Congé du bailleur : les 3 seuls motifs légaux pour ne pas renouveler un bail
Un propriétaire ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail et pour l'un des trois motifs de l'article 15 : reprise, vente ou motif légitime et sérieux. Préavis de six mois et mentions à peine de nullité.
Le bail d'habitation est un contrat protecteur : tant qu'il court, le bailleur est tenu, et il ne reprend la main qu'au terme du contrat, pour un motif limitativement énuméré par la loi. En pratique, l'essentiel du contentieux ne porte pas sur le motif lui-même mais sur la forme : un congé mal notifié, adressé à un seul des cotitulaires, ou dépourvu d'une mention obligatoire, est fragile quelle que soit la légitimité économique de la décision. La rigueur procédurale prime ici sur l'intention.
Le bailleur ne peut mettre fin au bail qu'à son terme (trois ans pour un bailleur personne physique en location vide, un an en meublé), et uniquement pour un motif limitativement énuméré : reprendre le logement pour y habiter ou y loger un proche, le vendre, ou invoquer un motif légitime et sérieux tel qu'un manquement du locataire. En dehors de ces cas, le bail se reconduit ou se renouvelle : le locataire a vocation à rester.
La notice réglementaire annexée à l'arrêté du 13 décembre 2017 impose d'adresser la notification à chacun des cotitulaires du bail. Lorsque le bailleur connaît le mariage, le congé doit être délivré à chacun des époux ; pour des partenaires de PACS cotitulaires, chacun doit recevoir son propre congé. Deux cotitulaires supposent donc deux congés distincts et deux preuves de notification. Il faut toutefois distinguer le cotitulaire, destinataire du congé, du simple occupant, qui ne l'est pas.
Le congé du bailleur suppose un préavis de six mois avant le terme du bail, le délai courant à compter de la réception de la lettre recommandée, de la signification ou de la remise en main propre. Certains locataires âgés de plus de soixante-cinq ans aux ressources modestes bénéficient d'une protection contre le non-renouvellement, sauf offre de relogement adapté. Enfin, un congé pour reprise ou pour vente délivré frauduleusement expose le bailleur à une amende pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale.
Application opérationnelle
Sécurisez d'abord la forme : identifiez tous les cotitulaires, respectez le préavis de six mois calé sur la date de réception, et vérifiez chaque mention obligatoire avant l'envoi.
- Vérifier que le motif entre dans l'un des trois cas légaux (reprise, vente, motif légitime et sérieux).
- Identifier tous les cotitulaires et adresser un congé + une preuve de notification à chacun.
- Notifier au moins six mois avant le terme, par LRAR, acte de commissaire de justice ou remise en main propre.
- Joindre la notice réglementaire (arrêté du 13 décembre 2017) pour tout congé pour reprise ou pour vente.
Sources officielles
Questions fréquentes
Un propriétaire peut-il donner congé sans motif ?
Non. Hors des trois motifs légaux (reprise, vente, motif légitime et sérieux), le congé est nul.
Quel est le délai de préavis d’un congé donné par le bailleur ?
Six mois avant le terme du bail, en location vide.
Faut-il un congé par cotitulaire ?
Oui. La notice réglementaire impose d'adresser la notification à chacun des cotitulaires : deux cotitulaires = deux congés distincts et deux preuves de notification.
Que se passe-t-il si le motif est faux ?
Le juge peut annuler le congé, et le congé frauduleux est puni pénalement (jusqu'à 6 000 € pour un particulier, 30 000 € pour une société).
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