Quittance de loyer : depuis avril 2024, la refuser est un délit

EN RÉSUMÉ — La quittance de loyer passe pour une formalité administrative. Elle est en réalité le seul document qui transforme un virement en preuve de paiement opposable, et le législateur vient de le rappeler durement : depuis la loi du 9 avril 2024, refuser de délivrer un contrat conforme et une quittance est un délit, puni d'un an d'emprisonnement et de 20 000 euros d'amende. La gratuité, elle, est acquise depuis 1989 et ne souffre aucune exception : ni « frais de dossier », ni « frais d'envoi », ni forfait mensuel de gestion. Tout ce qui ressemble à une facturation de la quittance est une clause réputée non écrite.

Une formalité qui porte toute la charge de la preuve

Un loyer se paie douze fois par an, presque toujours par virement, et laisse une trace bancaire. On en déduit volontiers que la quittance ne sert à rien : le relevé de compte suffirait. C'est une erreur d'analyse, et elle coûte cher au moment précis où l'on en a besoin.

Un relevé bancaire prouve qu'une somme a circulé. Il ne prouve pas ce qu'elle payait. La quittance, elle, ventile : elle distingue le loyer des charges, elle rattache le versement à un mois précis, elle est signée par le créancier lui-même. En droit, c'est la différence entre un indice et une preuve. Devant un juge, devant la CAF pour le maintien d'une aide au logement, devant un futur bailleur qui exige trois quittances récentes, devant un employeur ou une banque, c'est ce document-là que l'on demande — jamais le relevé de compte.

Le raisonnement économique est simple : la quittance est un bien de très faible coût de production et de très forte valeur d'usage, mais sa valeur ne se révèle qu'en cas de litige. D'où une tentation permanente de la négliger tant que tout va bien. Le législateur a fini par corriger cette asymétrie par la contrainte.

La gratuité n'est pas une courtoisie, c'est l'article 21

L'article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est d'une brièveté sans échappatoire : « Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. » Trois obligations en découlent, et elles sont cumulatives.

La quittance doit détailler les sommes versées en distinguant le loyer des charges — une quittance globale, sans ventilation, ne remplit pas l'obligation. Elle doit être délivrée sur demande, sans que le bailleur puisse exiger une justification. Et si le locataire ne paie qu'une partie de ce qu'il doit, le bailleur reste tenu de lui délivrer un reçu du montant encaissé : le paiement partiel n'éteint pas l'obligation documentaire, il la déplace.

Le même article ferme la porte à la créativité tarifaire : aucun frais lié à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peut être facturé au locataire. Une clause du bail qui prévoirait des « frais d'établissement de quittance » n'est pas seulement contestable, elle est réputée non écrite — c'est-à-dire qu'elle est traitée comme si elle n'avait jamais existé, sans que le locataire ait à en demander l'annulation.

Ce qui peut être facturé, et ce qui ne peut pas l'être

Prestation	Facturable au locataire ?	Fondement
Établissement et envoi de la quittance	Non, jamais	Art. 21, loi 89-462
Avis d'échéance mensuel	Non	Art. 21, loi 89-462
Reçu pour paiement partiel	Non	Art. 21, loi 89-462
Envoi postal recommandé demandé par le locataire	Non pour la quittance elle-même	Art. 21, loi 89-462
Visite, dossier et rédaction du bail (agence)	Oui, dans la limite d'un plafond au m²	Décret n° 2014-890 ; arrêté du 13 novembre 2025
État des lieux d'entrée réalisé par un professionnel	Oui, plafonné à 3,03 €/m² depuis le 1er janvier 2026	Arrêté du 13 novembre 2025

La ligne de partage est nette : ce qui relève de la constatation d'un paiement est gratuit ; ce qui relève d'une prestation d'entremise réalisée par un professionnel peut être partagé, mais sous plafond. Les montants de ces plafonds ont d'ailleurs été révisés au 1er janvier 2026 et sont désormais indexés sur l'IRL — un mécanisme que nous détaillons dans notre analyse du calcul de la révision annuelle des loyers.

Depuis avril 2024, le refus n'est plus une négligence : c'est un délit

C'est le changement que beaucoup de bailleurs n'ont pas vu passer. La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, relative à la rénovation de l'habitat dégradé, a introduit dans la loi de 1989 un article 3-4 dont la rédaction ne laisse aucune marge : « Le fait, pour un bailleur ou tout intermédiaire, de refuser l'établissement d'un contrat conforme à l'article 3 et la délivrance d'un reçu ou d'une quittance mentionnés à l'article 21 ou de dissimuler ces obligations est puni d'un an d'emprisonnement et de 20 000 euros d'amende. » Les personnes morales encourent une amende quintuplée selon les modalités de l'article 131-38 du code pénal.

Le texte visait les marchands de sommeil, et c'est bien là son terrain d'application principal : la location sans bail écrit et sans quittance est le mode opératoire classique de l'habitat indigne, parce que l'absence de trace protège l'exploitant. Mais le texte est général. Il ne distingue pas selon l'intention, et il vise « tout intermédiaire » — donc aussi le mandataire.

Il faut lire cette pénalisation pour ce qu'elle est : le législateur a jugé que la sanction civile classique — le juge ordonne la délivrance, éventuellement sous astreinte — ne dissuadait pas assez, parce qu'elle suppose un locataire qui saisit le tribunal. Or celui qui ne reçoit pas de quittance est précisément celui qui a le moins de moyens d'aller en justice. Déplacer la sanction sur le terrain pénal change l'équilibre : ce n'est plus au locataire de porter seul l'initiative.

Ce que le bailleur diligent devrait faire

Trois réflexes suffisent à éliminer le risque, et ils ne coûtent rien.

Émettre systématiquement, sans attendre la demande. La loi n'oblige que sur demande, mais l'émission automatique supprime toute discussion sur la date et le contenu de la demande. Elle règle aussi, au passage, la question de la preuve d'envoi.

Recueillir un accord exprès avant de dématérialiser. L'article 21 autorise la transmission par voie électronique, mais seulement « avec l'accord exprès du locataire ». Un accord tacite, ou une mention glissée dans le bail sans consentement distinct, ne remplit pas la condition. Une case cochée à la signature, datée, suffit — encore faut-il la conserver.

Ventiler honnêtement. Loyer d'un côté, provisions ou forfait de charges de l'autre. C'est la ventilation qui rend la quittance utile au locataire, et c'est elle qui vous protège le jour de la régularisation annuelle : une quittance qui distingue clairement les provisions appelées rend incontestable le décompte de fin d'exercice, sujet que nous traitons dans notre article sur les charges récupérables et leur actualisation.

La quittance de loyer n'est pas une contrainte administrative de plus. C'est le document le moins cher du bail et celui qui vous couvre le mieux — à condition de le produire avant qu'on vous le réclame.

FAQ

Le bailleur doit-il envoyer la quittance sans que le locataire la demande ?

Juridiquement, l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989 n'impose la délivrance que sur demande du locataire. En pratique, l'émission automatique à chaque encaissement est fortement recommandée : elle supprime tout débat sur l'existence et la date de la demande, et elle constitue la meilleure preuve de bonne foi si un litige survient.

Peut-on facturer les frais d'envoi de la quittance au locataire ?

Non. L'article 21 interdit expressément de mettre à la charge du locataire des frais liés à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance. Une clause du bail prévoyant de tels frais est réputée non écrite : elle est traitée comme inexistante, sans que le locataire ait besoin d'en demander l'annulation en justice.

Que risque concrètement un bailleur qui refuse de délivrer une quittance ?

Depuis l'entrée en vigueur de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, l'article 3-4 de la loi de 1989 punit ce refus d'un an d'emprisonnement et de 20 000 euros d'amende pour une personne physique. Les personnes morales encourent une amende calculée selon l'article 131-38 du code pénal. Le locataire conserve par ailleurs la voie civile pour obtenir la délivrance, le cas échéant sous astreinte.

Une quittance peut-elle être envoyée par courriel ?

Oui, mais uniquement avec l'accord exprès du locataire, condition posée par l'article 21 depuis la loi ALUR du 24 mars 2014. Cet accord doit être distinct et démontrable : une mention noyée dans le bail, sans consentement spécifique recueilli et conservé, ne suffit pas à caractériser un accord exprès.

Que faire si le locataire ne paie qu'une partie du loyer ?

Le bailleur reste tenu de délivrer un reçu correspondant à la somme effectivement encaissée. Ce reçu n'est pas une quittance : il ne vaut pas quitus du mois et n'éteint pas la dette pour le solde. Émettre ce reçu ne fragilise donc en rien une éventuelle procédure de recouvrement du reliquat.

La quittance vaut-elle preuve que le locataire est à jour de tous ses loyers ?

Elle prouve le paiement du mois qu'elle vise, rien de plus. En revanche, la jurisprudence admet que la remise de quittances postérieures sans réserve puisse rendre plus difficile la réclamation d'arriérés antérieurs. Un bailleur qui constate un impayé a donc intérêt à formaliser une réserve écrite plutôt qu'à laisser courir.