LMNP 2026 : la plus-value intègre désormais les amortissements déduits

Avant cette réforme, un bailleur LMNP au réel déduisait ses amortissements des revenus locatifs annuels, puis revendait en calculant la plus-value selon les règles des particuliers — sans réintégration. Désormais, le prix d'acquisition utilisé pour le calcul de la plus-value est diminué du montant total des amortissements déduits. Résultat : la plus-value imposable augmente mécaniquement, parfois de plusieurs dizaines de milliers d'euros sur un bien détenu longtemps.

Tous les LMNP au régime réel ayant déduit des amortissements sont concernés, dès la première cession réalisée à compter du 1er janvier 2025. Les micro-BIC ne sont pas impactés puisqu'ils ne déduisent pas d'amortissements. Les LMP restaient déjà soumis à un régime de plus-value professionnelle distinct.

L'intérêt du LMNP au réel ne disparaît pas, mais il évolue. L'amortissement reste un avantage de trésorerie pendant la détention (moins d'impôt chaque année). En revanche, la facture se présente à la sortie. Pour un investisseur qui prévoit de conserver son bien indéfiniment ou de le transmettre, l'impact est limité. Pour celui qui revend régulièrement, le recalcul complet de la rentabilité nette est indispensable.

Prenons un bien acheté 200 000 euros, amorti de 80 000 euros sur 10 ans, revendu 250 000 euros. Avant réforme : plus-value = 250 000 - 200 000 = 50 000 euros. Après réforme : plus-value = 250 000 - (200 000 - 80 000) = 130 000 euros. L'abattement pour durée de détention s'applique ensuite, mais la base de départ est significativement plus élevée. L'écart fiscal peut dépasser 15 000 euros d'impôt supplémentaire.