Retrait-gonflement des argiles : le zonage de 2026 fait passer l'étude de sol obligatoire à 55 % du territoire

EN RÉSUMÉ — L'arrêté du 9 janvier 2026 a redessiné la carte des zones exposées au retrait-gonflement des argiles : les zones d'exposition moyenne et forte couvrent désormais 55 % du territoire métropolitain, contre 48 % dans le zonage de 2020. Depuis le 1er juillet 2026, ce nouveau périmètre s'applique aux compromis et actes de vente de terrains à bâtir et aux contrats de construction. Sept points de territoire en plus, cela signifie des milliers de parcelles qui basculent du jour au lendemain dans l'obligation d'étude de sol — et un risque qui, lui, n'a pas attendu la carte pour exister.

Un phénomène lent, une facture qui ne l'est pas

Le retrait-gonflement des argiles n'a rien de spectaculaire. Les sols argileux se rétractent en période de sécheresse, se regonflent aux pluies, et le bâtiment posé dessus travaille : fissures en escalier sur les façades, portes qui coincent, dallages désolidarisés. Aucune image de journal télévisé — mais un sinistre qui coûte cher, parce qu'il touche les fondations et frappe massivement la maison individuelle.

Les ordres de grandeur expliquent la réaction de l'État. Entre 2018 et 2022, environ 240 000 sinistres liés à ce phénomène ont été recensés, soit 58 % de tout ce qui a été enregistré depuis la création du régime des catastrophes naturelles en 1989. Quatre années ont donc produit plus de la moitié d'un stock de trente-cinq ans. Un régime assurantiel construit sur la rareté d'un aléa se comporte mal quand cet aléa devient chronique : soit la prime monte, soit la couverture se réduit, soit l'État déplace l'effort vers la prévention. C'est cette troisième voie que le zonage 2026, adossé au troisième plan national d'adaptation au changement climatique, a choisie.

Ce que la carte déclenche juridiquement

La carte n'est pas informative : elle est le déclencheur d'obligations dures, inscrites aux articles L. 132-4 et suivants du code de la construction et de l'habitation, issus de la loi ELAN de 2018.

Dès qu'un terrain non bâti et constructible se trouve en zone d'exposition moyenne ou forte, son vendeur doit fournir une étude géotechnique préalable, annexée à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique. Cette étude vaut trente ans et suit le terrain : elle reste attachée au titre de propriété au fil des mutations successives. Sont exclus les secteurs dont les règles d'urbanisme interdisent la maison individuelle — la logique du texte étant de protéger le bâti léger, pas l'immeuble collectif fondé profond. Côté construction, celui qui fait bâtir doit transmettre cette étude à son constructeur, ou en produire une équivalente ; le constructeur, lui, doit ensuite soit suivre les préconisations d'une étude de conception, soit appliquer les techniques particulières prévues par la réglementation.

Ce que le marchand de biens doit vérifier avant de signer

Pour une opération d'achat-revente, l'enjeu n'est pas théorique. Un terrain acquis en avril sous l'ancien zonage peut être revendu en octobre sous le nouveau : c'est la date du compromis — ou, à défaut, de l'acte — qui commande, et le vendeur du moment porte l'obligation. Trois réflexes évitent l'essentiel des mauvaises surprises : interroger Géorisques pour la parcelle et non pour la commune, car le zonage est fin et une limite peut traverser un lotissement ; vérifier si une étude de moins de trente ans est déjà attachée au titre, auquel cas elle se transmet et rien n'est à repayer ; et, si elle manque, faire chiffrer une G1 avant de fixer son prix de revente plutôt qu'après. Le raisonnement est le même que pour n'importe quel diagnostic obligatoire : le coût n'est pas le problème, c'est le moment où on le découvre. Nous appliquons la même grille aux autres obligations d'information dans notre article sur l'état des risques et pollutions.

Le coût réel, côté assurance

La deuxième moitié du sujet est financière, et elle concerne tous les propriétaires — bailleurs compris — pas seulement les vendeurs de terrain.

Paramètre	Valeur en vigueur	Ce que cela veut dire
Surprime CatNat sur les contrats habitation	20 % de la prime dommages, contre 12 % avant le 1er janvier 2025	Le financement du régime a été relevé de deux tiers en une fois
Franchise légale, sinistre habitation courant	380 €	Non rachetable : elle s'applique quel que soit le contrat
Franchise légale, mouvement de terrain lié à la sécheresse	1 520 €	Quatre fois la franchise ordinaire, sur le sinistre le plus fréquent
Zones d'exposition moyenne et forte	55 % du territoire métropolitain (48 % en 2020)	L'obligation d'étude de sol devient la règle, plus l'exception
Sinistres RGA recensés 2018-2022	≈ 240 000, soit 58 % du total depuis 1989	Un aléa devenu chronique, plus un accident
Validité de l'étude géotechnique préalable	30 ans, attachée au titre de propriété	Un coût qui s'amortit sur plusieurs mutations

La franchise de 1 520 € mérite qu'on s'y arrête, parce qu'elle est la traduction chiffrée d'un choix politique. Sur un sinistre sécheresse, le propriétaire supporte quatre fois la franchise d'un dégât des eaux classique. Ce n'est pas une punition : c'est un signal-prix destiné à faire porter une part du risque par celui qui décide où et comment il construit. Et pour un bailleur, ce montant ne se récupère pas sur le locataire — il tombe intégralement sur le compte d'exploitation, au même titre que la hausse continue de la taxe foncière que nous avons chiffrée ailleurs.

L'arbitrage à faire, sans dramatiser

Rien dans ce zonage n'interdit d'acheter, de construire ou de louer en zone argileuse : plus de la moitié de la France métropolitaine y est. Ce qui change, c'est que l'ignorance n'est plus une position tenable. Un terrain en exposition forte n'est pas un mauvais terrain : c'est un terrain dont le surcoût de fondation doit entrer dans le prix d'achat plutôt que dans la surprise de chantier.

La limite de l'exercice, il faut la dire : l'étude préalable dite G1 est une étude de site, pas une garantie. Elle décrit la nature du sol et donne des principes ; elle ne dispense ni de l'étude de conception, ni du bon sens sur les plantations et la gestion des eaux de pluie autour du bâti, qui restent les deux premières causes de désordre. Confondre l'obligation légale et la protection réelle est l'erreur la plus courante — et la plus coûteuse.

FAQ

Depuis quand le nouveau zonage s'applique-t-il ?

L'arrêté du 9 janvier 2026 a mis à jour la carte issue de l'arrêté du 22 juillet 2020. Le nouveau périmètre s'applique aux promesses ou, à défaut, aux actes de vente de terrains non bâtis constructibles et aux contrats de construction conclus à compter du 1er juillet 2026.

Qui paie l'étude géotechnique préalable ?

Le vendeur du terrain non bâti constructible, qui doit la fournir et l'annexer à la promesse ou à l'acte. Comme elle vaut trente ans et suit le titre de propriété, son coût s'amortit en réalité sur plusieurs mutations : vérifiez toujours si une étude existe déjà avant d'en commander une nouvelle.

Mon logement existant est concerné : dois-je faire faire une étude ?

Non. L'obligation vise la vente de terrains non bâtis constructibles et les contrats de construction, pas la détention ni la mise en location d'un logement déjà bâti. Le zonage a en revanche des effets indirects sur votre assurance et sur la valeur de revente, qu'il vaut mieux connaître.

Combien reste-t-il à ma charge en cas de sinistre sécheresse ?

La franchise légale est de 1 520 € pour les dommages consécutifs à un mouvement de terrain différentiel lié à la sécheresse et à la réhydratation des sols, contre 380 € pour un sinistre habitation courant. Cette franchise n'est pas rachetable et l'indemnisation suppose un arrêté de reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle pour la commune.

Un terrain en zone d'exposition forte est-il inconstructible ?

Non. Le zonage ne crée aucune interdiction de construire : il déclenche une obligation d'information et d'étude. Le sujet est technique et budgétaire — profondeur des fondations, gestion des eaux, distance aux arbres — et il doit se traiter dans le prix du terrain, pas se découvrir au moment du devis.