IRL T2 2026 à 148,37 points : réviser son loyer, un geste devenu modeste mais nécessaire

EN RÉSUMÉ — L'INSEE a publié le 15 octobre 2026 l'indice de référence des loyers du troisième trimestre 2026 : 148,06 points, en hausse de 1,57 % sur un an — après 148,37 points au deuxième trimestre (publié en juillet 2026, +1,15 % sur un an). Le glissement annuel accélère donc, alors même que l'indice recule en niveau depuis juillet : c'est le rapport entre deux trimestres de même rang qui commande la révision, pas la pente des derniers mois. On reste loin des +3,5 % de 2023. Pour le bailleur, la révision annuelle est devenue un geste à faible rendement — quelques euros par mois — mais un geste qu'il faut faire, car un loyer non révisé à temps ne se rattrape jamais.

Ce que dit l'indice du deuxième trimestre 2026

L'IRL est l'unique curseur qui autorise un propriétaire à relever un loyer en cours de bail, sans changement de locataire ni de logement. Il suit l'inflation, mais avec un temps de retard et une méthode de lissage qui l'amortit. Le chiffre du 10 juillet le montre bien : 148,37 points au deuxième trimestre 2026, soit +1,15 % sur douze mois, contre +1,04 % un an plus tôt et +0,78 % au premier trimestre 2026. La courbe a cessé de plonger, sans repartir vraiment.

Il faut se souvenir d'où l'on vient. À l'été 2023, l'IRL frôlait son plafond légal de +3,5 %, celui que la loi pouvoir d'achat d'août 2022 avait posé pour freiner la répercussion de l'inflation sur les locataires. Ce bouclier a expiré, l'inflation a reflué, et l'indice est retombé mécaniquement. La leçon est simple : l'IRL n'est plus le levier qu'il était. Réviser un loyer aujourd'hui rapporte peu. Ne pas le réviser coûte quand même quelque chose.

Le calcul, et pourquoi le trimestre de référence compte

La formule n'a rien de sorcier. Nouveau loyer = loyer en cours × (IRL du trimestre de référence de l'année N) ÷ (même IRL de l'année N−1). Le trimestre de référence n'est pas au choix : il est inscrit dans le bail, en général celui de la signature. Un bail signé au deuxième trimestre se révise avec l'IRL du deuxième trimestre ; c'est le glissement annuel de ce trimestre précis qui fixe la hausse, pas un chiffre médiatisé pris au hasard.

Un exemple chiffré, à titre d'illustration

Prenez un loyer de 800 € dont le bail se réfère au deuxième trimestre. Au 1er janvier 2027, la révision s'appuie sur l'IRL du deuxième trimestre 2026 rapporté à celui de 2025 : 800 × 148,37 ÷ 146,68 = 809,22 €. Soit 9,22 € de plus par mois, un peu plus de 110 € sur l'année. Ces montants sont une simple illustration de la mécanique ; votre hausse réelle dépend du trimestre inscrit à votre bail et de la date à laquelle vous appliquez la révision. À l'échelle d'un patrimoine de plusieurs lots, ces poignées d'euros finissent par compter — mais l'ordre de grandeur reste modeste.

Trois murs qui neutralisent l'IRL

Détenir le droit de réviser ne signifie pas pouvoir l'exercer. Trois dispositifs peuvent geler la hausse, indépendamment de l'indice.

• La passoire thermique. Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G au DPE est gelé : aucune révision IRL possible tant que des travaux ne l'ont pas fait remonter dans le classement. Le sujet rejoint celui de la décence énergétique, qui exclut progressivement ces logements du marché locatif.
• L'encadrement des loyers. Dans les communes concernées, le loyer révisé ne peut jamais dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. L'IRL s'efface devant ce plafond. Voir l'encadrement des loyers en 2026 pour la carte des zones.
• La clause de révision absente ou périmée. Sans clause de révision au bail, pas de révision du tout. Et la révision ne se rattrape pas : si vous omettez de l'appliquer à la date anniversaire, vous ne disposez que d'un an pour le faire, et la hausse ne prend effet que pour l'avenir, jamais rétroactivement.

La série récente de l'IRL, trimestre par trimestre

Trimestre	Indice (points)	Glissement annuel
T1 2025	145,47	+1,40 %
T2 2025	146,68	+1,04 %
T3 2025	145,77	+0,87 %
T4 2025	145,78	+0,79 %
T1 2026	146,60	+0,78 %
T2 2026	148,37	+1,15 %
T3 2026	148,06	+1,57 %

La lecture d'économiste tient en une phrase : après un point bas à +0,78 %, l'indice se stabilise autour de +1 %, en phase avec une inflation qui ne veut ni s'emballer ni disparaître. Rien qui justifie de bâtir un rendement locatif sur l'espoir d'une revalorisation vigoureuse des loyers. Le rendement se joue à l'achat et sur la fiscalité, pas sur l'IRL.

T3 2026 : l'indice est publié, et il baisse en niveau tout en accélérant sur un an

L'INSEE a publié l'indice du troisième trimestre 2026 le 15 octobre 2026 : il s'établit à 148,06 points, contre 145,77 points un an plus tôt, soit un glissement annuel de +1,57 %.

Deux lectures de ce chiffre coexistent, et les confondre fait écrire n'importe quoi. En niveau, l'indice recule : 148,37 au deuxième trimestre, 148,06 au troisième, soit −0,21 % d'un trimestre à l'autre. En glissement annuel — la seule mesure qui serve à réviser un loyer — il accélère : +1,15 % au T2, +1,57 % au T3. La révision d'automne est donc un peu plus favorable au bailleur que celle de l'été, même si l'indice a baissé depuis juillet. Ce qui compte dans la formule, c'est le rapport entre deux trimestres de même rang, pas la pente des derniers mois.

Ce chiffre s'applique aux baux dont la clause de révision désigne le T3 comme trimestre de référence — à défaut de stipulation, c'est le dernier indice publié à la date de signature (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989), soit typiquement les baux signés entre mi-octobre et mi-janvier. Pour ces baux, la fenêtre de révision annuelle est ouverte depuis le 15 octobre.

Le calcul, sur un loyer hors charges de 800 € :

Paramètre	Valeur
Loyer mensuel en cours (hors charges)	800,00 €
IRL T3 2025 — indice de référence	145,77
IRL T3 2026 — nouvel indice	148,06
Loyer révisé	800 × (148,06 / 145,77) = 812,57 €
Hausse mensuelle	+ 12,57 €
Hausse annuelle	+ 150,84 €

Appliquez la formule sur le loyer hors charges uniquement, arrondissez à deux décimales, et notifiez le locataire avec les deux indices et leur source. La révision non appliquée dans l'année est perdue, et elle ne se rattrape pas : c'est la seule urgence réelle de ce calendrier.

Le détail du calcul sur le T3, trois exemples chiffrés et les freins à vérifier figurent dans l'article consacré à l'IRL T3 2026.

Ce qu'un bailleur méthodique fait de ce chiffre

La bonne discipline coûte peu et rapporte durablement. Vérifiez que votre bail contient bien une clause de révision et notez sa date anniversaire. Appliquez la hausse chaque année à cette date, même si elle paraît dérisoire : c'est le niveau du loyer qui se transmet d'année en année, pas la hausse ponctuelle, et un décrochage laissé s'installer devient vite structurel. Envoyez au locataire un décompte clair — ancien loyer, indices utilisés, nouveau loyer — pour éviter toute contestation. Et gardez en tête que ce petit levier s'inscrit dans un tableau plus large, où le statut du bailleur privé et la fiscalité pèsent bien plus lourd que 1,15 % de loyer.

FAQ

Quel est l'IRL du deuxième trimestre 2026 ?

Il s'établit à 148,37 points, en hausse de 1,15 % sur un an, selon l'Informations Rapides de l'INSEE publiée le 10 juillet 2026. C'est l'indice de référence pour les baux dont le trimestre de révision est le deuxième. La prochaine publication, celle du troisième trimestre, est prévue le 15 octobre 2026.

À quelle date puis-je réviser mon loyer ?

À la date anniversaire prévue par la clause de révision de votre bail, une fois par an. Vous disposez d'un délai d'un an pour l'appliquer ; passé ce délai, la revalorisation de l'année écoulée est perdue et ne se rattrape pas. La hausse ne vaut que pour l'avenir, jamais de façon rétroactive.

Puis-je réviser le loyer d'une passoire thermique ?

Non. Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G au DPE est gelé tant que des travaux de rénovation ne l'ont pas fait sortir de ces classes. Aucune révision par l'IRL n'est possible sur ces biens, ce qui constitue une incitation directe à rénover.

L'encadrement des loyers change-t-il le calcul ?

Il ne change pas la formule, mais il pose un plafond. Dans les communes encadrées, le loyer révisé par l'IRL ne peut jamais dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Si l'application de l'indice conduit au-delà, c'est le plafond qui s'impose.

Que se passe-t-il si mon bail n'a pas de clause de révision ?

Sans clause de révision, le loyer reste figé pendant toute la durée du bail : l'IRL ne s'applique pas de plein droit. Vous ne pourrez le réajuster qu'au renouvellement, et uniquement dans les conditions strictes prévues par la loi de 1989. D'où l'intérêt de vérifier cette clause dès la signature.

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