Nouveau contrat type de location au 1er octobre 2026 : clause résolutoire, formalisme et obligation de délivrance du bailleur

EN RÉSUMÉ — Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 réécrit les contrats types de location fixés par le décret n° 2015-587. À compter du 1er octobre 2026, tout bail conclu ou renouvelé porte une clause résolutoire pour impayé produisant effet six semaines après un commandement de payer resté infructueux, une clause optionnelle sanctionnant la violation de la servitude de résidence principale, et une case pour le numéro de portable des parties. Trois lignes de texte, trois logiques différentes : sécuriser le recouvrement, armer les maires contre la location touristique, et rendre le locataire joignable avant qu'il ne soit trop tard. Mis à jour le 14 septembre 2026 : ce que le décret ne change pas (DPE, décence, notice), la sanction du formalisme et l'obligation de délivrance du bailleur, avec l'arrêt de la Cour de cassation du 28 novembre 2024.

Ce que le décret change concrètement dans le contrat

Depuis 2015, le contrat de location d'une résidence principale n'est plus libre : il suit un modèle réglementaire, décliné en deux annexes — logement vide, logement meublé. Le décret du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet, en modifie les deux versions. Quatre retouches, dont trois seulement intéressent vraiment le bailleur.

La première est technique : la référence à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation cède la place à l'article L. 831-1, sa version recodifiée. La deuxième ouvre, dans la désignation des parties, une ligne pour le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire — mention explicitement facultative. Les deux autres pèsent nettement plus lourd.

La clause résolutoire n'est plus une option de rédaction

C'est le cœur du texte. Le contrat type intègre désormais une clause de résiliation de plein droit en cas de non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, prenant effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux — le délai issu de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian-Bergé, qui avait déjà ramené le délai de deux mois à six semaines. Le décret ne crée donc pas un droit nouveau : il l'inscrit dans le formulaire, ce qui n'est pas la même chose que le rendre disponible.

La différence est économique avant d'être juridique. Une clause qu'il faut penser à écrire est une clause que beaucoup de bailleurs particuliers oublient — et l'oubli coûte cher : sans clause résolutoire, la résiliation passe par une décision judiciaire au fond, avec l'appréciation souveraine du juge sur la gravité du manquement. Avec elle, le juge constate. En standardisant la rédaction, l'État supprime une asymétrie de compétence entre le bailleur professionnel, qui connaissait la clause, et le particulier, qui la découvrait au moment du contentieux. Notre article sur les outils du bailleur face aux impayés détaille la chaîne procédurale qui suit le commandement.

Attendez-vous, en contrepartie, à un contrôle judiciaire plus serré. Le juge conserve son pouvoir d'accorder des délais de paiement, qui suspend les effets de la clause tant que le locataire respecte l'échéancier. Une clause automatique dans le contrat ne produit pas une expulsion automatique dans les faits : elle raccourcit le chemin, elle ne le supprime pas.

La servitude de résidence principale entre dans le bail

Le second ajout est plus discret et plus politique. Le contrat type peut désormais comporter une clause de résiliation visant le manquement à l'obligation d'usage en résidence principale prévue à l'article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme, créé par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme. Cette « servitude de résidence principale » permet à une commune, dans son plan local d'urbanisme, de réserver certains logements neufs à l'habitation permanente. La résiliation intervient à l'expiration d'un délai de mise en demeure fixé par le maire.

Autrement dit : la police de l'urbanisme se prolonge dans le contrat privé. Le bailleur devient le bras exécutant d'une politique municipale de logement, avec un levier contractuel qu'il n'a pas choisi mais qu'il devra actionner. Dans les communes touchées par la pression du meublé touristique, c'est un durcissement de plus, après l'enregistrement obligatoire des meublés de tourisme. La cohérence d'ensemble est claire : rendre la conversion d'un logement en location courte durée à la fois plus visible, plus coûteuse et, ici, contractuellement résiliable.

Le calendrier, et ce qu'il faut faire d'ici là

Date	Ce qui s'applique	Portée
7 juillet 2026	Publication du décret n° 2026-596 au Journal officiel	Aucun effet immédiat sur les baux en cours
1er octobre 2026	Entrée en vigueur de l'article 1er	Contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date
1er janvier 2027	Entrée en vigueur de l'article 2	Corrections techniques au livre VIII du code de la construction et de l'habitation
Baux signés avant le 1er octobre 2026	Ancien contrat type de 2015	Restent valables jusqu'à leur renouvellement

Deux conséquences pratiques. Un bail signé fin septembre reste sous l'ancien modèle : rien à refaire, mais rien à gagner non plus — la clause résolutoire pouvait déjà y être insérée volontairement. Et un renouvellement au 1er octobre ou après bascule sur le nouveau modèle, ce qui suppose un contrat à jour et non un PDF téléchargé deux ans plus tôt. C'est le piège le plus banal du droit du bail : la mention manquante, révélée le jour du contentieux. Nos modèles de bail de location vide suivent la version en vigueur du contrat type.

Ce que le décret ne change pas — et qu'on lit pourtant un peu partout

Plusieurs commentaires publiés cet été prêtent au décret du 6 juillet 2026 une « révision d'ensemble » des mentions obligatoires, l'intégration d'exigences de performance énergétique et de décence dans le contrat, ou encore une actualisation de la notice d'information et de la liste des annexes. Le texte publié au Journal officiel ne dit rien de tel. Son article 1er se limite aux quatre retouches décrites plus haut ; son article 2, qui entre en vigueur le 1er janvier 2027, corrige des renvois du livre VIII du code de la construction et de l'habitation (aides au logement, prévention des expulsions, adaptations pour Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon). Ni le diagnostic de performance énergétique, ni la notice, ni le dossier de diagnostic technique n'y sont mentionnés.

Cela ne veut pas dire que la performance énergétique soit hors sujet — seulement qu'elle relève d'autres textes, déjà en vigueur. C'est l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi Climat et résilience du 22 août 2021, qui fixe le calendrier de décence énergétique. Un bail conclu le 1er octobre 2026 sur un logement classé G porte sur un logement non décent : non pas à cause du décret, mais de ce calendrier. La notice d'information, elle, reste définie par arrêté du ministre chargé du logement ; c'est sa version en vigueur au jour de la signature qu'il faut annexer, quel que soit le modèle de contrat utilisé.

À compter du	Classes DPE admises pour un logement décent (métropole)	Classe exclue
1er janvier 2025	A à F	G
1er janvier 2028	A à E	F (et G)
1er janvier 2034	A à D	E (et F, G)
Outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte)	A à F dès 2028, A à E dès 2031	Calendrier décalé de trois ans

Source : article 6 de la loi n° 89-462, version en vigueur depuis le 1er janvier 2025. Le seuil se lit au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation, c'est-à-dire à partir de l'étiquette du DPE.

Formalisme du contrat type et obligation de délivrance : ce que le bailleur risque vraiment

Un contrat type n'est pas une simple mise en page. L'article 2 de la loi de 1989 rend l'ensemble de ses dispositions d'ordre public, et l'article 3 en tire deux conséquences précises pour le bailleur qui s'écarte du modèle — sans qu'il soit besoin d'attendre un contentieux d'impayé.

Un modèle d'ordre public, que le locataire peut faire régulariser à tout moment

L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose un contrat écrit, conforme au contrat type, et énumère ce qu'il doit préciser : identité et domicile du bailleur, date de prise d'effet et durée, consistance, destination et surface habitable, désignation des locaux privatifs et des parties communes, loyer et modalités de paiement, montant et date du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, nature et montant des travaux réalisés depuis, dépôt de garantie. Deux sanctions sont attachées à cet inventaire. D'abord, « le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation du présent article » : la mention manquante ne rend pas le bail nul, elle prive le bailleur du droit d'en tirer argument. Ensuite, « chaque partie peut exiger de l'autre partie, à tout moment, l'établissement d'un contrat conforme » — un droit à régularisation que le locataire exerce sans juge et sans délai.

Le cas de la surface habitable et du dernier loyer est traité à part, avec un mécanisme chiffré. Si l'une de ces deux informations manque, le locataire peut, dans le mois qui suit la prise d'effet du bail, mettre le bailleur en demeure de la porter au contrat. Sans réponse dans le mois, ou en cas de refus, il dispose de trois mois à compter de la mise en demeure pour saisir le juge et demander, le cas échéant, une diminution du loyer. Un bail « maison » qui omet le loyer du locataire précédent n'est donc pas seulement irrégulier : il ouvre une action en baisse de loyer, calée sur un calendrier court.

Délivrer un logement décent : l'obligation qui ne se négocie pas

Le contrat type organise l'information du locataire ; il ne crée pas l'obligation de fond, qui lui préexiste. L'article 1719 du code civil oblige le bailleur, « par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière », à délivrer la chose louée et, s'il s'agit de l'habitation principale du preneur, un logement décent, à l'entretenir en état de servir et à en faire jouir paisiblement le locataire. Le même article ajoute une règle que les bailleurs connaissent mal : lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut pas invoquer la nullité du bail ni sa résiliation pour obtenir l'expulsion de l'occupant. L'article 1720 complète avec la délivrance « en bon état de réparations de toute espèce » et la charge des réparations non locatives pendant le bail. L'article 6 de la loi de 1989 y ajoute la décence proprement dite : absence de risques manifestes pour la sécurité ou la santé, absence de nuisibles, niveau de performance minimal, équipements conformes à l'usage d'habitation.

Impayé et logement indécent : la leçon de la Cour de cassation du 28 novembre 2024

L'articulation des deux mécanismes — clause résolutoire d'un côté, obligation de délivrance de l'autre — a été tranchée par la troisième chambre civile dans un arrêt du 28 novembre 2024 (pourvoi n° 23-18.135). Un bailleur avait délivré à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis les avait assignés en constat de résiliation et en expulsion. Les locataires opposaient l'exception d'inexécution : un rapport du pôle départemental de lutte contre l'habitat indigne du Var avait constaté une installation électrique inachevée avec risque d'électrocution, une extraction d'air hors service et des moisissures. La cour d'appel a retenu que le logement était bien indécent — mais pas inhabitable — et en a déduit que les locataires ne pouvaient pas suspendre le paiement des loyers ; la clause résolutoire était donc acquise à la date de l'arriéré. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi.

La décision se lit dans les deux sens. Pour le locataire : cesser de payer de sa propre initiative reste un pari perdant, sauf logement réellement inhabitable ; la voie utile est l'action en mise en conformité et en dommages-intérêts, loyer maintenu. Pour le bailleur : la clause résolutoire, même systématisée par le nouveau contrat type, n'est pas un bouclier contre l'indécence. Elle règle le sort du bail en cas d'impayé, elle n'éteint ni l'obligation de délivrance ni les recours du locataire, et un logement impropre à l'habitation ferme la porte de l'expulsion (article 1719, 1°). Autrement dit, la clause du 1er octobre 2026 ne vaut que pour un bailleur qui a, lui aussi, exécuté sa part.

La check-list du bailleur pour un bail conclu ou renouvelé à partir du 1er octobre 2026

Point de contrôle	Fondement	Ce qu'il faut vérifier
Modèle de contrat	Décret n° 2015-587 modifié par le décret n° 2026-596	Annexe 1 (vide) ou 2 (meublé) dans sa version au 1er octobre 2026 — pas un PDF téléchargé il y a deux ans
Clause résolutoire	Section VIII du contrat type ; art. 24 loi 89-462	Présente, non retouchée : loyer, charges ou dépôt de garantie, effet six semaines après commandement infructueux
Téléphone portable des parties	Contrat type, désignation des parties	Facultatif ; à renseigner si les parties l'acceptent
Servitude de résidence principale	Art. L. 151-14-1 code de l'urbanisme	Logement neuf dans une commune qui l'a instaurée au PLU : mention et clause de résiliation « le cas échéant »
Surface habitable et dernier loyer du précédent locataire	Art. 3 loi 89-462	Renseignés : leur absence ouvre une action en diminution du loyer
Classe du DPE	Art. 6 loi 89-462	A à F jusqu'au 31 décembre 2027 ; un logement G n'est pas décent
Notice d'information et annexes	Art. 3 loi 89-462 ; arrêté ministériel	Version en vigueur de la notice ; dossier de diagnostic technique complet

Aucune de ces lignes n'est nouvelle en soi, sauf la clause résolutoire et la ligne de téléphone. C'est justement le point : le décret ne crée pas de nouvelles obligations de délivrance, il retire au bailleur l'excuse de la clause oubliée. Sur le calendrier énergétique lui-même, voir notre point sur la décence énergétique.

Trois lignes qui déplacent le rapport de force

Regardez ce décret comme un économiste et non comme un juriste : il modifie des incitations, pas seulement des formulaires. La clause résolutoire systématisée réduit l'incertitude du bailleur sur le coût d'un impayé, et cette réduction se paie côté locataire par une exposition contractuelle plus rapide. En théorie, moins de risque perçu signifie moins de sélection défensive à l'entrée — moins d'exigences de garants surdimensionnés, moins de dossiers écartés par précaution. En pratique, l'effet sera modeste : le vrai coût d'un impayé n'est pas la clause manquante, c'est le délai entre la résiliation acquise et la libération effective du logement, que ce décret ne touche pas.

Le numéro de portable, lui, dit quelque chose de plus intéressant que sa banalité apparente. Il est là pour joindre vite un locataire en difficulté et prévenir l'expulsion. C'est l'aveu que le contentieux locatif se joue souvent avant le droit, dans les semaines où l'on peut encore négocier un échéancier. Une case facultative ne réglera rien à elle seule, mais elle coûte zéro et son bénéfice attendu n'est pas nul : remplissez-la.

Reste la limite, qu'il faut assumer. Ce décret ne réforme rien du problème de fond — l'écart entre le rendement du logement et le coût du risque locatif. Il ajuste des clauses. Les bailleurs qui attendaient de la loi de finances ou des textes réglementaires de 2026 un changement de trajectoire devront regarder ailleurs, du côté de la fiscalité et de l'amortissement du bailleur privé. Ici, on parle d'hygiène contractuelle. Elle est nécessaire ; elle n'est pas suffisante.

FAQ

Dois-je refaire les baux que j'ai signés avant le 1er octobre 2026 ?

Non. Le décret n° 2026-596 s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Les baux antérieurs restent régis par la version précédente du contrat type et demeurent valables jusqu'à leur renouvellement, moment où le nouveau modèle s'appliquera.

La clause résolutoire permet-elle d'expulser automatiquement un locataire en impayé ?

Non. Elle permet la résiliation de plein droit six semaines après un commandement de payer resté infructueux, mais l'expulsion reste une procédure distincte, judiciaire, et le juge peut accorder des délais de paiement qui suspendent les effets de la clause tant que l'échéancier est respecté.

Le numéro de téléphone portable est-il obligatoire dans le bail ?

Non, la mention est facultative pour le bailleur comme pour le locataire. Elle a été introduite pour permettre de joindre rapidement les parties, notamment dans une logique de prévention des expulsions. Rien n'interdit de laisser la case vide.

Qu'est-ce que la servitude de résidence principale visée par le décret ?

Il s'agit de l'obligation d'usage en résidence principale que certaines communes peuvent imposer à des logements via leur plan local d'urbanisme, sur le fondement de l'article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme issu de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024. Le contrat type peut désormais prévoir la résiliation du bail en cas de manquement, après mise en demeure du maire.

Cela concerne-t-il aussi les locations meublées ?

Oui. Le décret modifie les deux annexes du décret n° 2015-587, celle du logement vide et celle du logement meublé à usage de résidence principale. Les baux mobilité, les locations saisonnières et les meublés de tourisme relèvent en revanche de régimes distincts, hors du champ de ce contrat type.

Le décret du 6 juillet 2026 ajoute-t-il des exigences de DPE ou de décence au bail ?

Non. Son article 1er ne modifie que quatre points des contrats types (renvoi au code de la construction, téléphone portable facultatif, servitude de résidence principale, clause résolutoire) et son article 2 corrige des renvois du livre VIII du code de la construction et de l'habitation. Le calendrier de décence énergétique (classe G exclue depuis le 1er janvier 2025, F à partir de 2028, E à partir de 2034) vient de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi Climat et résilience de 2021.

Que peut faire le locataire si le bail ne respecte pas le contrat type ?

Exiger à tout moment l'établissement d'un contrat conforme (article 3 de la loi du 6 juillet 1989), le bailleur ne pouvant pas se prévaloir de la violation. Si la surface habitable ou le dernier loyer du précédent locataire manquent, il peut mettre le bailleur en demeure dans le mois suivant la prise d'effet, puis saisir le juge dans les trois mois pour demander une diminution du loyer.

Le contrat lui-même se prépare dans le bail numérique de ToutMonImmo, signé en ligne.