété, où le bailleur minoritaire n'a pas la main : il subit une sanction individuelle pour une décision collective qu'il ne contrôle pas. C'est une anomalie économique classique — sanctionner un agent pour un résultat dont il n'est pas la cause n'incite à rien, cela produit seulement de la rente juridique pour les plaideurs. La deuxième est le bâti contraint, secteur sauvegardé ou structure incompatible, où l'obligation n'était pas coûteuse : elle était impossible.

Mais la troisième porte — l'engagement de travaux avant 2030, avec trois ou cinq ans pour les exécuter — relève d'une autre nature. Elle substitue à une obligation de résultat une obligation de moyens datée, ce qui est plus juste sur le papier et plus fragile en pratique : la valeur du dispositif dépend entièrement du contrôle exercé sur l'exécution effective des contrats signés. Sans ce contrôle, un devis devient un droit de rester sur le marché jusqu'en 2035. C'est l'angle mort du texte, et c'est là que la navette parlementaire se jouera.

Il faut aussi mesurer l'effet de second tour sur les prix. Depuis 2021, les logements F et G se négocient avec une décote — de l'ordre de quelques points à plus de dix selon les marchés et les typologies — précisément parce que l'acheteur intègre le coût des travaux et le risque d'interdiction. Si l'interdiction devient négociable, une partie de cette décote n'a plus de fondement. Les vendeurs de passoires y gagnent, les acheteurs qui avaient anticipé la contrainte y perdent, et l'investisseur qui a rénové en 2024 découvre qu'il a payé le prix de la conformité dans un monde où elle est redevenue optionnelle. Les revirements réglementaires ne sont jamais neutres : ils transfèrent de la valeur entre ceux qui ont obéi et ceux qui ont attendu.

Les cinq cas de décence présumée adoptés par le Sénat

Situation	Condition posée	Délai accordé
Travaux techniquement ou patrimonialement impossibles	Le propriétaire démontre avoir réalisé tous les travaux possibles	—
Refus de travaux en assemblée générale	Résolution votée depuis moins de 18 mois	18 mois glissants
Copropriété ayant contracté les travaux	Contrat conclu avant le 1er janvier 2030	5 ans pour exécuter
Maison individuelle ayant contracté les travaux	Contrat conclu avant le 1er janvier 2030	3 ans pour exécuter
Performance atteinte à l'échelle de l'immeuble	DPE collectif établissant le niveau exigé	—

Ces dispositions figurent dans le texte adopté n° 157 (2025-2026). Elles ne sont, à ce jour, ni promulguées ni applicables.

Ce qu'un bailleur doit faire — et ne pas faire — d'ici l'automne

La tentation, en lisant un tel vote, est d'arrêter les frais et d'attendre. C'est le plus mauvais calcul possible, pour trois raisons. D'abord, la procédure accélérée limite le nombre de lectures mais ne garantit rien sur le contenu final : l'Assemblée peut réécrire, la commission mixte paritaire arbitrer, le Conseil constitutionnel censurer. Ensuite, l'interdiction de louer les G est en vigueur aujourd'hui : un bail signé en violation de la règle actuelle reste attaquable, quel que soit l'état du débat parlementaire. Enfin, la décence énergétique n'est qu'un critère parmi d'autres, et les arrêts du 4 juin 2026 sur le logement indécent viennent de rappeler que le juge, lui, n'assouplit rien : il a fermé au bailleur le congé, la nullité et la résiliation.

Ce qui reste rationnel, en revanche, c'est de faire le travail préparatoire que le texte, s'il passe, récompensera : faire réaliser un diagnostic sérieux — la fiabilisation du DPE a rendu la note beaucoup plus difficile à contester —, chiffrer les scénarios de travaux, et vérifier ce que le DPE collectif de la copropriété permet d'obtenir à l'échelle du bâtiment, puisque c'est l'une des cinq portes ouvertes. Sur le plan financier, le déficit foncier majoré pour sortie de passoire reste ouvert jusqu'en 2027 : c'est une fenêtre fiscale qui, elle, ne dépend pas de la navette parlementaire.

Le verdict d'économiste tient en une phrase. Un bailleur ne devrait jamais construire sa stratégie sur un texte adopté par une seule chambre — mais il aurait tort de ne pas voir ce que ce vote révèle : la contrainte énergétique cesse d'être un mur pour devenir un chemin négocié, plus long et plus incertain. L'incertitude, en économie, a un prix. Elle se paiera en décisions de rénovation reportées, donc en logements qui sortiront du marché plus tard — ou pas du tout.

FAQ

Puis-je relouer un logement classé G dès maintenant ?

Non. L'interdiction de conclure un nouveau bail pour un logement classé G est en vigueur depuis le 1er janvier 2025 et le vote du Sénat du 8 juillet 2026 ne l'a pas modifiée : un projet de loi adopté par une seule assemblée n'a aucune force juridique. Tant que le texte n'est pas définitivement adopté et promulgué, la règle actuelle s'applique intégralement.

Que devient le calendrier des interdictions F et G ?

Il reste inscrit dans la loi : G depuis le 1er janvier 2025, F au 1er janvier 2028, E au 1er janvier 2034. Le texte sénatorial ne décale pas ces dates ; il crée des cas dans lesquels un logement sous le seuil serait néanmoins réputé décent, ce qui revient à ouvrir des exceptions plutôt qu'à repousser l'échéance.

Un refus de travaux voté en copropriété me protégera-t-il ?

C'est ce que prévoit le texte adopté, à condition que la résolution de refus date de moins de dix-huit mois. Concrètement, il faudra donc faire inscrire la question à l'ordre du jour et conserver le procès-verbal. Mais cette disposition n'existe pas encore en droit positif : elle dépend de la suite de la procédure parlementaire.

Quand la loi pourrait-elle entrer en vigueur ?

La procédure accélérée a été engagée le 25 juin 2026, ce qui limite le texte à une lecture par chambre avant commission mixte paritaire. L'examen par l'Assemblée nationale conditionne la suite ; aucune date de promulgation n'est acquise, et le contenu final peut différer sensiblement de la version sénatoriale.

Faut-il suspendre mes travaux de rénovation en attendant ?

Ce serait un pari coûteux. Les aides et le déficit foncier majoré ont leurs propres échéances, indépendantes de ce texte ; les coûts de travaux ne baissent pas ; et un logement mieux classé se loue plus vite, se revend mieux et supporte des charges d'énergie moindres. La rénovation garde sa rentabilité propre, même sans la menace réglementaire.