État des risques et pollutions (ERP) 2025-2026 : le diagnostic que les bailleurs sous-estiment

EN RÉSUMÉ — L'état des risques et pollutions (ERP) est l'un de ces documents que les bailleurs glissent dans le dossier de bail comme une formalité, et que les vendeurs annexent au compromis sans vraiment le lire. C'est une erreur dont le coût peut être élevé. Depuis le décret n° 2022-1289 du 11 octobre 2022, pris en application de la loi Climat et Résilience, le formulaire s'est considérablement allongé : cinq nouvelles catégories de risques ont été ajoutées, dont le potentiel radon, le recul du trait de côte et l'exposition au retrait-gonflement des argiles. Un ERP absent du contrat de location expose le bailleur à une action en résiliation ou en réduction du loyer, sans que le locataire ait à démontrer un préjudice tangible. La bonne nouvelle : le document est généré gratuitement en cinq minutes sur le portail public Géorisques, et sa durée de validité est de six mois. Il n'y a donc aucune excuse pour le négliger.

Un document obligatoire à la location comme à la vente

L'article L125-5 du Code de l'environnement distingue deux obligations parallèles. À la location, l'ERP doit être annexé au contrat à sa signature initiale. Il est également dû lors d'un renouvellement formalisé du bail si un nouvel arrêté préfectoral a modifié les zones de risques depuis le précédent document. À la vente, l'ERP figure obligatoirement dans le dossier de diagnostic technique (DDT) annexé à la promesse ou au compromis, puis répété dans l'acte authentique notarié.

L'obligation s'applique aux logements, aux locaux commerciaux et à certains terrains, dès lors que le bien se situe dans un périmètre couvert par un plan de prévention des risques (PPR) naturel, technologique ou minier, une zone de sismicité classée 2 à 5, un secteur d'information sur les sols (SIS) signalant une pollution, ou — depuis 2022 — une zone à fort potentiel radon ou soumise au recul du trait de côte. L'ERP s'intègre ainsi dans un ensemble de diagnostics obligatoires qui se sont progressivement consolidés, au même titre que l'audit énergétique obligatoire à la vente pour les passoires thermiques.

Qui peut établir l'ERP ?

Contrairement aux diagnostics techniques réservés aux opérateurs certifiés (DPE, diagnostic amiante, plomb), l'ERP peut être établi par le propriétaire lui-même. Le portail Géorisques (errial.georisques.gouv.fr) automatise l'opération : en renseignant simplement l'adresse du bien, il génère un formulaire pré-rempli avec toutes les zones et risques applicables à la parcelle. Le propriétaire n'a plus qu'à signer, dater, et annexer le document. Le recours à un professionnel reste une option — qui ne présente aucun avantage légal sur l'auto-génération via le portail officiel.

Ce que le décret de 2022 a ajouté : cinq nouvelles obligations d'information

Avant octobre 2022, l'ERP portait principalement sur les PPR, les zones de sismicité et les secteurs d'information sur les sols. Le décret n° 2022-1289 a considérablement élargi le périmètre, en traduisant dans le droit l'obligation d'information issue de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Ces ajouts ne sont pas anodins pour les investisseurs : certains affectent directement la valeur vénale ou locative du bien à long terme.

Catégorie d'information	Situation avant oct. 2022	Depuis le décret n° 2022-1289
PPR naturels approuvés ou prescrits (inondation, mouvement de terrain, incendie de forêt, avalanche…)	Obligatoire	Maintenu, formulaire harmonisé
PPR technologiques (PPRT autour des sites industriels Seveso)	Obligatoire	Maintenu
PPR miniers (PPRM)	Obligatoire	Maintenu
Zones de sismicité (1 à 5)	Obligatoire	Maintenu
Secteurs d'information sur les sols (SIS) — pollution	Obligatoire depuis 2017	Maintenu
Zones de recul du trait de côte (horizons 30 ans et 100 ans)	Non exigé	Nouveau depuis 2022
Potentiel radon du secteur (zones 1, 2 ou 3)	Non exigé	Nouveau depuis 2022
Exposition au retrait-gonflement des argiles (RGA)	Information recommandée	Renforcée et obligatoire

Ces catégories supplémentaires ne constituent pas de nouvelles contraintes d'usage : elles n'imposent pas de travaux ni de modification du bien. Leur rôle est strictement informatif — mais leur absence du formulaire est fautive au regard de la loi, quelles que soient les raisons invoquées.

Le radon : un risque invisible que les bailleurs en zone granitique ne peuvent plus ignorer

Le radon est un gaz radioactif naturel, sans odeur ni couleur, issu de la désintégration de l'uranium dans le sol. Il s'accumule dans les sous-sols, les vides sanitaires et les caves des bâtiments construits sur des terrains granitiques ou volcaniques. Les zones les plus exposées en France métropolitaine se concentrent en Bretagne, dans le Massif Central, les Vosges, la Corse, le Limousin et une partie des Alpes. Selon le Bureau de Recherches Géologiques et Minières (BRGM), environ 5 % des communes françaises sont classées en zone 3 — potentiel radon le plus élevé.

Pour le bailleur, le radon n'est pas en lui-même une cause de décence insuffisante, et la loi n'impose pas de diagnostic de mesure systématique en dehors des établissements recevant du public. Mais l'information sur la zone doit figurer dans l'ERP. L'ignorer parce que le risque paraît abstrait serait une erreur de raisonnement : c'est une obligation légale, indépendante de la dangerosité réelle du bien en question.

Les conséquences concrètes d'un ERP absent ou périmé

L'article L125-5 IV du Code de l'environnement pose la sanction sans ambiguïté : à défaut de l'état des risques lors de la conclusion d'un contrat de location, le locataire peut poursuivre la résiliation du contrat ou demander au juge une diminution du loyer. La Cour de cassation a plusieurs fois confirmé que l'absence du document constitue un manquement à l'obligation légale d'information, ouvrant ces voies de recours sans que la victime ait à démontrer un dommage effectif lié aux risques listés.

En pratique, ce risque est rarement activé isolément par un locataire satisfait. Il devient en revanche un levier redoutable dans les litiges déjà en cours — demande de réduction de loyer à la suite d'un sinistre, contestation du dépôt de garantie, ou tentative de résiliation anticipée sans frais. Un dossier documentaire complet dès la signature — ERP daté de moins de six mois inclus — neutralise cet argument avant même qu'il soit soulevé.

Pour la vente, le risque est plus structurel. Un ERP absent ou inexact dans le compromis permet à l'acheteur de demander l'annulation de la vente pour vice du consentement, s'il parvient à démontrer qu'une information correcte sur les risques aurait modifié sa décision d'achat ou le prix qu'il était prêt à payer. Sur un marché tendu, où les délais de rétractation sont serrés et les réserves rares, l'ERP manquant peut ressurgir longtemps après la signature.

Ce que le marchand de biens doit en faire dès la promesse d'achat

Le marchand de biens opère sur des cycles courts et des marges que les mauvaises surprises réduisent vite. L'ERP devrait entrer dans sa procédure de due diligence dès la promesse — non comme une formalité, mais comme un premier filtre d'analyse. Trois situations méritent une attention particulière.

La première concerne les biens en zone de PPR inondation réglementée. Un PPR approuvé impose parfois des contraintes d'usage (interdiction de certains aménagements en sous-sol, obligations de mise hors d'eau) et peut conditionner les droits à construire ou à surélever. Le marchand qui achète pour réhabiliter ou diviser doit intégrer ces contraintes dans son plan d'affaires dès le départ, et non après signature de l'acte.

La deuxième concerne les biens en zone de recul du trait de côte. Un bien classé en zone de recul à horizon 30 ans sur le littoral est soumis depuis la loi Climat et Résilience à un régime de droit de préemption communal renforcé et à une obligation d'information spécifique dans tout acte de vente ou de location. Sa valeur vénale à long terme est structurellement affectée par le risque d'une inhabitabilité future — ce qui ne se lit pas dans le prix de marché immédiat mais se retrouve dans la marge de revente. La réglementation sur l'habitat en zones à risques s'ajoute à cette contrainte dans les secteurs les plus exposés.

La troisième, moins spectaculaire mais très fréquente, concerne les biens en zone de sismicité 4 ou 5 (Antilles, une partie des Alpes, des Pyrénées). Dans ces zones, la réglementation parasismique impose des exigences techniques spécifiques pour les travaux de structure. Un marchand qui envisage une réhabilitation lourde doit anticiper ces surcoûts dès le chiffrage.

Sur aucun de ces points l'ERP ne substitue une expertise technique approfondie. Il constitue le premier niveau de lecture, accessible sans frais, qui permet d'écarter rapidement les dossiers incompatibles avec le projet ou de négocier le prix en connaissance de cause. Pour un professionnel qui enchaîne les opérations, ne pas l'intégrer dans la routine de pré-due diligence est une lacune que le premier litige viendra corriger au pire moment.

FAQ

L'ERP est-il obligatoire pour une location meublée courte durée ?

Oui, dès lors que la location donne lieu à un contrat formalisé portant sur un logement. Pour les meublés de tourisme saisonniers, la prudence commande de l'annexer systématiquement : en cas de litige, l'absence du document affaiblit la position du bailleur même si le régime juridique du contrat est différent d'un bail classique.

Combien de temps est valable un ERP ?

Six mois maximum à compter de sa date d'établissement. Au-delà, le document est périmé et n'est plus opposable. Si l'arrêté préfectoral délimitant les zones a été modifié entre-temps, un nouvel ERP doit être établi. La génération est gratuite et instantanée sur errial.georisques.gouv.fr : aucune raison de s'exposer avec un document ancien.

Que risque le bailleur si l'ERP est absent du bail ?

Le locataire peut demander en justice la résiliation du bail ou une réduction du loyer, sans avoir à prouver un préjudice particulier. La jurisprudence a confirmé que l'absence du document constitue un manquement à l'obligation légale d'information suffisant pour ouvrir ce droit devant le tribunal judiciaire.

Le radon est-il désormais systématiquement mentionné dans l'ERP ?

Depuis le décret du 11 octobre 2022, le potentiel radon du secteur géographique est mentionné dans l'ERP selon une classification en trois catégories (1 = faible, 2 = moyen, 3 = fort potentiel). En zone 3, une attention particulière aux sous-sols et vides sanitaires est recommandée. La zone est pré-remplie automatiquement par le portail Géorisques selon la commune du bien.

Un marchand de biens doit-il fournir un ERP à l'acheteur ?

Oui, l'ERP est annexé au compromis de vente, puis répété à l'acte authentique. S'il est absent ou inexact, l'acheteur peut invoquer un vice du consentement ou demander une réduction du prix. Pour un marchand de biens qui enchaîne les opérations, intégrer l'ERP dans la procédure de due diligence dès la promesse d'achat est une nécessité opérationnelle, pas une option.

Le suivi au quotidien — loyers, échéances, documents — se fait dans le logiciel de gestion locative ToutMonImmo.