Marchand de biens : sécuriser la TVA sur marge (article 268 du CGI)
Le régime de TVA sur marge n'est pas automatique : il dépend des conditions d'acquisition, de la qualification du bien et d'une documentation solide de l'opération.
Le risque fiscal est élevé sur les dossiers d'achat-revente lorsque la qualification du bien évolue entre l'acquisition et la cession. Une erreur de régime peut entraîner rappel de TVA, intérêts et pénalités. Le pilotage doit croiser doctrine, jurisprudence et preuves économiques des opérations.
En achat-revente immobilier, l'application du régime sur marge peut sembler économiquement attractive, mais elle est strictement encadrée. La base taxable dépend des conditions d'acquisition et de la qualification du bien au regard des textes. Une erreur d'analyse se traduit rapidement par un risque financier significatif.
Avant toute cession, la chaîne complète reste à qualifier avec un professionnel : acte d'achat, droits à déduction, nature du bien, transformations éventuelles et modalités de revente. Les opérations de division parcellaire ou de démolition exigent une attention renforcée car elles peuvent affecter l'éligibilité au régime. La doctrine administrative et la jurisprudence récentes peuvent être intégrées au mémo d'opération.
Un dossier robuste inclut la méthode de ventilation du prix de revient, les hypothèses fiscales retenues et les pièces justificatives reliées à chaque lot. Cette documentation facilite la défense en contrôle et limite les discussions sur la base taxable. Dans une logique portefeuille, standardiser ce dossier type améliore la maîtrise du risque fiscal.
Application opérationnelle
Avant cession, l'éligibilité au régime de marge et la méthode de calcul du prix de revient par lot doivent rester des points de validation formelle avec le notaire ou l'expert-comptable.
- Identifier si l'acquisition initiale a ouvert ou non droit à déduction de TVA.
- Comparer la qualification juridique du bien à l'entrée et à la sortie de stock.
- Documenter la méthode de ventilation du prix de revient en cas de division par lots.