Rendement locatif : pourquoi le brut ment (brut, net et net-net sur un même bien)

EN RÉSUMÉ — Le rendement brut est le chiffre que tout le monde annonce et que personne ne perçoit. Sur un même appartement, un brut affiché à 6,4 % tombe à 4,3 % une fois les charges déduites, puis à 2,3 % après impôt et prélèvements sociaux. Ce n'est pas une nuance : c'est un facteur proche de trois. Et l'écart ne dépend pas du bien, il dépend de vous — de votre tranche marginale et du régime fiscal choisi. Comparer deux annonces sur leur rendement brut revient à comparer deux salaires bruts sans savoir lequel est cadre.

Trois calculs, trois questions différentes

On parle de « rendement locatif » comme s'il s'agissait d'une grandeur unique. Il y en a trois, et chacune répond à une question distincte.

Le rendement brut rapporte les loyers annuels au prix d'acquisition. C'est un indicateur de marché : il dit si le bien est cher par rapport à ce qu'il rapporte, et il permet de comparer des villes entre elles. Il ne dit rien de ce que vous encaisserez.

Le rendement net de charges retranche ce que la détention coûte réellement : taxe foncière, charges non récupérables, assurance, entretien, gestion, vacance. C'est un indicateur d'exploitation : il mesure la performance du bien avant que le fisc n'entre en scène.

Le rendement net-net retranche l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. C'est le seul indicateur de trésorerie — le seul qui décrive ce qui arrive sur votre compte. C'est aussi le seul qui soit personnel : deux investisseurs achetant le même bien au même prix n'ont pas le même net-net.

Le même appartement, trois fois

Prenons un cas chiffré, et disons-le clairement : ce sont des hypothèses de simulation, pas une moyenne observée. Un T2 acheté 150 000 € frais de notaire inclus, loué 800 € par mois hors charges, détenu par un bailleur imposé à une tranche marginale de 30 %.

Poste	Montant annuel	Commentaire
Loyers encaissés	9 600 €	12 mois, sans vacance
Taxe foncière	- 950 €	Non récupérable sur le locataire
Charges de copropriété non récupérables	- 520 €	Environ 25 % des charges totales
Assurance PNO et garantie loyers impayés	- 380 €
Entretien et petites réparations	- 450 €	Lissé sur plusieurs exercices
Provision pour vacance locative	- 800 €	Un mois tous les 12 mois en moyenne
Revenu net de charges	6 500 €
Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux	- 3 068 €	6 500 € × (30 % + 17,2 %)
Revenu net-net	3 432 €

Les trois rendements se lisent alors d'eux-mêmes : 6,4 % de brut (9 600 / 150 000), 4,3 % de net (6 500 / 150 000), 2,3 % de net-net (3 432 / 150 000). Le brut a mangé plus de la moitié du chemin en promesses.

Observez surtout où part l'argent. Les charges d'exploitation coûtent 3 100 €, la fiscalité 3 068 €. Autrement dit, le fisc pèse à lui seul presque autant que la taxe foncière, les charges de copropriété, l'assurance, l'entretien et la vacance réunis. C'est le premier poste de dépense du bien — et celui sur lequel on arbitre le moins.

Pourquoi le net-net dépend de vous, pas du bien

La ligne fiscale n'est pas une constante. Elle résulte d'un choix de régime et d'une situation personnelle.

Au micro-foncier, l'article 32 du code général des impôts applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts encaissés, à condition que les revenus fonciers annuels n'excèdent pas 15 000 €. C'est simple, et c'est un pari : vous acceptez que 30 % soit réputé couvrir toutes vos charges, sans jamais avoir à les justifier.

Au régime réel, l'article 31 du CGI autorise la déduction des charges effectives : taxe foncière, primes d'assurance, travaux d'entretien et de réparation, frais de gestion, intérêts d'emprunt, plus un forfait de 20 € par local pour les autres frais de gestion. La vacance, elle, ne se déduit pas — elle se constate, en ce qu'elle réduit simplement les loyers encaissés.

Sur notre exemple, le pari du micro-foncier est gagnant, et c'est contre-intuitif. Onze mois de loyer donnent 8 800 € encaissés, soit un abattement de 2 640 €, quand les charges réellement déductibles ne pèsent que 2 300 € — la taxe foncière, les charges non récupérables, l'assurance et l'entretien. Le forfait est ici plus généreux que la réalité.

Régime	Loyers encaissés	Déduction	Base imposable	Impôt + PS à 30 % de TMI
Micro-foncier (art. 32 CGI)	8 800 €	2 640 € (forfait 30 %)	6 160 €	2 908 €
Réel (art. 31 CGI)	8 800 €	2 300 € (charges réelles)	6 500 €	3 068 €

Le réel ne reprend l'avantage qu'à partir du moment où les charges dépassent 30 % des loyers — c'est-à-dire dès qu'il y a des travaux, un crédit en cours ou des charges de copropriété lourdes. Il peut alors aller jusqu'à créer un déficit foncier imputable sur le revenu global, ce que le micro-foncier ne permet jamais. Choisir le micro par confort quand on rénove, c'est renoncer à cet avantage sans le savoir.

Dans les deux cas, l'addition combine l'impôt sur le revenu à votre tranche marginale et les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % en location nue. Pour un contribuable à 30 %, chaque euro de revenu foncier est amputé de 47,2 centimes. Pour un contribuable à 11 %, de 28,2 centimes seulement. Au régime réel, le même appartement rend 2,3 % net-net au premier et 3,1 % au second : l'écart entre les deux investisseurs dépasse celui qui sépare beaucoup de villes entre elles.

Les trois erreurs qui gonflent artificiellement un rendement

Oublier les frais d'acquisition. Un rendement calculé sur le prix affiché et non sur le prix payé — notaire, agence, travaux initiaux inclus — surestime mécaniquement la performance de 7 à 10 %. Le dénominateur doit être ce qui est sorti de votre poche.

Ignorer la vacance. Compter douze mois de loyer suppose une location ininterrompue et un locataire toujours solvable. Provisionner un mois par an n'est pas du pessimisme, c'est de la comptabilité : c'est aussi ce que couvre, partiellement, une garantie contre les loyers impayés.

Confondre rendement et cash-flow. Un bien peut afficher un net-net honorable et vider votre trésorerie chaque mois si les mensualités de crédit dépassent le loyer net. Le rendement mesure la rentabilité du capital ; le cash-flow mesure votre capacité à tenir. On peut faire faillite avec un excellent rendement.

La conclusion tient en une phrase : ne comparez jamais deux investissements sur leur brut. Calculez le net-net avec votre tranche marginale, sur le prix que vous paierez réellement, en provisionnant la vacance. Le classement des biens en sort souvent bouleversé — et c'est précisément à cela que sert le calcul.

FAQ

Quelle est la différence entre rendement brut, net et net-net ?

Le brut rapporte les loyers annuels au prix d'acquisition, sans aucune déduction. Le net retranche les charges d'exploitation : taxe foncière, charges non récupérables, assurance, entretien, gestion et vacance. Le net-net retranche en plus l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, et correspond seul à ce que le bailleur perçoit réellement.

Quel écart y a-t-il typiquement entre le brut et le net-net ?

Sur la simulation développée dans cet article, un brut de 6,4 % donne 4,3 % de net et 2,3 % de net-net, soit un rapport proche de trois entre le premier et le dernier chiffre. L'ampleur exacte dépend du niveau de charges du bien et surtout de la tranche marginale d'imposition du bailleur.

Faut-il inclure les frais de notaire dans le calcul du rendement ?

Oui. Le dénominateur doit refléter le coût total d'acquisition : prix du bien, frais de notaire, frais d'agence et travaux initiaux. Un rendement calculé sur le seul prix affiché surestime la performance d'environ 7 à 10 % et rend toute comparaison entre biens trompeuse.

Le micro-foncier est-il toujours plus avantageux que le réel ?

Non. Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % au titre de l'article 32 du CGI, plafonné à 15 000 € de revenus fonciers annuels. Il n'est avantageux que si vos charges réelles représentent moins de 30 % des loyers. Dès qu'il y a des travaux, un crédit en cours ou des charges de copropriété élevées, le régime réel est généralement supérieur.

Quel taux de prélèvements sociaux s'applique aux revenus fonciers ?

En location nue, les revenus fonciers supportent 17,2 % de prélèvements sociaux, composés de 9,2 % de CSG, 0,5 % de CRDS et 7,5 % de prélèvement de solidarité. Ils s'ajoutent à l'impôt sur le revenu calculé à la tranche marginale du foyer.

Un bon rendement net-net, c'est combien ?

Il n'existe pas de seuil absolu : un net-net se juge par rapport au rendement d'un placement sans risque et à la prime exigée pour l'illiquidité et le risque locatif. La question utile n'est pas « ce chiffre est-il bon », mais « ce chiffre rémunère-t-il correctement le capital immobilisé et le travail de gestion que ce bien me demande ».