ILC et ILAT T2 2026 : réviser le loyer d'un bail commercial sans se tromper d'indice

EN RÉSUMÉ — L'indexation d'un loyer commercial n'est pas une négociation : c'est une formule. Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, tout bail commercial ou bail d'activités tertiaires conclu ou renouvelé doit indexer ses révisions sur l'ILC ou l'ILAT — deux indices publiés trimestriellement par l'INSEE. L'indice du coût de la construction (ICC), longtemps référence universelle, est désormais interdit pour les nouveaux baux. Les indices du deuxième trimestre 2026 ont été publiés par l'INSEE le 23 septembre 2026 : ILC 137,16 et ILAT 138,01, soit une progression annuelle de l'ordre de 0,26 % pour l'ILC. C'est le moment, pour les bailleurs dont un bail arrive à échéance annuelle après cette date, de vérifier le calcul et, si nécessaire, de notifier. Un bailleur qui confond les indices, déclanche la révision hors délai ou se trompe de trimestre de référence perd une partie de la hausse légitimement due — en silence, sans recours.

Deux indices pour deux types de locaux

La confusion entre ILC et ILAT est fréquente, et elle n'est pas anodine. Le choix du mauvais indice dans une clause de bail rend cette clause inapplicable. Le Code de commerce est pourtant limpide : c'est l'activité exercée dans les locaux qui détermine l'indice applicable, et non la forme juridique du preneur ou le type de contrat.

Indice	Locaux concernés	Activités types
ILC — Indice des Loyers Commerciaux	Commerce, artisanat, restauration, hôtellerie	Boutiques, restaurants, artisans, hôtels
ILAT — Indice des Loyers des Activités Tertiaires	Bureaux, entrepôts, logistique, locaux d'activités non commerciaux	Cabinets, coworking, dépôts, professions libérales hors statut commercial
ICC — Indice du Coût de la Construction (ancien)	Baux antérieurs à la loi Pinel 2014, non renouvelés	Se poursuit jusqu'au renouvellement du bail

Un bail de bureau révisé sur l'ILC n'est pas nul, mais la clause d'indexation peut être contestée en justice si l'activité du preneur relève clairement du tertiaire. À l'inverse, un bail de boutique indexé sur l'ILAT expose le bailleur à une autre dynamique : les deux indices ne progressent pas au même rythme, et l'écart s'est inversé plusieurs fois depuis 2020. Le bon indice protège les deux parties.

Ce que composent ILC et ILAT

Les deux indices ne sont pas de simples décalques de l'inflation générale. Leur architecture hybride traduit une intention économique : le loyer commercial doit refléter à la fois le pouvoir d'achat général et la dynamique sectorielle. L'ILC combinait à l'origine l'indice des prix à la consommation hors tabac et loyers (IPC), l'indice des prix de l'entretien et de l'amélioration des logements (IPEA) et l'indice du chiffre d'affaires du commerce de détail en volume (ICAVaCD). Cette troisième composante a été supprimée : le décret n° 2022-357 du 14 mars 2022, qui modifie le décret n° 2008-1139 relatif à l'indice national trimestriel des loyers commerciaux, l'a retirée de la formule, et l'INSEE signale cette rupture sur sa série à compter du quatrième trimestre 2021. L'ILC ne suit donc plus le chiffre d'affaires du commerce de détail. L'ILAT, lui, conserve sa composante de PIB marchand en valeur : c'est aujourd'hui la principale différence de construction entre les deux indices. La pondération exacte en vigueur figure dans la documentation méthodologique de l'INSEE attachée à chaque série.

Cette différence de composante finale n'est pas cosmétique. En 2020-2021, avant cette réforme, le repli brutal du chiffre d'affaires du commerce de détail avait tiré l'ILC vers le bas alors que le PIB en valeur restait soutenu : l'ILAT avait progressé plus vite que l'ILC pendant plusieurs trimestres. C'est précisément cette sensibilité que le décret de 2022 a neutralisée. Pour un bailleur de locaux commerciaux, ces variations ne sont pas subies passivement — elles doivent être anticipées dans le calcul du rendement net. La taxe foncière, qui a fortement progressé en 2023-2024, s'impute sur ce même rendement : une révision de loyer ratée vient donc aggraver une pression fiscale déjà réelle.

La mécanique de révision : deux régimes, une seule formule

Le Code de commerce distingue deux modes de révision du loyer commercial, et les confondre coûte cher. La révision légale triennale, prévue à l'article L. 145-38, peut être demandée par l'une ou l'autre partie dès que trois ans se sont écoulés depuis l'entrée en jouissance ou le point de départ du bail renouvelé, puis tous les trois ans. Aucun seuil de variation ne conditionne ce droit : c'est une erreur répandue, et elle conduit des bailleurs à renoncer à une révision qui leur est ouverte. La révision prend effet à compter de la date de la demande — pas de rappel rétroactif.

Ce que l'article L. 145-38 plafonne, c'est l'ampleur du résultat : la majoration ou la diminution ne peut excéder la variation de l'ILC ou de l'ILAT intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Le seuil de 10 % existe bien, mais ailleurs : il faut rapporter la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative pour sortir de cette limite — et dans ce cas la hausse est elle-même lissée à 10 % par an du loyer acquitté l'année précédente.

La clause d'échelle mobile est de loin la plus fréquente dans les baux contemporains : c'est elle, et non la loi, qui fait jouer l'indexation annuelle à chaque date anniversaire. L'article L. 145-39 n'organise pas cette indexation : il ouvre, par dérogation à l'article L. 145-38, une révision supplémentaire chaque fois que, par le jeu de la clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. Là encore, la hausse qui en découle ne peut dépasser 10 % par an du loyer acquitté l'année précédente. Avec des ILC qui progressent de moins de 1 % par an, ce quart n'est pas près d'être franchi : en pratique, c'est la clause du bail qui travaille, et l'article L. 145-39 reste une soupape pour les décrochages durables. Dans les deux cas la formule d'indexation est la même :

Loyer révisé = Loyer en cours × (Indice du trimestre de révision N / Indice du même trimestre N–1)

Le trimestre de référence est précisé dans le bail. Il correspond généralement au dernier trimestre publié par l'INSEE à la date d'anniversaire du contrat — et c'est là que se joue un décalage que beaucoup de clauses ignorent : l'INSEE publie un trimestre environ trois mois après sa fin. L'ILC du deuxième trimestre 2026 a été publié le 23 septembre 2026 (avis au Journal officiel du 24 septembre 2026), pas en juillet. Celui du troisième trimestre 2026 est attendu à la mi-décembre, comme le T3 2025 publié le 17 décembre 2025 — ce que cela change pour une révision d'automne est détaillé ici.

Conséquence concrète : pour un bail dont l'anniversaire tombe en juillet ou en août 2026, le dernier indice publié à cette date n'était pas le T2 2026 mais le T1 2026. Le T2 ne devient mobilisable que pour les anniversaires postérieurs au 23 septembre. Appliquer un indice avant sa publication, c'est notifier une révision sur un chiffre qui n'existe pas encore — et offrir au locataire un motif de contestation.

Simulation chiffrée avec les indices réellement publiés (loyer de 2 000 €/mois)

Paramètre	Valeur officielle
Loyer mensuel en cours (hors charges)	2 000 €
ILC T2 2025 — indice N−1	136,81
ILC T2 2026 — indice N	137,16
Variation de l'indice sur un an	+ 0,26 %
Loyer révisé	2 000 × (137,16 / 136,81) = 2 005,12 €
Hausse mensuelle	+ 5,12 €
Hausse annuelle cumulée	+ 61,44 €

Ces valeurs ne sont pas des hypothèses : l'ILC du deuxième trimestre 2026 atteint 137,16 (base 100 au premier trimestre 2008), publié par l'INSEE le 23 septembre 2026 et constaté par avis au Journal officiel du 24 septembre 2026. L'ILAT du même trimestre s'établit à 138,01. Et le résultat mérite d'être regardé en face : + 0,26 % sur un an, soit environ 61 € sur l'année pour un loyer de 2 000 €. Après plusieurs années de hausses à 3 ou 5 %, la révision 2026 ne rattrape rien — mais elle reste à notifier, car une année non réclamée ne se récupère pas.

Vérifiez toujours la valeur sur la série officielle avant de notifier : l'ILC est la série 001532540 de l'INSEE, l'ILAT la série 001617112. Attention à ne pas les confondre avec l'indice de référence des loyers (IRL, série 001515333), qui ne concerne que les baux d'habitation et n'a aucune valeur pour un bail commercial.

Les pièges que le bailleur ne voit pas venir

La formule est simple. L'exécution, beaucoup moins. Trois pièges concentrent l'essentiel des pertes pour les bailleurs de locaux professionnels.

Le piège du délai de notification. La révision ne s'applique pas d'office : elle doit être réclamée par écrit, au plus tard dans l'année suivant la date anniversaire. Passé ce délai, le bailleur ne perd pas définitivement le droit de réviser, mais il ne peut plus réclamer la hausse des périodes prescrites. Sur un bail annualisé dont on a omis la révision pendant deux exercices consécutifs, ce sont deux années de progression qui disparaissent définitivement du chiffre d'affaires locatif. La date d'anniversaire mérite un rappel calendaire au même titre qu'une échéance d'assurance.

Le piège du trimestre de référence ambigu. Si le bail stipule « dernier indice publié à la date d'anniversaire » et que l'INSEE n'a pas encore diffusé le T2 au moment où la date tombe, c'est le T1 qui s'applique par défaut. Or, selon la conjoncture, T1 et T2 peuvent diverger significativement — de 0,3 à 0,5 point d'indice sur l'ILC ces dernières années. Une rédaction précise du bail — « indice ILC du deuxième trimestre de l'année civile en cours, publié par l'INSEE » — évite toute ambiguïté et toute contestation.

Le piège de la baisse non appliquée. Certains bailleurs n'appliquent la révision que quand l'indice monte, omettant volontairement les périodes de baisse. Cette pratique est contestable : une clause d'échelle mobile est bidirectionnelle sauf mention expresse d'un plancher. Le locataire peut réclamer la rétrocession de la différence, avec intérêts. À l'inverse, un bailleur qui souhaite se prémunir contre les baisses doit négocier un plancher dès la rédaction du bail — pas après coup.

L'effet économique sur le rendement à long terme

L'indexation sur l'ILC ou l'ILAT paraît modeste year-over-year — quelques dizaines d'euros sur un loyer de 2 000 €. Sur dix ans, l'effet est tout autre. Une progression annuelle moyenne de 1,5 % représente, par la seule mécanique de la capitalisation, une hausse cumulée d'environ 16 % du loyer de base. Sur ce même bail de 2 000 €/mois, c'est près de 4 000 € de revenus annuels supplémentaires à la dixième année — sans aucune renégociation, sans travaux, sans revalorisation de surface. C'est la mécanique silencieuse de l'indexation que beaucoup de bailleurs sous-estiment quand ils comparent le locatif commercial au résidentiel.

En résidentiel, la révision s'appuie sur l'IRL (Indice de Référence des Loyers), composé uniquement d'IPC. Sa volatilité est plus faible que celle de l'ILC, qui intègre la conjoncture commerciale. Un bailleur qui possède à la fois un appartement et un local commercial se retrouve donc à gérer deux rythmicités d'indexation distinctes, avec des calendriers de notification différents. La fiscalité des revenus locatifs s'applique à ces deux flux, mais l'optimisation diffère selon la nature du bien et le régime fiscal retenu. Ne pas les confondre dans son suivi de trésorerie est une précaution de base.

L'autre variable que l'indexation ne couvre pas, c'est l'évolution du marché locatif local. En période de tensions sur les loyers commerciaux — centres-villes en reconquête, zones logistiques saturées —, un loyer indexé depuis dix ans peut se retrouver sensiblement en dessous de la valeur locative de marché. C'est l'objet de la révision triennale : si la valeur locative réelle a progressé de plus de 10 % depuis la dernière fixation, le bailleur peut demander une révision au-delà de la simple indexation. Ce mécanisme, distinct de la clause d'échelle mobile, est sous-utilisé par les bailleurs qui ne font pas évaluer régulièrement leurs locaux. Un rendement locatif réel calculé sur la base d'un loyer indexé mais déconnecté du marché est un rendement fictif.

Ce que la loi de simplification 2026 change — et ce qu'elle ne touche pas

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a réformé plusieurs aspects du droit des baux commerciaux. Contrairement à ce qu'on lit souvent, elle touche bien à l'indexation, par un article passé largement inaperçu.

Le nouvel article L. 145-38-1 du Code de commerce, créé par l'article 62 de cette loi et en vigueur depuis le 28 mai 2026, autorise désormais dans le bail d'un local commercial une clause qui encadre la variation annuelle de l'ILC prise en compte pour la révision du loyer, au titre des articles L. 145-38 et L. 145-39. Cet encadrement doit jouer dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse : on ne peut pas plafonner les hausses sans plafonner symétriquement les baisses. C'est une dérogation expresse à l'article L. 112-1 du code monétaire et financier, qui prohibe en principe ce type de clause. Pour un bailleur, l'intérêt est de borner contractuellement un choc d'indice — ce que plusieurs ont cherché à faire, sans base légale, après les hausses de 2022-2023.

L'article L. 145-32-1, créé par le même article 62, ouvre par ailleurs au locataire d'un local de commerce de détail, de gros ou de prestations de services commerciales ou artisanales le droit d'exiger le paiement mensuel du loyer sur simple demande, sous réserve de ne pas avoir d'arriérés non contestés ; la demande prend effet à l'échéance suivante. La disposition s'applique aux baux en cours à la date de promulgation de la loi. Un bailleur habitué au loyer trimestriel doit donc anticiper un changement de rythme de trésorerie qu'il ne peut pas refuser.

En revanche, la loi ne modifie pas le socle : l'ILC et l'ILAT restent les seuls indices légaux pour les révisions de baux soumis au statut des baux commerciaux, et la prohibition de l'ICC pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014 est maintenue. Les clauses déjà rédigées en ILC ou ILAT n'ont pas à être renégociées — mais celles signées avant mai 2026 ne comportent évidemment pas la clause d'encadrement que l'article L. 145-38-1 rend désormais possible.

FAQ

Quelle différence entre ILC, ILAT et ICC ?

L'ICC (Indice du Coût de la Construction) était l'indice historique, mais il est interdit pour les nouveaux baux commerciaux depuis la loi Pinel du 18 juin 2014. L'ILC s'applique aux activités commerciales, artisanales et de restauration. L'ILAT concerne les activités tertiaires : bureaux, entrepôts, locaux d'activités. Les baux conclus ou renouvelés depuis 2014 doivent utiliser l'ILC ou l'ILAT selon l'activité exercée — plus l'ICC.

Comment déclencher une révision annuelle avec l'ILC ?

La révision n'est pas automatique : le bailleur (ou le locataire) doit la notifier par lettre recommandée. Elle prend effet à la date anniversaire du bail, à condition d'être réclamée au plus tard dans l'année suivant cette date — sinon la période écoulée est prescrite. En clair : notifier en retard, c'est perdre rétroactivement la hausse des mois non réclamés.

L'indice peut-il faire baisser le loyer ?

Oui. La révision est bidirectionnelle : si l'ILC ou l'ILAT baisse d'une période à l'autre, la formule produit un loyer inférieur. C'est ce qui s'est produit lors de certains trimestres de la période 2020-2021, quand le repli du chiffre d'affaires du commerce de détail a pesé sur l'ILC. Une clause prévoyant un plancher peut protéger le bailleur, mais elle doit être négociée dès la rédaction du bail.

Que se passe-t-il si le bail ne précise pas quel indice utiliser ?

Les anciens baux qui référençaient l'ICC continuent à se réviser sur l'ICC jusqu'à leur renouvellement. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis 2014, le silence sur l'indice conduit à appliquer l'ILC par défaut pour les activités commerciales, et l'ILAT pour les activités tertiaires. Un bail de bureau qui continuerait à citer l'ICC risque d'être contesté à l'occasion d'une révision.

Peut-on choisir contractuellement un autre indice que l'ILC ou l'ILAT ?

Non pour les baux soumis au statut des baux commerciaux. Le Code de commerce impose l'ILC ou l'ILAT ; toute clause substituant un autre indice est réputée non écrite. En revanche, les baux professionnels conclus avec des non-commerçants (professions libérales hors champ commercial) peuvent librement prévoir une autre clause d'indexation.