Congé pour vente : le droit de préemption du locataire expliqué
Le congé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire. Le prix et les conditions sont obligatoires à peine de nullité, l'offre vaut deux mois et un congé distinct est requis par cotitulaire.
Le congé pour vente n'est pas un simple courrier : c'est le point de départ d'un mécanisme d'offre encadré dans le temps, où chaque date compte. Le bailleur qui néglige la reproduction du texte légal, l'indication du prix ou la notification d'une baisse ultérieure s'expose à la nullité du congé ou de la vente elle-même. Économiquement, le droit de préemption crée une option gratuite au bénéfice du locataire : la piloter suppose de traiter la date de réception, et non la date d'envoi, comme le véritable point d'ancrage.
Le bailleur peut mettre fin au bail à son échéance pour vendre le logement libre. La loi protège l'occupant : le congé pour vente fait naître un droit de préemption. Le locataire est prioritaire pour acheter, aux prix et conditions annoncés dans le congé, qui doit indiquer le prix et les conditions de la vente à peine de nullité. L'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis de six mois.
La notice réglementaire impose d'adresser la notification à chacun des cotitulaires. Lorsque le bailleur connaît le mariage, le congé doit être délivré à chaque époux ; pour des partenaires de PACS cotitulaires, chacun doit recevoir son congé. Deux cotitulaires supposent donc deux congés distincts et deux preuves de notification. Il faut distinguer le titulaire ou cotitulaire du bail, destinataire du congé, du simple occupant, hébergé ou concubin non cotitulaire, qui ne l'est pas.
Le locataire qui accepte l'offre dispose de deux mois pour réaliser l'acte de vente, délai porté à quatre mois s'il recourt à un prêt, le bail étant alors prorogé jusqu'à l'expiration de ce délai. Si le bailleur décide ensuite de vendre à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses, le notaire doit notifier ce nouveau prix au locataire, à peine de nullité de la vente : cette notification vaut nouvelle offre, valable un mois. Le droit de préemption ne s'applique pas aux ventes entre parents jusqu'au troisième degré, sous condition d'occupation d'au moins deux ans.
Application opérationnelle
Indiquez le prix et les conditions, reproduisez le bloc légal de l'article 15 II, joignez la notice, et suivez les délais à partir de la date de réception par chaque cotitulaire.
- Indiquer le prix et les conditions de la vente - à peine de nullité.
- Reproduire dans le congé le texte légal de l'article 15 II (durée de l'offre, acceptation, délais, prêt, seconde offre).
- Adresser un congé distinct et une preuve de notification à chaque cotitulaire.
- En cas de vente ultérieure à un prix inférieur, notifier la nouvelle offre au locataire avant la vente.
Sources officielles
Questions fréquentes
Le locataire est-il prioritaire pour acheter ?
Oui : le congé pour vente vaut offre de vente à son profit, aux prix et conditions indiqués dans le congé.
Quel délai pour accepter l'offre de vente ?
L'offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis de six mois.
Combien de temps pour signer après acceptation ?
Deux mois, portés à quatre mois en cas de recours à un prêt.
Le propriétaire peut-il vendre moins cher à un tiers ?
Seulement après avoir notifié le nouveau prix au locataire (nouvelle offre valable un mois), sous peine de nullité de la vente.
Faut-il un congé par personne si le couple est marié ?
Oui. Si le bailleur connaît le mariage, chaque époux doit recevoir son congé et sa propre notification. Même règle pour des partenaires de PACS cotitulaires.
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