Déficit foncier majoré prolongé jusqu'en 2027 : 21 400 € pour rénover une passoire thermique

EN RÉSUMÉ — La loi de finances pour 2026 a prolongé de deux ans le « super » déficit foncier : jusqu'au 31 décembre 2027, un bailleur qui rénove une passoire thermique peut imputer non plus 10 700 € mais 21 400 € de travaux par an sur son revenu global. C'est un cadeau fiscal à double détente — il finance la rénovation et il vise à sortir le logement du couperet de la décence énergétique. Mais l'avantage n'est acquis qu'à une condition stricte : prouver, DPE à l'appui, que le bien a réellement changé de classe.

Le déficit foncier, rappel d'un mécanisme mal aimé

Quand un bailleur relève du régime réel foncier — celui de la location nue —, il déduit ses charges de ses loyers. Si les charges dépassent les loyers, il crée un déficit foncier. La part de ce déficit qui provient des travaux (et non des seuls intérêts d'emprunt) s'impute alors sur le revenu global du foyer, dans la limite de 10 700 € par an fixée par l'article 156, I, 3° du Code général des impôts. L'excédent, lui, se reporte : dix ans sur les revenus fonciers, six ans sur le revenu global. Rien ne se perd.

L'intérêt est double, et c'est là que le raisonnement économique commence. D'abord, la déduction s'impute sur des revenus imposés à votre tranche marginale : pour un contribuable à 41 %, 10 700 € de travaux effacent près de 4 400 € d'impôt, auxquels s'ajoute l'économie de prélèvements sociaux sur les loyers neutralisés. Ensuite, le déficit foncier est l'un des rares outils hors plafonnement global des niches fiscales : il réduit l'assiette du revenu, il n'entre pas dans le plafond de 10 000 € des réductions d'impôt. C'est une déduction, pas un crédit — nuance décisive pour les hauts revenus.

Le doublement à 21 400 €, prolongé jusqu'à fin 2027

La loi de finances rectificative pour 2022 (loi n° 2022-1499 du 1er décembre 2022) avait introduit un rehaussement temporaire : pour les travaux de rénovation énergétique d'une passoire, le plafond passe de 10 700 € à 21 400 €. Ce coup de pouce devait s'éteindre au 31 décembre 2025. La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, à son article 47, l'a prorogé : il s'applique désormais aux dépenses de rénovation énergétique payées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2027.

La condition est écrite noir sur blanc au BOFiP : les travaux doivent faire passer le logement d'une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Deux diagnostics font foi — un DPE avant travaux attestant du niveau E, F ou G, un DPE après travaux attestant du saut de classe. Et l'administration ne badine pas avec la preuve : si le contribuable ne justifie pas le nouveau classement au plus tard le 31 décembre 2027, les loyers et le revenu global des années concernées sont reconstitués, c'est-à-dire que l'avantage est repris. Le doublement n'est donc pas un pari sur l'intention de rénover : c'est une avance conditionnée à un résultat mesuré.

Ce que le plafond doublé recouvre — et ce qu'il ne recouvre pas

Attention à la lecture pressée. Le passage à 21 400 € ne dilate pas tout le déficit : seule la fraction correspondant aux dépenses de rénovation énergétique bénéficie du doublement. Les autres travaux déductibles restent logés dans l'enveloppe de droit commun de 10 700 €. En pratique, le plafond majoré est un plafond global de 21 400 €, à l'intérieur duquel la surface au-delà de 10 700 € est réservée aux seuls travaux énergétiques justifiés. Une rénovation lourde d'un logement classé F qui atteint la classe C coche la case ; un simple rafraîchissement, non.

Pourquoi l'État paie pour que vous rénoviez

Ce dispositif ne tombe pas du ciel : il est l'autre face du calendrier de la décence énergétique. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location ; la classe F suivra en 2028, la classe E en 2034. Le législateur tient donc les deux bouts du bâton : d'un côté l'interdiction, de l'autre l'incitation. Le déficit foncier majoré est la carotte qui accompagne le bâton de l'obligation de décence énergétique. Économiquement, l'État achète de la rénovation à un coût budgétaire différé — de l'impôt en moins aujourd'hui contre un parc locatif décent demain.

Pour le bailleur, l'arbitrage est net : tant qu'à devoir rénover une passoire pour continuer à la louer, autant le faire pendant que le plafond est doublé et la fenêtre encore ouverte. Après 2027, sauf nouvelle prorogation, on retombe à 10 700 €. Rénover en 2026-2027 revient à faire financer une part significative du chantier par l'économie d'impôt, à condition d'avoir des revenus fonciers ou un revenu global suffisant pour absorber la déduction.

Un exemple chiffré, annoncé comme hypothèse

Les montants qui suivent sont une simulation, pas une promesse : ils dépendent de votre tranche, de vos loyers et de la nature exacte des travaux.

Poste	Sans doublement (10 700 €)	Avec doublement (21 400 €)
Travaux de rénovation énergétique	25 000 €	25 000 €
Déficit imputable sur le revenu global (an 1)	10 700 €	21 400 €
Économie d'impôt à une TMI de 41 %*	≈ 4 387 €	≈ 8 774 €
Reliquat reporté sur revenus fonciers (10 ans)	14 300 €	3 600 €
Classe énergétique visée	F → C	F → C

*Hors prélèvements sociaux et hors effet du reliquat reporté. Le doublement ne change pas le montant total déductible sur la durée ; il en accélère la remontée, ce qui a une vraie valeur quand on paie un impôt élevé aujourd'hui. Un euro d'économie fiscale immédiate vaut mieux qu'un euro reporté sur dix ans.

Les pièges à connaître avant de signer un devis

Trois écueils reviennent. Le premier : oublier le DPE avant travaux. Sans preuve du classement E, F ou G de départ, pas de saut de classe démontrable, donc pas de plafond majoré. Le deuxième : confondre déficit foncier et amortissement. Le meublé ne donne pas de déficit foncier — il relève des BIC et de l'amortissement, une autre logique détaillée dans notre analyse du LMNP au régime réel. Le troisième : croire que le déficit foncier et le nouveau statut du bailleur privé se cumulent librement ; chaque régime a ses conditions d'engagement de location, à vérifier avant de s'enfermer dans un choix.

FAQ

Quel est le montant exact du déficit foncier majoré en 2026 et 2027 ?

Le plafond d'imputation sur le revenu global passe de 10 700 € à 21 400 € par an, pour les dépenses de rénovation énergétique d'une passoire thermique payées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2027. Seule la fraction correspondant aux travaux énergétiques justifiés bénéficie du doublement.

Quels travaux ouvrent droit au plafond doublé ?

Les travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Le contribuable doit produire, sur demande de l'administration, un DPE avant travaux (classe E, F ou G) et un DPE après travaux attestant du nouveau classement, au plus tard le 31 décembre 2027.

Que se passe-t-il si le logement n'atteint pas la classe promise ?

L'avantage est remis en cause. À défaut de justifier le nouveau classement dans les délais, les loyers et le revenu global des années de déduction sont reconstitués selon les règles de droit commun de l'article 156 du CGI. Le doublement est une avance conditionnée à un résultat, pas une déduction acquise d'avance.

Le déficit foncier entre-t-il dans le plafonnement des niches fiscales ?

Non. Le déficit foncier est une déduction du revenu, pas une réduction d'impôt : il échappe au plafonnement global de 10 000 € des avantages fiscaux. C'est ce qui le rend particulièrement efficace pour les contribuables fortement imposés.

Faut-il des revenus fonciers pour en profiter ?

La part « travaux » du déficit s'impute sur le revenu global même sans autres revenus fonciers, dans la limite du plafond. Le reliquat, lui, ne se reporte que sur des revenus fonciers des dix années suivantes. Sans loyers imposables à venir, une partie du reliquat peut donc rester en attente — un point à modéliser avant de lancer un gros chantier.