LMNP au réel : réintégration des amortissements dans la plus-value depuis le 15 février 2025
Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value.
Ce changement modifie la lecture de la rentabilité de sortie en location meublée non professionnelle. Le risque principal est de conserver des simulations fondées sur l'ancien calcul, ce qui fausse l'arbitrage entre conservation, vente et restructuration du portefeuille. Les décisions d'investissement doivent désormais intégrer explicitement l'effet de réintégration.
La loi de finances pour 2025 modifie le calcul de la plus-value en LMNP au réel pour les cessions intervenant depuis le 15 février 2025. Le prix d'acquisition retenu pour le calcul est minoré des amortissements admis en déduction, ce qui peut augmenter la plus-value imposable. En pratique, la fiscalité de sortie redevient un paramètre central de la stratégie patrimoniale.
Une opération performante en cash-flow peut afficher un rendement net de sortie plus faible qu'anticipé si le stock d'amortissements est élevé. Les comparatifs entre détention longue, vente et remploi doivent donc être revus avec des hypothèses mises à jour. Sans ce recalage, le risque est de prendre une décision de cession avec une base fiscale sous-estimée.
La bonne pratique consiste à intégrer des scénarios de sortie dans le tableau de bord fiscal des actifs LMNP. Chaque scénario doit distinguer résultat courant, trésorerie nette et fiscalité de cession pour conserver une vision économique complète. Cette discipline fiabilise les choix de calendrier et la communication avec les conseils fiscaux.
Application opérationnelle
Mettez à jour vos modèles de revente LMNP avec une projection de fiscalité de sortie après réintégration des amortissements.
- Identifier les biens LMNP au réel potentiellement cédés à court ou moyen terme.
- Recalculer la plus-value nette avec et sans réintégration des amortissements déduits.
- Documenter l'impact de la réforme dans le dossier d'arbitrage patrimonial.
Sources officielles
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