Louer sa résidence principale sur Airbnb : la règle des 120 nuitées et la loi Le Meur

EN RÉSUMÉ — Louer son appartement principal à des voyageurs de passage pendant ses vacances est parfaitement légal — jusqu'à une limite précise. Au-delà de 120 nuitées par an dans les grandes villes, le logement bascule dans un régime d'autorisation préalable que peu de propriétaires ont demandé. La loi Le Meur de novembre 2024 a donné aux communes des outils supplémentaires pour faire respecter cette frontière et, dans certains quartiers, aller plus loin encore.

Ce que l'article L. 631-7-1-A du CCH autorise — et ce qu'il interdit

Le Code de la construction et de l'habitation distingue deux situations radicalement différentes selon la nature du logement loué. Si vous y résidez à l'année — c'est-à-dire que le bien constitue votre résidence principale au sens de la loi du 6 juillet 1989, occupation au moins huit mois par an hors obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure —, vous êtes dispensé de la procédure d'autorisation de changement d'usage. La contrepartie est un plafond clair : 120 nuitées par année civile.

Ce plafond s'applique de plein droit à Paris, dans toutes les communes de plus de 200 000 habitants et dans les communes de petite couronne parisienne (départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne). Hors de ce périmètre, une commune peut décider de le rendre applicable par délibération de son conseil municipal. À l'inverse, si le logement est une résidence secondaire — vous n'y habitez pas à l'année —, la limite des 120 jours n'existe pas, mais vous devez obtenir une autorisation de changement d'usage dès la première nuit dans les communes concernées. Ces deux situations sont souvent confondues, avec des conséquences financières significatives.

Comment les 120 nuitées se décomptent — et qui surveille

Les 120 jours s'entendent par année civile, du 1er janvier au 31 décembre, indépendamment du nombre de voyageurs successifs. Une nuit occupée par un voyageur = un jour décompté, même si le logement n'est loué qu'en week-end. Le seuil ne se reporte pas : recommencer à zéro le 1er janvier ne corrige pas un dépassement de l'année précédente, qui reste une infraction.

Depuis 2019, les plateformes de location courte durée ont une obligation légale de comptage. Dans les communes où un régime d'enregistrement est en vigueur, l'hôte fournit son numéro d'enregistrement à la plateforme, qui doit bloquer automatiquement toute nouvelle réservation une fois les 120 nuitées atteintes pour un logement déclaré résidence principale. Cette obligation pèse sur la plateforme, pas seulement sur l'hôte — une nuance qui change la nature du risque de chaque côté.

Le numéro d'enregistrement : bien plus qu'une formalité administrative

À Paris depuis 2017, et progressivement dans toutes les grandes villes, tout logement mis en location saisonnière doit être déclaré en mairie pour obtenir un numéro d'enregistrement à 13 chiffres, à afficher sur chaque annonce en ligne. Ce numéro permet à la commune de tracer les nuitées et de vérifier que le bien loué est bien la résidence principale déclarée du propriétaire. L'absence de numéro d'enregistrement là où il est requis expose à une amende administrative de 5 000 euros par annonce, indépendamment du respect ou non du plafond de 120 jours. Les deux sanctions peuvent s'appliquer ensemble. Et depuis la directive DAC7 en vigueur depuis 2023, les plateformes déclarent vos revenus locatifs au fisc automatiquement, numéro fourni ou non — ce qui prive le propriétaire de tout bénéfice du silence.

Ce que la loi Le Meur de novembre 2024 change concrètement

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 est souvent résumée à la réforme fiscale de la loi Le Meur — l'abattement micro-BIC des meublés de tourisme non classés ramené de 50 % à 30 % pour les locations situées en zones tendues. C'est réel, mais c'est une lecture partielle. La loi a aussi profondément renforcé les pouvoirs des communes en matière d'urbanisme locatif, sur un volet qui touche directement les propriétaires qui louent leur résidence principale.

Les conseils municipaux peuvent désormais créer des zones de compensation : dans ces secteurs, toute transformation d'un logement en meublé de tourisme doit être compensée par la création d'un logement de surface équivalente destiné à la résidence principale. Ils peuvent aussi instaurer des zones d'interdiction de nouvelles créations de meublés de tourisme, sans avoir à justifier d'un projet précis. Ces outils d'urbanisme appliqués à la location courte durée étaient impossibles avant la loi Le Meur. Et contrairement à l'expérimentation ELAN sur l'encadrement des loyers, ces zones n'ont pas de périmètre national imposé : chaque commune peut aller aussi loin qu'elle le juge, à sa main.

Résidence principale, résidence secondaire : les règles comparées

Critère	Résidence principale	Résidence secondaire
Définition légale	Occupée ≥ 8 mois/an par le propriétaire	Toute résidence dont c'est n'est pas la principale
Autorisation de changement d'usage	Dispensée jusqu'à 120 nuitées/an	Requise dès la 1re nuit (dans communes concernées)
Limite annuelle de location	120 nuitées dans grandes villes	Aucune limite de durée si autorisation obtenue
Numéro d'enregistrement	Obligatoire là où le régime est instauré	Obligatoire + compensation possible selon zone
Sanction principale	Jusqu'à 50 000 € (art. L. 651-2 CCH)	Idem + remise en état résidentielle possible
Déclaration DAC7 par la plateforme	Oui, dès le 1er euro encaissé	Oui, dès le 1er euro encaissé

Le risque réel en 2026 : l'enforcement qui rattrape le droit

Pendant longtemps, la règle des 120 jours ressemblait à une obligation sans gardien. Les communes manquaient de données précises sur les dépassements, et les poursuites restaient rares. Ce contexte a changé structurellement. Depuis que les plateformes communiquent leurs statistiques aux communes sur demande — et depuis que la déclaration DAC7 alimente l'administration fiscale en données agrégées —, la capacité des mairies à identifier les dépassements s'est considérablement améliorée.

Paris organise des contrôles systématiques depuis 2019 et a conduit des propriétaires à restituer les recettes perçues au-delà du plafond. La loi Le Meur a renforcé les sanctions applicables aux plateformes qui ne bloquent pas les réservations au-delà des 120 nuits : une plateforme expose ses hôtes et s'expose elle-même, ce qui l'incite fortement à suspendre les comptes dépassants dès que le seuil est détecté. Le problème n'est plus théorique.

L'économie de la règle est lisible. Un propriétaire qui loue 160 nuits par an — 40 de trop — encaisse des recettes que le fisc connaît par DAC7, dans une ville où la mairie peut croiser les données avec le registre d'enregistrement. Le risque d'amende n'est plus une probabilité marginale. Si vous êtes locataire et que vous sous-louez votre appartement à votre insu, les risques liés à la sous-location non autorisée s'ajoutent à ceux-ci — la résiliation du bail en tête. Pour comprendre comment tous ces revenus s'articulent avec la fiscalité de ces revenus, le régime BIC mérite une attention particulière dès le premier euro encaissé : micro ou réel, le choix influe autant sur la charge fiscale que la durée de location.

FAQ

La règle des 120 jours s'applique-t-elle à toutes les communes ?

Non. Elle est en vigueur de plein droit dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les communes de petite couronne parisienne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne). Les autres communes peuvent l'adopter par délibération du conseil municipal, mais ne sont pas automatiquement soumises à cette limite. En dehors de ce périmètre, louer une résidence secondaire nécessite une autorisation de changement d'usage dès le premier jour — un régime encore plus contraignant.

Que se passe-t-il si je dépasse 120 nuitées avec ma résidence principale ?

Le bien est traité comme un changement d'usage non autorisé. L'article L. 651-2 du Code de la construction et de l'habitation prévoit une amende civile pouvant atteindre 50 000 euros par logement. La commune peut également demander la remise en état du logement à usage exclusivement résidentiel. Sans autorisation de changement d'usage préalable, vous exercez une activité illicite — quelle que soit votre bonne foi.

Comment les 120 nuitées sont-elles décomptées ?

Par année civile, du 1er janvier au 31 décembre, quel que soit le nombre de voyageurs successifs. Chaque nuit occupée par un voyageur compte. La plateforme qui dispose du numéro d'enregistrement doit suspendre les réservations une fois le plafond atteint. En l'absence de numéro, ce verrou automatique n'existe pas — mais les contrôles communaux peuvent remonter à votre activité via les déclarations DAC7 transmises à l'administration fiscale.

Le numéro d'enregistrement est-il obligatoire pour louer sa résidence principale ?

Dans les communes ayant instauré un régime d'enregistrement — les plus grandes villes françaises, dont Paris depuis 2017 —, oui. Ce numéro à 13 chiffres, délivré par la mairie, doit figurer sur toutes les annonces en ligne. Son absence expose à une amende administrative de 5 000 euros par annonce, cumulable avec les sanctions pour dépassement du plafond de nuitées. Les deux obligations — enregistrement et respect du plafond — sont indépendantes l'une de l'autre.

Qu'est-ce que la loi Le Meur change pour un propriétaire qui loue quelques semaines par an ?

Si vous restez en dessous de 120 nuitées, la loi Le Meur ne modifie pas vos droits de louer. En revanche, elle change la fiscalité : depuis le 1er janvier 2025, un meublé de tourisme non classé en zone tendue est imposé au micro-BIC avec un abattement de 30 % seulement, contre 50 % auparavant. Elle donne aussi aux communes le pouvoir d'interdire la création de nouveaux meublés de tourisme dans certains quartiers et d'exiger une compensation pour toute transformation — ce qui peut, à terme, affecter la liquidité de ces biens à la revente.

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