ILC et ILAT T3 2026 : l'indice n'est pas encore publié — sur quel trimestre réviser cet automne

EN RÉSUMÉ — L'ILC et l'ILAT du troisième trimestre 2026 ne sont pas encore publiés, et ne le seront pas avant la mi-décembre 2026. C'est la confusion la plus coûteuse de l'automne : l'IRL des baux d'habitation paraît bien à la mi-octobre (le T3 2026 est sorti le 15 octobre), mais les indices commerciaux suivent un calendrier décalé d'environ trois mois après la fin du trimestre. Pour réviser un bail commercial cet automne, le dernier indice publié est celui du deuxième trimestre 2026 : ILC 137,16 et ILAT 138,01, diffusés le 23 septembre 2026. La mécanique est réglée par le Code de commerce depuis la loi Pinel de 2014, qui a interdit l'ICC pour les nouveaux baux. Ce que la plupart des bailleurs commerciaux sous-estiment : la révision ne s'applique pas automatiquement, et une notification manquée est une perte définitive — pas un simple retard rattrapable.

Quels baux utilisent le T3 comme trimestre de référence ?

La clause d'indexation d'un bail commercial désigne généralement le « dernier indice publié à la date anniversaire » ou fixe explicitement un trimestre de référence. Les publications de l'INSEE suivent un calendrier régulier, mais décalé d'environ trois mois après la fin du trimestre — et non d'un mois, comme on le lit souvent : le T1 paraît fin juin, le T2 fin septembre, le T3 à la mi-décembre, le T4 fin mars. Les parutions récentes le montrent : T1 2026 le 28 juin, T2 2026 le 23 septembre, T3 2025 le 17 décembre 2025, T3 2024 le 18 décembre 2024. Ce décalage change le trimestre de référence. Un bail signé en novembre 2022 n'avait pas pour dernier indice publié le T3 2022 — non encore diffusé à cette date — mais le T2 2022. Sa révision annuelle de novembre 2026 se calcule donc sur le T2 2026 rapporté au T2 2025, et non sur un T3 qui n'existe pas encore. Une clause qui désigne explicitement « l'indice du troisième trimestre » impose, elle, d'attendre la publication de décembre : la révision prend alors effet selon les termes du bail, mais elle ne peut pas être notifiée avant.

Période de signature du bail	Dernier indice généralement publié à la signature	Trimestre de référence usuel
Mi-décembre à fin mars	T3 de l'année précédente	T3
Fin mars à fin juin	T4 de l'année précédente	T4
Fin juin à fin septembre	T1 de la même année	T1
Fin septembre à mi-décembre	T2 de la même année	T2

Ce tableau décrit le dernier indice publié à chaque période, pas le trimestre civil en cours — c'est l'inversion qui fait réviser sur le mauvais indice. La date de publication varie de quelques jours d'une année à l'autre, et la clause du bail prime sur toute approximation. Un bailleur qui révise sur le mauvais trimestre risque une contestation fondée de son locataire. Pour les baux dont l'anniversaire est tombé en été, la révision T2 2026 est l'indice applicable — elle devrait déjà avoir été notifiée.

ILC et ILAT : deux indices, deux économies de locaux

L'erreur la plus discrète dans les baux commerciaux est de confondre les deux indices. Leur architecture est similaire — ils intègrent tous deux l'inflation générale (IPC) et les prix de l'entretien immobilier (IPEA) —, mais leur composante sectorielle diverge. L'ILC intègre le chiffre d'affaires du commerce de détail en volume ; l'ILAT, le PIB des activités marchandes en valeur. Cet écart n'est pas cosmétique : en 2020-2021, l'effondrement du commerce de détail a tiré l'ILC vers le bas pendant que l'ILAT restait soutenu par les services. Un bail de boutique indexé sur l'ILAT aurait surpayé les hausses de cette période ; un bail de bureau indexé sur l'ILC a sous-performé.

Indice	Locaux concernés	Composante sectorielle distinctive
ILC — Indice des Loyers Commerciaux	Commerce, artisanat, hôtellerie, restauration	Prix à la consommation et prix de l'entretien-amélioration des logements. La composante « chiffre d'affaires du commerce de détail » a été retirée par le décret n° 2022-357 du 14 mars 2022, à compter du T4 2021
ILAT — Indice des Loyers des Activités Tertiaires	Bureaux, entrepôts, locaux logistiques, professions libérales hors statut commercial	25 % du PIB marchand en valeur (INSEE)
ICC — Indice du Coût de la Construction (ancien)	Baux antérieurs à la loi Pinel 2014, non renouvelés	Interdit pour les baux conclus ou renouvelés depuis juin 2014

Depuis la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, un bail commercial conclu ou renouvelé qui continuerait à citer l'ICC comme indice s'expose à ce que la clause d'indexation soit réputée non écrite par un tribunal — ce qui n'invalide pas le bail mais interdit toute révision jusqu'à correction. Les modifications de la loi de simplification 2026 sur les baux commerciaux n'ont pas modifié ce régime, mais ont simplifié certaines procédures de renouvellement.

La formule, et la simulation sur le dernier indice réellement publié

Quelle que soit la clause retenue, la formule est identique : loyer révisé = loyer en cours × (indice du trimestre de référence N ÷ même trimestre N−1). Le numérateur doit être un indice déjà publié. Comme le T3 2026 ne le sera pas avant la mi-décembre, la simulation ci-dessous s'appuie sur le T2 2026, dernier indice diffusé :

Paramètre	Valeur officielle
Loyer mensuel en cours (HT, hors charges)	2 500 €
ILC T2 2025 — indice N−1	136,81
ILC T2 2026 — indice N	137,16
Variation sur un an	+ 0,26 %
Loyer révisé	2 500 × (137,16 ÷ 136,81) = 2 506,40 €/mois
Gain annuel pour le bailleur	+ 76,80 €

Ces valeurs ne sont pas des hypothèses : l'ILC du deuxième trimestre 2026 atteint 137,16 (base 100 au premier trimestre 2008) et l'ILAT 138,01, publiés par l'INSEE le 23 septembre 2026 et constatés par avis au Journal officiel du 24 septembre. La hausse annuelle de l'ILC est de 0,26 %, celle de l'ILAT de 0,63 %. Autrement dit : 76 € sur l'année pour un loyer de 2 500 € par mois. Après les hausses de 2022-2023, la révision de 2026 ne rattrape rien — mais une année non réclamée ne se récupère pas.

Vérifiez toujours la valeur sur la série officielle avant de notifier : l'ILC est la série 001532540 de l'INSEE, l'ILAT la série 001617112. Ne les confondez pas avec l'indice de référence des loyers (IRL, série 001515333), qui ne concerne que les baux d'habitation et n'a aucune valeur pour un bail commercial — c'est lui, et non l'ILC, qui a été publié à la mi-octobre.

Révision annuelle et révision triennale : la différence qui décide tout

Le Code de commerce prévoit deux régimes distincts, et les confondre génère des litiges. La révision légale triennale (article L. 145-38) peut être demandée par l'une ou l'autre partie dès que trois ans se sont écoulés depuis l'entrée en jouissance ou le point de départ du bail renouvelé, puis tous les trois ans. Aucun seuil de variation ne conditionne ce droit — c'est une erreur très répandue, et elle conduit des bailleurs à renoncer à une révision qui leur est ouverte. Elle prend effet à compter de la date de la demande, sans rappel rétroactif. Ce que l'article plafonne, c'est l'ampleur du résultat : la majoration ou la diminution ne peut excéder la variation de l'ILC ou de l'ILAT depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire. Le seuil de 10 % existe, mais ailleurs : il faut rapporter la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative pour sortir de cette limite — et la hausse est alors lissée à 10 % par an du loyer acquitté l'année précédente.

La clause d'échelle mobile du bail, elle, produit son effet mécaniquement à chaque anniversaire : c'est la clause contractuelle qui fait jouer l'indexation annuelle, et non l'article L. 145-39. Ce dernier organise autre chose — il ouvre, par dérogation à l'article L. 145-38, une révision supplémentaire chaque fois que, par le jeu de la clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire, la hausse qui en découle étant là encore plafonnée à 10 % par an. En 2026, avec un ILC qui progresse de 0,26 % sur un an, ce quart n'est pas près d'être franchi. Mais la clause annuelle, elle, reste pleinement actionnable : 1,5 % de hausse sur 2 500 €/mois représente tout de même 450 € de revenus supplémentaires par an. Un bailleur dont le bail ne contient qu'une clause triennale sans clause d'échelle mobile n'a donc que peu à attendre de ce trimestre. Pour les locaux tertiaires soumis aux obligations du bail vert, l'indexation sur l'ILAT doit rester cohérente avec les engagements de performance énergétique inscrits au bail.

Les trois erreurs qui font perdre la révision

La première est la plus répandue : ne pas notifier dans l'année. Comme pour l'IRL résidentiel, la révision d'un bail commercial ne vaut que pour l'avenir. Le droit à notifier subsiste pendant un an après la date anniversaire, mais la hausse des mois non réclamés est définitivement perdue. Sur un loyer de 2 500 €/mois à +1,5 %, c'est environ 450 € annuels qui disparaissent si la notification n'est pas envoyée — et ce chiffre se renouvelle à chaque oubli.

La deuxième est de confondre le trimestre de référence. Un bail signé en mars 2022 utilise le T4 2021 comme dénominateur, pas le T3. Appliquer par erreur la formule T3/T3 produit une révision qui ne correspond pas aux termes contractuels — ce qui expose la notification à une contestation fondée par le locataire. L'erreur ne se corrige pas rétroactivement.

La troisième est d'omettre les mentions obligatoires dans la lettre de notification. Pour qu'une révision soit incontestable, la lettre doit citer l'indice retenu (ILC ou ILAT), le numéro de la série INSEE, les deux valeurs avec leur date de publication, la formule appliquée et le loyer révisé. Un courrier qui se contente de porter « le loyer est porté à X € en application de la clause » sans références précises est régulièrement contesté. La pression fiscale croissante sur les locaux commerciaux rend d'autant plus nécessaire de ne pas laisser de revenus locatifs sur la table.

FAQ

ILC ou ILAT T3 2026 : comment savoir lequel s'applique à mon bail ?

L'activité exercée dans le local détermine l'indice, pas la forme juridique du locataire. Commerce, artisanat, hôtellerie et restauration relèvent de l'ILC. Bureaux, entrepôts, locaux logistiques et activités tertiaires relèvent de l'ILAT. Si l'activité a changé depuis la signature, c'est l'activité stipulée dans le bail qui prime, sauf clause contraire négociée au renouvellement.

Puis-je appliquer la révision T3 sans notifier formellement par écrit ?

Non. Ni la révision annuelle sur clause d'échelle mobile ni la révision triennale légale ne s'appliquent automatiquement. Le bailleur doit notifier par lettre recommandée en précisant l'indice N, l'indice N−1, la formule appliquée et le loyer révisé. Une révision non notifiée dans l'année est prescrite pour la période écoulée, définitivement.

La révision triennale est-elle bloquée si la variation de l'ILC est inférieure à 10 % ?

Oui, uniquement pour la révision triennale légale (article L145-38 du Code de commerce). Si la variation de l'ILC entre la dernière fixation contractuelle et le trimestre de révision est inférieure à 10 %, le droit à la révision triennale n'est pas ouvert. Cette contrainte ne s'applique pas à la clause d'échelle mobile (révision annuelle) : une variation de 1 % y produit un loyer révisé exigible.

L'ILC T3 2026 est-il déjà publié au moment de la lecture de cet article ?

Non. À la mi-octobre 2026, la série de l'INSEE s'arrête au deuxième trimestre. Les indices commerciaux du T3 paraissent autour de la mi-décembre : le T3 2025 est sorti le 17 décembre 2025, le T3 2024 le 18 décembre 2024. Ce qui a été publié le 15 octobre 2026, c'est l'IRL — l'indice des baux d'habitation —, et le confondre avec l'ILC est l'erreur de calendrier la plus fréquente de l'automne. Vérifiez la valeur sur la bonne série avant toute notification : 001532540 pour l'ILC, 001617112 pour l'ILAT (001515333 est l'IRL). Ne calculez jamais sur une valeur non encore diffusée.

Un locataire commercial peut-il lui aussi demander la révision du loyer ?

Oui. La révision légale triennale est ouverte à l'initiative du bailleur comme du locataire, dans les deux sens. Si l'indice a baissé et que le loyer est supérieur à ce que la révision produirait, c'est le locataire qui a intérêt à notifier. La clause d'échelle mobile produit mécaniquement le résultat de la formule quel que soit le sens de la variation.

Informations générales à jour du 16 octobre 2026, sans valeur de conseil juridique personnalisé. Vérifiez les valeurs publiées des indices ILC et ILAT T3 2026 directement sur les séries INSEE avant toute notification, et consultez un conseil spécialisé en droit commercial pour les situations présentant des enjeux significatifs.