Nouveau contrat type de location au 1er octobre 2026 : la clause résolutoire entre dans le formulaire

EN RÉSUMÉ — Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 réécrit les contrats types de location fixés par le décret n° 2015-587. À compter du 1er octobre 2026, tout bail conclu ou renouvelé porte une clause résolutoire pour impayé produisant effet six semaines après un commandement de payer resté infructueux, une clause optionnelle sanctionnant la violation de la servitude de résidence principale, et une case pour le numéro de portable des parties. Trois lignes de texte, trois logiques différentes : sécuriser le recouvrement, armer les maires contre la location touristique, et rendre le locataire joignable avant qu'il ne soit trop tard.

Ce que le décret change concrètement dans le contrat

Depuis 2015, le contrat de location d'une résidence principale n'est plus libre : il suit un modèle réglementaire, décliné en deux annexes — logement vide, logement meublé. Le décret du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet, en modifie les deux versions. Quatre retouches, dont trois seulement intéressent vraiment le bailleur.

La première est technique : la référence à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation cède la place à l'article L. 831-1, sa version recodifiée. La deuxième ouvre, dans la désignation des parties, une ligne pour le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire — mention explicitement facultative. Les deux autres pèsent nettement plus lourd.

La clause résolutoire n'est plus une option de rédaction

C'est le cœur du texte. Le contrat type intègre désormais une clause de résiliation de plein droit en cas de non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, prenant effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux — le délai issu de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian-Bergé, qui avait déjà ramené le délai de deux mois à six semaines. Le décret ne crée donc pas un droit nouveau : il l'inscrit dans le formulaire, ce qui n'est pas la même chose que le rendre disponible.

La différence est économique avant d'être juridique. Une clause qu'il faut penser à écrire est une clause que beaucoup de bailleurs particuliers oublient — et l'oubli coûte cher : sans clause résolutoire, la résiliation passe par une décision judiciaire au fond, avec l'appréciation souveraine du juge sur la gravité du manquement. Avec elle, le juge constate. En standardisant la rédaction, l'État supprime une asymétrie de compétence entre le bailleur professionnel, qui connaissait la clause, et le particulier, qui la découvrait au moment du contentieux. Notre article sur les outils du bailleur face aux impayés détaille la chaîne procédurale qui suit le commandement.

Attendez-vous, en contrepartie, à un contrôle judiciaire plus serré. Le juge conserve son pouvoir d'accorder des délais de paiement, qui suspend les effets de la clause tant que le locataire respecte l'échéancier. Une clause automatique dans le contrat ne produit pas une expulsion automatique dans les faits : elle raccourcit le chemin, elle ne le supprime pas.

La servitude de résidence principale entre dans le bail

Le second ajout est plus discret et plus politique. Le contrat type peut désormais comporter une clause de résiliation visant le manquement à l'obligation d'usage en résidence principale prévue à l'article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme, créé par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme. Cette « servitude de résidence principale » permet à une commune, dans son plan local d'urbanisme, de réserver certains logements neufs à l'habitation permanente. La résiliation intervient à l'expiration d'un délai de mise en demeure fixé par le maire.

Autrement dit : la police de l'urbanisme se prolonge dans le contrat privé. Le bailleur devient le bras exécutant d'une politique municipale de logement, avec un levier contractuel qu'il n'a pas choisi mais qu'il devra actionner. Dans les communes touchées par la pression du meublé touristique, c'est un durcissement de plus, après l'enregistrement obligatoire des meublés de tourisme. La cohérence d'ensemble est claire : rendre la conversion d'un logement en location courte durée à la fois plus visible, plus coûteuse et, ici, contractuellement résiliable.

Le calendrier, et ce qu'il faut faire d'ici là

Date	Ce qui s'applique	Portée
7 juillet 2026	Publication du décret n° 2026-596 au Journal officiel	Aucun effet immédiat sur les baux en cours
1er octobre 2026	Entrée en vigueur de l'article 1er	Contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date
1er janvier 2027	Entrée en vigueur de l'article 2	Corrections techniques au livre VIII du code de la construction et de l'habitation
Baux signés avant le 1er octobre 2026	Ancien contrat type de 2015	Restent valables jusqu'à leur renouvellement

Deux conséquences pratiques. Un bail signé fin septembre reste sous l'ancien modèle : rien à refaire, mais rien à gagner non plus — la clause résolutoire pouvait déjà y être insérée volontairement. Et un renouvellement au 1er octobre ou après bascule sur le nouveau modèle, ce qui suppose un contrat à jour et non un PDF téléchargé deux ans plus tôt. C'est le piège le plus banal du droit du bail : la mention manquante, révélée le jour du contentieux. Nos modèles de bail de location vide suivent la version en vigueur du contrat type.

Trois lignes qui déplacent le rapport de force

Regardez ce décret comme un économiste et non comme un juriste : il modifie des incitations, pas seulement des formulaires. La clause résolutoire systématisée réduit l'incertitude du bailleur sur le coût d'un impayé, et cette réduction se paie côté locataire par une exposition contractuelle plus rapide. En théorie, moins de risque perçu signifie moins de sélection défensive à l'entrée — moins d'exigences de garants surdimensionnés, moins de dossiers écartés par précaution. En pratique, l'effet sera modeste : le vrai coût d'un impayé n'est pas la clause manquante, c'est le délai entre la résiliation acquise et la libération effective du logement, que ce décret ne touche pas.

Le numéro de portable, lui, dit quelque chose de plus intéressant que sa banalité apparente. Il est là pour joindre vite un locataire en difficulté et prévenir l'expulsion. C'est l'aveu que le contentieux locatif se joue souvent avant le droit, dans les semaines où l'on peut encore négocier un échéancier. Une case facultative ne réglera rien à elle seule, mais elle coûte zéro et son bénéfice attendu n'est pas nul : remplissez-la.

Reste la limite, qu'il faut assumer. Ce décret ne réforme rien du problème de fond — l'écart entre le rendement du logement et le coût du risque locatif. Il ajuste des clauses. Les bailleurs qui attendaient de la loi de finances ou des textes réglementaires de 2026 un changement de trajectoire devront regarder ailleurs, du côté de la fiscalité et de l'amortissement du bailleur privé. Ici, on parle d'hygiène contractuelle. Elle est nécessaire ; elle n'est pas suffisante.

FAQ

Dois-je refaire les baux que j'ai signés avant le 1er octobre 2026 ?

Non. Le décret n° 2026-596 s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Les baux antérieurs restent régis par la version précédente du contrat type et demeurent valables jusqu'à leur renouvellement, moment où le nouveau modèle s'appliquera.

La clause résolutoire permet-elle d'expulser automatiquement un locataire en impayé ?

Non. Elle permet la résiliation de plein droit six semaines après un commandement de payer resté infructueux, mais l'expulsion reste une procédure distincte, judiciaire, et le juge peut accorder des délais de paiement qui suspendent les effets de la clause tant que l'échéancier est respecté.

Le numéro de téléphone portable est-il obligatoire dans le bail ?

Non, la mention est facultative pour le bailleur comme pour le locataire. Elle a été introduite pour permettre de joindre rapidement les parties, notamment dans une logique de prévention des expulsions. Rien n'interdit de laisser la case vide.

Qu'est-ce que la servitude de résidence principale visée par le décret ?

Il s'agit de l'obligation d'usage en résidence principale que certaines communes peuvent imposer à des logements via leur plan local d'urbanisme, sur le fondement de l'article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme issu de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024. Le contrat type peut désormais prévoir la résiliation du bail en cas de manquement, après mise en demeure du maire.

Cela concerne-t-il aussi les locations meublées ?

Oui. Le décret modifie les deux annexes du décret n° 2015-587, celle du logement vide et celle du logement meublé à usage de résidence principale. Les baux mobilité, les locations saisonnières et les meublés de tourisme relèvent en revanche de régimes distincts, hors du champ de ce contrat type.