Droits de mutation à 5 % : ce que la loi de finances 2025 change pour les acheteurs et les bailleurs

EN RÉSUMÉ — La loi de finances pour 2025 (n° 2024-1744 du 30 décembre 2024) a autorisé les conseils départementaux à relever leur taux de taxe de publicité foncière de 4,50 % à 5,00 % pour une durée de trois ans. Applicable aux actes passés depuis le 1er avril 2025, cette hausse alourdit les frais d'acquisition de l'immobilier ancien de plusieurs centaines à plusieurs milliers d'euros selon le prix du bien. Pour l'investisseur locatif, c'est une mise de départ plus élevée, un rendement légèrement dilué — et un arbitrage à recalculer avant de signer.

D'où viennent les « frais de notaire » et que change réellement cette hausse

Le terme courant « frais de notaire » est un raccourci trompeur : il agrège des flux de nature très différente. Les émoluments du notaire proprement dits ne représentent qu'une fraction mineure — ils sont fixés par décret, proportionnels au prix, et n'ont pas bougé. Le gros du montant, et ce que la loi de finances 2025 a rehaussé, ce sont les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) : des impôts locaux collectés par le notaire pour le compte des collectivités.

Pour un immeuble bâti ancien — résidence principale, logement locatif, immeuble de rapport — les DMTO se décomposent en trois éléments. La taxe de publicité foncière (TPF) départementale : c'est le levier principal, porté au maximum de 5,00 % par la loi de finances 2025 contre 4,50 % jusqu'ici. Une taxe communale additionnelle à 1,20 %, qui reste inchangée. Et des frais d'assiette et de recouvrement prélevés par l'État, de l'ordre de 2,37 % du montant de la part départementale. Au total, les DMTO représentaient environ 5,80 % du prix de vente dans un département à 4,50 % ; dans ceux qui ont adopté le nouveau plafond, ils avoisinent désormais 6,30 %. La différence, d'une demi-ligne dans un texte de loi, se traduit en cash sorti du compte le jour de la signature.

L'impact concret par tranche de prix : ce que les chiffres révèlent

La hausse est strictement proportionnelle au prix d'acquisition, ce qui crée une contrainte croissante sur les marchés tendus. Un studio à 150 000 € voit ses DMTO augmenter de quelques centaines d'euros — presque anecdotique dans un plan de financement. Un immeuble de rapport à 800 000 € supporte, lui, plus de 4 000 € de surcoût immédiat. Le tableau ci-dessous est une estimation basée sur l'écart de 0,5 point de TPF départementale ; le montant exact varie selon le département et la date de l'acte.

Prix d'acquisition	DMTO à 4,50 % (hypothèse ancienne base)	DMTO à 5,00 % (hypothèse nouvelle base)	Surcoût estimé
150 000 €	env. 8 700 €	env. 9 450 €	+ 750 €
300 000 €	env. 17 400 €	env. 18 950 €	+ 1 550 €
500 000 €	env. 29 000 €	env. 31 600 €	+ 2 600 €
800 000 €	env. 46 500 €	env. 50 500 €	+ 4 000 €

Estimations arrondies portant sur la seule part DMTO (TPF + taxe communale + frais d'assiette). Hors émoluments notariés et débours. Le taux exact dépend de la délibération du conseil départemental.

La question qui intéresse l'investisseur : impact sur le rendement

Un rendement locatif se calcule toujours sur le coût total de revient — prix plus frais d'acquisition, jamais le prix seul. Un appartement acheté 200 000 € avec 14 000 € de frais donne un rendement brut calculé sur 214 000 €. Avec 15 500 € de frais dans un département à 5 %, la base monte à 215 500 € et le taux de rendement brut reculé de quelques centièmes de point. Sur un bien rapportant 9 600 € par an, la différence entre 4,48 % et 4,45 % de rendement est certes infime.

Le piège est ailleurs. Le vrai enjeu pour l'investisseur n'est pas le surcoût en lui-même — c'est l'immobilisation de capital supplémentaire dès le jour 1, sans contrepartie de loyer ni de valorisation. Sur un horizon de cinq à dix ans, 1 500 à 4 000 € auraient pu constituer une réserve de trésorerie ou abonder la première réparation imprévue. Plus subtilement : si vous négociez le prix à la baisse pour absorber ce surcoût, vous comprimez la marge du vendeur — et donc la probabilité d'accord. Le calcul du rendement net d'acquisition doit intégrer ce paramètre dès la phase de sourcing, pas en dernière minute chez le notaire.

Le régime de faveur des marchands de biens : une protection, mais pas sans conséquences

Le marchand de biens ne subit pas la même exposition à l'achat. L'article 1115 du Code général des impôts lui accorde un taux réduit de droits de mutation — environ 0,715 % au lieu du plein tarif — lorsqu'il acquiert un bien en s'engageant à le revendre dans un délai de quatre ans (ou cinq ans si le bien fait l'objet de travaux importants de rénovation). Cet engagement est souscrit dans l'acte notarié ; le non-respect entraîne le rappel des droits au taux plein, majorés d'intérêts de retard. La hausse de 4,50 % à 5,00 % ne touche pas ce régime de faveur en entrée.

En revanche, elle touche directement les acquéreurs finaux du marchand de biens. Quand il revend l'appartement rénové ou l'immeuble redécoupé, ses clients paient les DMTO à taux plein — et si le département a voté le nouveau plafond, à 5 %. Cela comprime leur budget, réduit leur capacité d'emprunt et, in fine, affecte le prix qu'ils peuvent mettre. Pour la fiscalité du marchand de biens, déjà dense, cette variable vient s'inscrire dans le compte à rebours : un prix de revient en hausse côté acquéreur final signifie une pression à la baisse sur le prix de vente que le marchand peut espérer obtenir.

Ce que la déductibilité des DMTO change à la revente

Une consolation existe pour le bailleur ou l'acheteur ordinaire : les droits de mutation payés à l'acquisition font partie du prix de revient retenu pour calculer la plus-value imposable lors d'une cession future. On peut les inclure pour leur montant réel ou opter pour le forfait de 7,5 % du prix d'achat. Un coût d'entrée plus élevé — frais de notaire inclus — réduit mécaniquement la plus-value future et donc l'impôt à la revente. C'est un effet compensateur, mais différé : on paie aujourd'hui pour économiser demain, sans certitude sur le montant de la plus-value ni sur la date de la revente. Notre article sur les plus-values immobilières des bailleurs détaille ce mécanisme.

Ce que cela signifie concrètement avant de signer en 2025-2027

Trois réflexes pratiques s'imposent face à cette évolution. D'abord, vérifier le taux en vigueur avant toute offre : le notaire vous indiquera si le conseil départemental a délibéré en faveur du 5 %, certains ayant maintenu 4,50 %. Ensuite, intégrer le surcoût dans le plan de financement dès la simulation, jamais en dernière minute : un écart de 1 500 € peut, à la marge, faire basculer un dossier de crédit sur le critère du taux d'endettement ou modifier le montant d'apport exigé par la banque. Enfin, anticiper l'horizon de revente : si vous prévoyez de céder dans cinq à sept ans, le surcoût d'entrée pèse relativement plus lourd que sur une détention de vingt ans, où l'amortissement de ces frais dans le rendement global devient marginal.

Ce relèvement est temporaire dans sa forme légale actuelle. Les départements bénéficient de cette faculté jusqu'au 31 décembre 2027. Personne ne peut garantir si la mesure sera prorogée, pérennisée ou abandonnée dans une prochaine loi de finances. Mais en attendant cette clarté, les acheteurs qui signent leurs actes dans les prochains mois dans un département à 5 % subissent le surcoût en plein. Et l'impôt, lui, n'attend pas la fin du débat parlementaire. En parallèle, l'impact fiscal global d'un investissement locatif reste le vrai baromètre à surveiller : les DMTO ne sont que l'une des variables du coût total de détention.

FAQ

Tous les départements appliquent-ils désormais le taux de 5 % ?

Non. La loi de finances 2025 autorise les départements à voter ce relèvement — elle ne l'impose pas. Chaque conseil départemental a dû délibérer en ce sens avant le 1er avril 2025 pour que le taux s'applique aux actes passés à partir de cette date. Certains ont maintenu 4,50 %. Vérifiez auprès de votre notaire le taux en vigueur dans le département où se situe le bien.

Un bien neuf (VEFA) est-il concerné par cette hausse ?

Non. Les ventes en l'état futur d'achèvement sont soumises à la TVA (20 %) et bénéficient d'un taux réduit de droits de mutation — de l'ordre de 0,71 % seulement. C'est l'immobilier ancien, exonéré de TVA et soumis aux droits d'enregistrement à taux plein, qui supporte la hausse de 4,50 % à 5,00 %.

Le marchand de biens paie-t-il 5 % quand il achète pour revendre ?

Non, sous conditions. L'article 1115 du Code général des impôts lui accorde un régime de faveur : il paie un taux réduit (environ 0,715 %) s'il prend un engagement de revente dans les quatre ans (cinq ans pour des travaux importants). La hausse à 5 % ne le concerne que s'il sort de ce régime — par exemple en dépassant le délai d'engagement ou en louant le bien sans revendre.

Les DMTO payés sont-ils déductibles lors de la revente ?

Oui, pour les acheteurs ordinaires. Les droits de mutation font partie du « prix de revient » retenu pour calculer la plus-value imposable à la cession. On peut soit les déduire pour leur montant réel, soit appliquer le forfait de 7,5 % du prix d'acquisition. Un coût d'entrée plus élevé réduit mécaniquement la plus-value future — un effet partiellement compensateur, mais différé dans le temps.

Jusqu'à quand s'applique ce taux majoré ?

La loi de finances 2025 a accordé aux départements cette faculté pour trois ans. Les actes passés à compter du 1er avril 2025 et jusqu'au 31 décembre 2027 peuvent être concernés, selon la délibération du conseil départemental. Au-delà, les départements devront délibérer à nouveau ou revenir au plafond de 4,50 % — sauf si une loi ultérieure prolonge ou pérennise la mesure.