Dégât des eaux en location : qui déclare quoi, à qui, et dans quels délais

Un dégât des eaux dans un logement loué déclenche une chaîne de déclarations que peu de bailleurs connaissent dans le bon ordre. La règle tient en une phrase : le locataire déclare le sinistre à son assureur habitation dans un délai de cinq jours ouvrés, et prévient le bailleur sans tarder ; le bailleur, lui, actionne son assurance propriétaire non occupant si le bien ou les parties communes sont touchés. Le reste — constat amiable, expertise, franchise — s'organise autour de ces deux gestes. Cet article détaille qui prévient qui, dans quels délais, et comment garder une trace horodatée de chaque étape, ce qui fait toute la différence le jour où l'assureur conteste.

Qui déclare quoi, et dans quel délai

La location fait cohabiter deux contrats d'assurance distincts. Le locataire est légalement tenu de s'assurer contre les risques locatifs — au minimum incendie, explosion et dégât des eaux — en vertu de l'article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. C'est ce contrat qui joue en premier quand l'eau part de son logement. Le bailleur, de son côté, n'a aucune obligation légale de s'assurer (sauf en copropriété, où l'assurance de l'immeuble est obligatoire depuis la loi ALUR), mais une assurance propriétaire non occupant couvre les périodes de vacance et les dommages au bâti que l'assurance du locataire ne prend pas.

Le délai de déclaration à l'assureur est fixé par l'article L113-2 du code des assurances : cinq jours ouvrés à compter de la connaissance du sinistre. Passé ce délai, l'assureur peut opposer une déchéance de garantie s'il prouve que le retard lui a causé un préjudice. Le tableau ci-dessous résume les gestes à poser.

Qui	Prévient qui	Délai	Comment
Locataire	Son assureur habitation	5 jours ouvrés	Téléphone, agence, espace en ligne ou LRAR — art. L113-2 code des assurances
Locataire	Le bailleur	Sans délai	Écrit daté (message, email) décrivant l'origine et l'étendue
Bailleur	Son assurance PNO	5 jours ouvrés	Si le bâti ou un bien du bailleur est touché
Locataire + voisin	Constat amiable dégât des eaux	Dès que possible	Facultatif mais accélère le traitement (fiche service-public F1352)
Copropriétaire	Le syndic	Sans délai	Si des parties communes ou plusieurs lots sont concernés

Le constat amiable n'est pas obligatoire, mais il tranche les litiges

Le constat amiable « dégât des eaux » n'est imposé par aucun texte. Il reste pourtant l'outil qui débloque les dossiers : signé par les deux parties concernées (par exemple le locataire du dessus et celui du dessous), il fixe l'origine de la fuite et évite que chaque assureur renvoie la responsabilité à l'autre. Pour les sinistres inférieurs à 5 000 € HT en immeuble, la convention IRSI conclue entre assureurs organise l'indemnisation et le recours, ce qui accélère encore le traitement.

Suivi des sinistres locatifs : pourquoi la trace horodatée protège le bailleur

Le point faible d'un dégât des eaux n'est pas la déclaration, c'est la preuve. Trois mois plus tard, l'assureur demande la date exacte du signalement, les photos de l'avant/après, l'échange avec le locataire. Un bailleur qui gère plusieurs lots sur des SMS et des mails épars perd ces éléments. Tenir un suivi des sinistres locatifs structuré — un fil par incident, daté, avec les photos et l'état de traitement — transforme une déclaration approximative en dossier opposable.

C'est exactement ce que fait le module de suivi des incidents de ToutMonImmo : le locataire signale le problème depuis son espace locataire, joint des photos horodatées, et le bailleur voit apparaître un ticket daté qu'il fait évoluer (reçu, expertise, réparation, clos). Chaque échange est conservé ; rien ne dépend d'une boîte mail personnelle. Le jour où l'assureur conteste le délai de déclaration, la date de création du ticket fait foi.

Responsabilité : la présomption pèse sur le locataire, avec des exceptions

L'article 7 c) de la loi de 1989 et l'article 1732 du code civil posent une présomption de responsabilité du locataire pour les dégradations survenues pendant la location. Il peut s'en exonérer en prouvant que le dommage vient d'un vice de construction, d'un défaut d'entretien à la charge du bailleur (une canalisation vétuste, par exemple) ou du fait d'un tiers. La question « qui paie ? » se règle donc au cas par cas ; la fiche service-public F21105 détaille cette répartition. Là encore, une trace précise de l'origine du sinistre est ce qui permet de trancher sans contentieux.

FAQ

Dans quel délai déclarer un dégât des eaux à l'assurance ?

Cinq jours ouvrés à compter du moment où l'on a connaissance du sinistre, en application de l'article L113-2 du code des assurances. C'est le locataire qui déclare à son assureur habitation ; le bailleur déclare en parallèle à son assurance propriétaire non occupant si le bâti est touché. Un retard n'entraîne la perte de garantie que si l'assureur démontre un préjudice lié à ce retard.

Le locataire doit-il prévenir le bailleur d'un dégât des eaux ?

Oui. Indépendamment de sa déclaration à l'assureur, le locataire doit informer le bailleur sans délai, par un écrit daté, pour lui permettre d'agir sur le bâti et d'actionner sa propre assurance. Le locataire étant tenu d'assurer les risques locatifs (article 7 g de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989), il doit aussi pouvoir justifier de son contrat.

Qui paie les réparations après un dégât des eaux en location ?

Cela dépend de l'origine. Une fuite due à la vétusté d'une installation relève du bailleur ; un dégât causé par la négligence du locataire relève de son assurance. La loi pose une présomption de responsabilité du locataire (articles 7 c de la loi de 1989 et 1732 du code civil), dont il peut se dégager en prouvant un vice, un défaut d'entretien à la charge du bailleur ou le fait d'un tiers. La fiche service-public F21105 précise cette répartition.

Le constat amiable de dégât des eaux est-il obligatoire ?

Non, il est facultatif. Mais il accélère fortement l'indemnisation en fixant l'origine de la fuite et les parties concernées, ce qui évite les renvois de responsabilité entre assureurs. Pour les sinistres en immeuble inférieurs à 5 000 € HT, la convention IRSI entre assureurs prend le relais.

Combien de temps a-t-on pour agir après un dégât des eaux ?

La déclaration à l'assureur se fait sous cinq jours ouvrés, mais le droit à indemnisation se prescrit par deux ans à compter de l'événement (prescription biennale de l'assurance habitation, fiche service-public F862). Au-delà, l'action contre l'assureur est en principe éteinte : mieux vaut conserver toutes les pièces jusqu'au règlement complet.

Comment garder la preuve d'un dégât des eaux quand on gère plusieurs logements ?

En centralisant chaque sinistre dans un suivi daté plutôt que dans des mails dispersés : un fil par incident, les photos horodatées, l'état d'avancement et les échanges avec le locataire. C'est ce que permet le suivi des incidents de ToutMonImmo, où la date de création du ticket et les pièces jointes constituent une trace opposable à l'assureur.

Suivez vos sinistres locatifs au bon endroit. Avec ToutMonImmo, votre locataire signale un dégât des eaux depuis son espace, joint ses photos horodatées, et vous gardez un dossier daté prêt pour l'assurance. Découvrir la gestion locative ToutMonImmo.

Sources

• Service-Public — Assurance dégât des eaux : déclaration et constat amiable (fiche F1352)
• Service-Public — Assurance habitation du locataire : risques locatifs (fiche F1349)
• Service-Public — Qui est responsable des dommages dans un logement en location ? (fiche F21105)
• Service-Public — Délai de prescription en assurance habitation : 2 ans (fiche F862)

Article rédigé avec l'aide d'une IA et relu par l'équipe ToutMonImmo. Les délais et articles cités sont à jour au 7 septembre 2026 ; ils ne constituent pas un conseil juridique individualisé.