Congé du bailleur en 2026 : les trois motifs légaux, les délais et ce qu'une lettre incomplète vous coûte

EN RÉSUMÉ — Un bailleur ne peut pas simplement décider de récupérer son bien à la fin du bail pour n'importe quelle raison. L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n'autorise que trois motifs légaux exhaustifs : la reprise pour habiter, la vente et le motif légitime et sérieux. Ces motifs sont limitativement énumérés — les tribunaux refusent systématiquement tout motif hors liste, même justifié par une logique économique parfaitement raisonnable. S'y ajoute une exigence de forme : la lettre de congé doit contenir certaines mentions précises, sous peine de nullité absolue indépendamment du bien-fondé du motif. La loi Kasbarian du 27 janvier 2024 a durci les sanctions pour congé frauduleux et ouvert une fenêtre de contestation de deux ans après l'effet du congé. Un bailleur qui récupère son bien via un congé mal rédigé s'expose à des dommages-intérêts substantiels et, dans les cas les plus graves, à des poursuites pénales.

Un droit de reprise strictement canalisé

La loi du 6 juillet 1989 part d'un principe de protection structurelle du locataire : à l'issue de chaque période de bail, le contrat est tacitement reconduit si aucune des parties ne donne congé dans les formes et délais requis. Pour le locataire, le droit de partir est presque sans contrainte — préavis de un à trois mois selon la zone. Pour le bailleur, c'est exactement l'inverse : donner congé n'est légalement possible qu'à la fin du bail, et uniquement pour l'un des trois motifs de l'article 15.

Aucun autre motif ne tient. La volonté de remettre le bien en location à un loyer plus élevé, le projet de rénovation lourde sans habiter soi-même, l'intention de transformer le logement en local commercial, la mésentente avec le locataire — aucun de ces motifs ne figure dans la liste légale. Les tenter, c'est s'exposer à voir le congé annulé et la reconduction du bail imposée par le juge, avec condamnation aux frais de procédure et parfois à des dommages-intérêts.

Le délai de préavis court à compter de la réception du courrier par le locataire, pas de sa date d'envoi. Pour un bail vide chez un propriétaire personne physique, ce délai est de six mois avant la fin du bail. Pour un bail meublé résidence principale, il est de trois mois. Manquer ce délai de quelques jours suffit à rater la fenêtre : le bail se reconduit alors automatiquement pour une nouvelle période complète — trois ans de plus en vide, un an en meublé.

Les trois motifs légaux décortiqués

La reprise pour habiter (article 15-I)

Le congé pour reprise permet au bailleur de récupérer le logement afin de l'occuper lui-même ou de le faire occuper par un proche à titre de résidence principale. La liste des bénéficiaires autorisés est fermée : le bailleur, son conjoint ou partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants ou descendants, ou ceux de son conjoint ou partenaire. Ni un ami, ni un salarié, ni un associé ne figurent dans cette liste — les juges appliquent la lettre de la loi.

La lettre doit indiquer le nom et l'adresse du bénéficiaire, ainsi que le lien de parenté précis. Un congé mentionnant uniquement « un membre de ma famille » a été annulé par plusieurs juridictions : le locataire doit pouvoir vérifier par lui-même que la personne désignée appartient à la liste légale. La destination doit également être la résidence principale du bénéficiaire — une reprise pour résidence secondaire ou location saisonnière est illégale.

Si le bailleur ne prend finalement pas possession dans les conditions annoncées — logement reloué, laissé vide, ou occupé par quelqu'un d'autre — le locataire peut saisir le tribunal pour obtenir des dommages-intérêts. La loi Kasbarian a alourdi les sanctions pénales pour les fausses reprises : le bailleur qui a menti sur l'identité ou le lien de parenté du bénéficiaire encourt désormais des poursuites pour fausse déclaration.

La vente du logement (article 15-II)

Le congé pour vente autorise le bailleur à vendre son bien libre de toute occupation. Ce congé vaut automatiquement offre de vente au locataire : ce dernier dispose d'un droit de préemption, qu'il peut exercer dans un délai de deux mois à compter de la réception du courrier (quatre mois s'il entend recourir à un financement bancaire).

La lettre doit impérativement indiquer le prix et les conditions de vente envisagés, accompagnée du texte reproduisant les droits du locataire en matière de préemption. Oublier l'une de ces mentions rend le congé nul. Si le bien est finalement vendu à un prix inférieur d'au moins 5 % au prix mentionné dans le congé, le bailleur doit notifier le nouveau prix au locataire, qui retrouve alors un nouveau droit de préemption de deux mois. Ce mécanisme est souvent négligé dans les négociations en cascade — et il peut bloquer une transaction à la dernière minute.

Le motif légitime et sérieux

Ce troisième motif est le plus vague et le plus risqué à invoquer. Il couvre les manquements graves et répétés du locataire à ses obligations contractuelles : impayés documentés, troubles de voisinage caractérisés, sous-location non autorisée, occupation de parties communes. La jurisprudence exige que le manquement soit objectivement établi et que le bailleur en apporte les preuves écrites. Un retard de loyer régularisé spontanément, une tension de voisinage sans constat, ou une modification mineure du logement sans autorisation ne constituent pas un motif légitime et sérieux suffisant.

Délais, formes légales et mentions obligatoires

Type de bail	Délai de préavis minimum	Mode de notification requis
Location vide — bailleur personne physique	6 mois avant la fin du bail	LRAR, commissaire de justice ou remise contre récépissé
Location vide — personne morale / SCI IS	6 mois avant la fin du bail	LRAR, commissaire de justice ou remise contre récépissé
Location meublée résidence principale	3 mois avant la fin du bail	LRAR, commissaire de justice ou remise contre récépissé
Bail mobilité	Congé bailleur interdit pendant toute la durée	—

Un congé envoyé par lettre simple, par email ou par SMS est sans effet juridique, même si le locataire en prend connaissance et en accuse réception. La liste des modes valables est close : lettre recommandée avec accusé de réception, remise en main propre contre récépissé daté et signé par le locataire, ou signification par commissaire de justice (anciennement huissier). Le délai de préavis démarre à la date de réception de la LRAR — ou à la date de première présentation du facteur si le locataire est absent ou refuse le pli.

Pour un congé pour reprise : la lettre doit indiquer le nom, l'adresse et le lien de parenté précis du futur occupant, ainsi qu'une attestation sur l'honneur que la reprise vise la résidence principale de ce bénéficiaire. Pour un congé pour vente : le prix et les conditions de la cession, plus le texte intégral des droits de préemption du locataire, sont obligatoires. L'absence de l'une de ces mentions entraîne la nullité du congé, indépendamment de la sincérité du motif — les tribunaux ne font pas de demi-mesure sur la forme.

La protection des locataires âgés à revenus modestes

L'article 15-I de la loi de 1989 interdit au bailleur de donner congé à un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures aux plafonds de ressources du logement locatif social en vigueur. Cette protection joue sauf si le bailleur lui-même est âgé de plus de 65 ans ou dispose de ressources inférieures au même seuil. Dans ce cas seulement, le congé peut être délivré sans condition supplémentaire.

Hors cette exception, le bailleur qui souhaite donner congé à un locataire protégé doit proposer un relogement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire, dans la même commune ou dans les communes limitrophes. Ignorer cette obligation rend le congé nul de plein droit — même si le motif de fond est parfaitement légitime, même si le délai et la forme ont été respectés à la lettre. C'est un piège que les bailleurs découvrent souvent trop tard, au stade du contentieux.

Ce que la loi Kasbarian a durci en janvier 2024

La loi Kasbarian du 27 janvier 2024 (loi n° 2024-42) n'a pas modifié la liste des motifs légaux ni les délais de préavis. Elle a en revanche durci les conséquences d'un congé frauduleux sur deux points décisifs.

D'abord, les sanctions pénales pour fausse reprise ont été renforcées. Un bailleur qui délivre un congé pour reprise sans habiter réellement le logement dans les conditions annoncées — ou en désignant un bénéficiaire fictif ou un lien de parenté inexact — encourt désormais des poursuites pénales en plus des dommages-intérêts civils. L'objectif est de dissuader les pratiques de « fausse reprise » utilisées pour contourner le droit au maintien dans les lieux.

Ensuite, la loi a précisé que le locataire peut contester la validité du congé devant le tribunal judiciaire dans un délai de deux ans à compter de la date d'effet du congé, même s'il a quitté les lieux entre-temps. Ce risque contentieux court donc longtemps après la reprise physique du bien. Pour le bailleur, la seule protection sérieuse est la sincérité documentée du congé et, si le bénéficiaire a bien occupé les lieux, d'en conserver les preuves (avis d'imposition à l'adresse, quittances de loyer de sa résidence antérieure, etc.).

En pratique, la leçon est directe : un bail bien rédigé dès le départ facilite la collecte de preuves si un motif légitime et sérieux doit être invoqué plus tard. La traçabilité des échanges — relances de loyer recommandées, constats d'huissier, courriers de mise en demeure — reste la seule défense fiable en cas de litige sur la régularité du congé.

FAQ

Le délai de préavis court-il à partir de la date d'envoi ou de réception de la lettre ?

À partir de la réception par le locataire — c'est-à-dire la date de remise effective du courrier recommandé ou, en cas d'avis de passage, la date de première présentation du facteur. Un congé expédié trop juste avant la date limite rate la fenêtre légale si le délai de réception le fait tomber après la date requise, et le bail se reconduit automatiquement pour une nouvelle période entière. Prévoir une marge d'au moins deux semaines avant la date limite reste la règle de prudence élémentaire.

Que se passe-t-il si j'envoie le congé par email ?

Un congé envoyé par email n'a aucune valeur juridique au regard de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Seuls trois modes sont recevables : la lettre recommandée avec accusé de réception, la remise en main propre contre récépissé signé par le locataire, ou la signification par commissaire de justice. Le courrier électronique ne figure pas dans cette liste, même si le locataire en accuse réception par retour de mail.

Le locataire peut-il refuser de partir même si le congé est légal et régulier ?

Non, un congé régulier en fond et en forme produit ses effets à la date d'échéance. Si le locataire se maintient dans les lieux au-delà de cette date, le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire en référé pour obtenir une ordonnance d'expulsion. La procédure d'exécution forcée est suspendue pendant la trêve hivernale (1er novembre au 31 mars) — mais la délivrance du congé elle-même n'est pas concernée par cette suspension.

Le bailleur peut-il donner congé en cours de bail ?

Non. Le congé ne peut être délivré qu'à l'échéance du bail, en respectant le délai de préavis minimum. En cours de bail, le bailleur ne peut mettre fin au contrat que dans deux situations : la résiliation judiciaire pour faute grave du locataire (impayés répétés, troubles graves), ou l'accord amiable et écrit des deux parties. Hors ces cas, un congé en cours de bail est juridiquement sans effet et n'oblige pas le locataire à partir.

Peut-on donner congé pour vente et conclure ensuite avec un promoteur ?

Oui, à condition de respecter intégralement le droit de préemption du locataire. Le promoteur ne peut signer l'acte de vente définitif que si le locataire a expressément renoncé à son droit ou si le délai de préemption est écoulé sans réponse de sa part. Un notaire sérieux vérifiera systématiquement que la procédure a été respectée — une vente conclue en violation du droit de préemption est susceptible de nullité à la demande du locataire évincé.