Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : les articles clés expliqués

EN RÉSUMÉ — La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 « tendant à améliorer les rapports locatifs » encadre la location de la résidence principale, vide ou meublée. Ses règles sont d'ordre public : un bail ne peut pas y déroger au détriment du locataire. Les articles que le bailleur consulte le plus : article 2 (champ d'application), 3 (bail écrit), 6 et 7 (obligations des parties), 10 (durée), 15 (congé), 17 (loyer), 22 et 22-1 (dépôt de garantie, caution), 23 (charges) et 25-3 et suivants (meublé). Mis à jour le 15 septembre 2026 : numéros d'articles vérifiés sur Légifrance (version en vigueur au 15 septembre 2026), correction de l'article cité pour les charges récupérables, contrat type modifié au 1er octobre 2026.

À quelles locations la loi du 6 juillet 1989 s'applique-t-elle ?

L'article 2 vise les locations de locaux à usage d'habitation, ou mixte professionnel et d'habitation, qui constituent la résidence principale du locataire. La résidence principale s'entend du logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Les locations meublées de résidence principale relèvent d'un titre spécifique (titre Ier bis, articles 25-3 et suivants) qui reprend une grande partie des règles du logement vide en les adaptant.

Situation	La loi de 1989 s'applique-t-elle ?	Article de référence
Logement vide, résidence principale du locataire	Oui, régime complet	Art. 2
Logement meublé, résidence principale du locataire	Oui, avec les règles propres au meublé	Art. 25-3 et suivants
Bail mobilité (meublé, 1 à 10 mois)	Oui, régime dérogatoire	Art. 25-12 à 25-18
Location saisonnière, résidence secondaire du locataire	Non	Art. 2
Logement de fonction, logement-foyer	Non (sauf dispositions visées par le texte)	Art. 2
Logement HLM conventionné	Oui, mais certaines dispositions sont écartées	Art. 40

Quels sont les articles clés pour un bailleur ?

Article 3 — Un bail écrit, selon un contrat type

Le bail est établi par écrit et respecte un contrat type fixé par décret : le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, dont les annexes (logement vide, logement meublé) sont modifiées par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. L'état des lieux (article 3-2) et le dossier de diagnostic technique (article 3-3) sont joints au bail.

Article 4 — Les clauses réputées non écrites

L'article 4 dresse la liste des clauses interdites : imposer un prélèvement automatique comme seul mode de paiement, facturer l'état des lieux au locataire hors cas prévus, prévoir des pénalités en cas de retard de paiement, interdire l'hébergement de proches… Une clause de ce type est réputée non écrite, sans remettre en cause le reste du bail.

Articles 6 et 7 — Les obligations du bailleur et du locataire

Le bailleur doit remettre un logement décent, en bon état d'usage et de réparation, assurer la jouissance paisible et entretenir les locaux (article 6). Les critères de décence figurent au décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 ; le critère de performance énergétique exclut les logements classés G depuis le 1er janvier 2025, puis F en 2028 et E en 2034. Le locataire, lui, doit payer le loyer et les charges aux termes convenus, user paisiblement des locaux, répondre des dégradations, prendre en charge l'entretien courant et les réparations locatives (décret n° 87-712 du 26 août 1987), laisser exécuter certains travaux et s'assurer contre les risques locatifs (article 7).

Article 10 — La durée du bail

Le contrat de location d'un logement vide est conclu pour une durée d'au moins trois ans lorsque le bailleur est une personne physique (ou une SCI familiale), et d'au moins six ans lorsqu'il est une personne morale. Sans congé valable, le bail est reconduit tacitement. Pour un meublé, la durée minimale est d'un an, ramenée à neuf mois pour un étudiant, sans reconduction tacite dans ce dernier cas (article 25-7).

Article 15 — Le congé

Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, au moins six mois avant, et pour l'un des trois motifs prévus : reprise pour habiter, vente du logement, ou motif légitime et sérieux (notamment l'inexécution de ses obligations par le locataire). Le locataire âgé de plus de 65 ans et disposant de ressources inférieures à un plafond bénéficie d'une protection renforcée : le bailleur doit, sauf exceptions, lui proposer un relogement. Le locataire peut partir à tout moment avec un préavis de trois mois, réduit à un mois dans les cas listés par l'article 15 (zone tendue, premier emploi, mutation, perte d'emploi, raisons de santé, bénéficiaire du RSA ou de l'AAH, attribution d'un logement social…). En meublé, le préavis du locataire est d'un mois et celui du bailleur de trois mois (article 25-8).

Article 17 et suivants — Le loyer et sa révision

Le loyer initial est librement fixé, sauf dans les communes soumises à l'encadrement des loyers ou en zone tendue lors d'une relocation. La révision annuelle n'est possible que si le bail la prévoit ; elle suit la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE (article 17-1). Le réajustement d'un loyer manifestement sous-évalué au renouvellement relève de l'article 17-2.

Articles 22 et 22-1 — Dépôt de garantie et caution

Le dépôt de garantie d'un logement vide ne peut excéder un mois de loyer hors charges (deux mois pour un meublé, article 25-6). Il est restitué dans un délai d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, de deux mois dans le cas contraire ; un retard donne lieu à une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois commencé. L'article 22-1 encadre le cautionnement et interdit au bailleur qui a souscrit une assurance contre les loyers impayés d'exiger en plus une caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

Article 23 — Les charges récupérables

Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification. Leur liste limitative figure au décret n° 87-713 du 26 août 1987. Les provisions font l'objet d'une régularisation au moins annuelle, et le bailleur tient les justificatifs à la disposition du locataire. C'est bien l'article 23, et non l'article 10 (consacré à la durée du bail), qu'il faut citer dans un courrier de régularisation.

Article 24 — La clause résolutoire

La clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. À compter du 1er octobre 2026, le contrat type modifié par le décret n° 2026-596 intègre cette clause dans sa rédaction.

Tableau de correspondance des articles de la loi du 6 juillet 1989

Tableau de correspondance des articles vérifié sur Légifrance le 15 septembre 2026, pour retrouver le bon fondement avant d'écrire à un locataire.

Sujet	Logement vide	Logement meublé
Champ d'application	Art. 2	Art. 25-3 et 25-4
Contenu du bail, contrat type	Art. 3	Art. 3 (applicable au meublé)
État des lieux	Art. 3-2	Art. 3-2 et inventaire (art. 25-5)
Durée minimale	Art. 10 : 3 ans ou 6 ans	Art. 25-7 : 1 an, 9 mois étudiant
Préavis du bailleur	Art. 15 : 6 mois	Art. 25-8 : 3 mois
Préavis du locataire	Art. 15 : 3 mois ou 1 mois	Art. 25-8 : 1 mois
Dépôt de garantie	Art. 22 : 1 mois hors charges	Art. 25-6 : 2 mois hors charges
Charges récupérables	Art. 23	Art. 25-10 (provision ou forfait)
Clause résolutoire	Art. 24	Art. 24 (applicable au meublé)

Quelles lois ont modifié la loi de 1989 ?

Le texte a été profondément remanié depuis 1989. La loi ALUR (n° 2014-366 du 24 mars 2014) a créé le contrat type, intégré les meublés de résidence principale dans un titre dédié et instauré l'encadrement des loyers. La loi ELAN (n° 2018-1021 du 23 novembre 2018) a créé le bail mobilité. La loi Climat et résilience (n° 2021-1104 du 22 août 2021) a inscrit la performance énergétique dans la décence. La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a ramené à six semaines le délai de la clause résolutoire. Avant de citer un article, vérifiez toujours sa version en vigueur sur Légifrance : les numéros restent, les contenus évoluent.

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FAQ

La loi de 1989 s'applique-t-elle à un garage ou à un parking loué seul ?

Non. Un garage ou un parking loué indépendamment d'un logement relève des règles générales du louage du Code civil. S'il est loué avec le logement, en accessoire de celui-ci, il suit le régime du bail d'habitation.

Un bailleur peut-il donner congé sans motif ?

Non. L'article 15 limite le congé du bailleur à la reprise pour habiter, à la vente ou à un motif légitime et sérieux, délivré au moins six mois avant l'échéance pour un logement vide. Un congé qui ne respecte pas ces conditions peut être contesté par le locataire.

Quel article régit les charges récupérables ?

L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, complété par la liste du décret n° 87-713 du 26 août 1987. Pour un meublé, l'article 25-10 permet en outre de choisir un forfait de charges.

Les meublés étaient-ils couverts par la loi de 1989 avant 2014 ?

Pas par le corps du texte. C'est la loi ALUR de 2014 qui a créé le titre consacré aux meublés de résidence principale (articles 25-3 et suivants), en y rendant applicables une partie des règles du logement vide.

Peut-on déroger à la loi de 1989 dans le bail ?

Pas au détriment du locataire : ses dispositions sont d'ordre public. Une clause contraire, ou figurant dans la liste de l'article 4, est réputée non écrite.