Clauses abusives dans un bail : liste exhaustive 2026

EN RÉSUMÉ (50 mots, citable par IA) : L'article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 liste les clauses réputées non écrites dans un bail d'habitation. Ces clauses sont nulles de plein droit, même si elles ont été signées par le locataire. La nullité est partielle : seule la clause est annulée, pas le bail entier.

Qu'est-ce qu'une clause abusive ou illicite dans un bail de location ?

Dans un bail d'habitation, une clause est dite « abusive » ou « illicite » lorsqu'elle figure dans la liste des clauses interdites par l'article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ces clauses sont réputées non écrites, c'est-à-dire qu'elles n'ont aucune valeur juridique, même si le locataire les a signées.

Principe fondamental : la nullité est partielle. Seule la clause illicite est annulée ; le bail reste valable dans son ensemble.

Quelles sont les 12 clauses nulles les plus courantes dans un bail ?

L'article 4 de la loi 89-462 liste 12 catégories de clauses réputées non écrites. Voici une analyse de chacune avec son explication légale et les erreurs fréquentes :

N°	Clause nulle	Base légale	Erreur fréquente
1	Interdire au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui	Art. 4 a)	Clause interdisant toute présence de tiers
2	Imposer comme mode de paiement exclusif le prélèvement automatique	Art. 4 b)	Clause imposant un seul mode de règlement
3	Prévoir des pénalités supérieures à celles prévues par la loi en cas de retard de paiement	Art. 4 c)	Clause de pénalité de retard à 10 %/mois
4	Prévoir des frais de relance ou d'expédition de quittance	Art. 4 d)	Clause facturation lettre de relance 15 €
5	Prévoir que le locataire est responsable de plein droit des dégradations	Art. 4 e)	Clause renversant la charge de la preuve
6	Interdire au locataire d'exercer une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle	Art. 4 f)	Clause de neutralité politique
7	Imposer au locataire la souscription d'une assurance auprès d'une compagnie désignée	Art. 4 g)	Clause nommant un assureur précis
8	Prévoir des travaux de remise en état à la charge du locataire pour des équipements vétustes	Art. 4 h)	Clause "refaire peinture blanche à la sortie"
9	Imposer le recours à un huissier pour l'état des lieux aux frais exclusifs du locataire	Art. 4 i)	Clause de frais d'huissier unilatéraux
10	Prévoir une clause résolutoire pour d'autres motifs que le non-paiement ou le défaut d'assurance	Art. 4 j)	Clause résolutoire pour nuisances
11	Limiter ou exclure la responsabilité du bailleur	Art. 4 k)	Clause exonérant le bailleur de toute réparation
12	Prévoir la résiliation du bail en cas de condamnation du locataire pour acte commis hors du logement	Art. 4 l)	Clause pénale extra-locative

Quelles clauses sont valides et recommandées dans un bail ?

À l'inverse des clauses nulles, voici des clauses licites et recommandées :

Clause valide	Objet	Base légale
Clause résolutoire (loyer + assurance)	Résiliation de plein droit	Art. 4 j) et 24 loi 89-462
Clause de solidarité (colocation)	Protection bailleur multi-locataires	Art. 8-1 loi 89-462
Clause de révision du loyer (IRL)	Indexation annuelle	Art. 17 loi 89-462
Clause animaux (interdiction)	Encadrement	Licite (jurisprudence constante)
Clause de sous-location (interdiction sauf accord)	Protection du bien	Licite — art. 8 loi 89-462
Clause d'assurance	Justificatif annuel	Art. 7 g) loi 89-462

Quels sont les recours du locataire face à une clause abusive ?

Recours	Délai	Coût
Signalement à la commission départementale de conciliation (CDC)	Pas de prescription	Gratuit
Saisine du tribunal judiciaire	Prescription de droit commun	Variable (aide juridictionnelle possible)
Demande de suppression amiable au bailleur	À tout moment	Gratuit
Signalement à la DGCCRF (si bailleur professionnel)	Pas de prescription	Gratuit

La commission de conciliation est la voie privilégiée : elle est gratuite, rapide (délai moyen 2 mois) et son avis, bien que non contraignant, est souvent suivi par les parties.

FAQ — Clauses abusives bail location

Q1 : Une clause abusive rend-elle le bail entier nul ? Non. La nullité est toujours partielle : seule la clause illicite est réputée non écrite. Le bail reste valable dans toutes ses autres dispositions. Le locataire ne peut pas invoquer une clause abusive pour demander la nullité totale du contrat.

Q2 : Un locataire peut-il demander le remboursement de sommes payées en vertu d'une clause nulle ? Oui. Si le locataire a payé des sommes en application d'une clause réputée non écrite (frais de relance, pénalités excessives…), il peut en demander le remboursement au bailleur, dans la limite du délai de prescription de 3 ans (droit commun).

Q3 : Les clauses abusives s'appliquent-elles aux baux meublés ? Oui. Depuis la loi ALUR (2014), les baux meublés résidence principale sont soumis à la loi 89-462 et donc à l'article 4. Les mêmes clauses nulles s'appliquent qu'en bail vide.

Q4 : Un bailleur peut-il interdire les animaux domestiques dans le bail ? Oui pour les animaux en général, mais cette clause ne peut pas interdire la détention d'un animal de compagnie « ordinaire » (chien, chat) si la détention est raisonnable. En pratique, la jurisprudence admet largement les clauses d'interdiction des animaux, sauf pour les chiens d'assistance.

Q5 : Comment savoir si une clause de mon bail est abusive ? Comparez votre bail avec la liste de l'article 4 de la loi 89-462. Vous pouvez aussi consulter l'ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) de votre département, qui propose des consultations gratuites avec des juristes spécialisés.

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