Assurance du locataire : la preuve annuelle que beaucoup de bailleurs oublient de demander

EN RÉSUMÉ — L'article 7, alinéa g de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire deux obligations distinctes : souscrire une assurance couvrant les risques locatifs, et en justifier auprès du bailleur à la remise des clés puis, sur demande, chaque année en cours de bail. La première est connue ; la seconde est systématiquement oubliée. La loi ALUR du 24 mars 2014 a doté le bailleur d'une réponse concrète à la défaillance : la souscription d'office, qui lui permet d'assurer le bien à la place du locataire et d'en refacturer le coût, majoré de 10 %. Ce mécanisme est distinct de la résiliation — c'est le filet avant d'aller au tribunal.

Ce que la loi impose : deux obligations, pas une

La confusion est fréquente. L'article 7 alinéa g de la loi du 6 juillet 1989 ne se limite pas à demander au locataire d'être assuré : il lui impose d'en justifier. Ces deux règles ont des conséquences pratiques différentes. Être assuré sans en justifier n'exonère pas le locataire du manquement ; justifier une fois à l'entrée sans jamais le renouveler sur demande ne suffit pas non plus.

La formule « risques locatifs » est technique mais précise. Elle désigne les dommages que le locataire peut causer à l'immeuble et aux tiers dans l'exercice de la jouissance du logement : incendie, explosion, dégât des eaux. Ce sont les trois risques minimaux que l'assurance doit couvrir. L'assurance multirisque habitation standard les inclut — souvent avec des extensions (vol, bris de glace, responsabilité civile vie privée) qui ne relèvent pas de l'obligation légale mais figurent dans tous les contrats courants. Une assurance responsabilité civile locative minimale peut en revanche suffire si elle mentionne explicitement les trois risques.

La preuve exigée est une attestation d'assurance en cours de validité, délivrée par l'assureur, identifiant le bien assuré et les garanties souscrites. Une quittance de prime ne suffit pas — elle prouve le paiement, pas la couverture en vigueur. Conserver cette attestation dans le dossier locataire est une précaution élémentaire : en cas de sinistre, c'est le premier document que l'assureur du voisin réclame.

Quand et comment demander la justification annuelle

La loi n'impose pas de date : le bailleur demande la preuve « lors de la remise des clés » et « à chaque demande ultérieure ». En pratique, la bonne cadence est annuelle — alignée soit sur la date anniversaire du bail, soit sur l'échéance habituelle des contrats d'assurance habitation. Dans les deux cas, la demande est simple : un courrier ou un courriel au locataire, avec un délai raisonnable pour produire l'attestation.

Moment	Ce que le bailleur peut exiger	Ce que le locataire doit fournir
Remise des clés	Attestation valide couvrant les risques locatifs	Document délivré par l'assureur, en cours de validité à la date d'entrée
En cours de bail (sur demande)	Attestation de renouvellement de la police	Attestation du contrat en vigueur, avec mention du bien assuré
Après un sinistre	Coordonnées de l'assureur et numéro de contrat	Déclaration de sinistre et confirmation de prise en charge par l'assureur

Les bailleurs qui gèrent plusieurs biens ont intérêt à tenir un tableau de suivi par logement : date de dernière attestation reçue, échéance de renouvellement estimée, relance envoyée. L'absence de traçabilité est ce qui fait découvrir, au moment d'un sinistre, qu'un locataire n'était plus assuré depuis dix-huit mois — et que personne n'avait rien demandé entre-temps.

La souscription d'office : mode d'emploi et conditions d'usage

Si le locataire ne produit pas l'attestation, le bailleur dispose depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 d'un outil à la fois efficace et proportionné. L'article 7 alinéa g, dans sa version actuelle, autorise explicitement le bailleur à souscrire une assurance pour le compte du locataire si ce dernier n'y satisfait pas.

La procédure est encadrée en trois étapes. Première étape : envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, rappelant l'obligation légale et accordant un délai d'un mois pour régulariser. Ce délai est une condition légale — la souscription d'office ne peut intervenir qu'à son expiration. Deuxième étape : si le délai s'écoule sans réponse, souscrire un contrat d'assurance pour les risques locatifs auprès d'un assureur au nom du locataire. Troisième étape : refacturer la prime au locataire sous forme de complément de loyer, majorée de 10 % à titre de frais de gestion. Le montant doit être justifié par la prime réellement payée — pas un forfait arbitraire.

Souscription d'office ou résiliation : deux outils, deux logiques

La souscription d'office n'est pas une sanction : c'est une solution pragmatique au problème de couverture. Elle maintient le locataire dans les lieux et règle le risque immédiat, tout en lui faisant supporter le coût de sa propre négligence. La résiliation du bail pour défaut d'assurance est possible en théorie — le défaut constitue un manquement aux obligations contractuelles — mais les juges accordent généralement des délais au locataire de bonne foi, et cette voie reste réservée aux situations où le locataire refuse délibérément de s'assurer. La clause résolutoire joue ici un rôle plus limité que pour les impayés de loyer : les juridictions apprécient souverainement la gravité du manquement avant de prononcer la résiliation.

La gestion d'un dégât des eaux illustre pourquoi ce filet importe concrètement. Si un locataire non assuré provoque une inondation chez un voisin ou dans les parties communes, la responsabilité civile locative est engagée — et l'assureur du voisin se retournera contre le responsable. Un locataire insolvable et non assuré place le bailleur dans une position délicate, même si sa propre responsabilité n'est pas directement engagée.

Ce que l'assurance PNO ne remplace pas

C'est le malentendu le plus courant. L'assurance propriétaire non occupant (PNO) couvre le bailleur dans ses propres risques : responsabilité civile en tant que propriétaire (vice de construction, défaut d'entretien, problème de toiture), sinistres pendant les périodes de vacance locative, et parfois dommages à l'immeuble. Elle ne couvre pas la responsabilité civile du locataire à l'égard des tiers ou du bailleur lui-même. Ce sont deux contrats distincts, avec deux objets distincts.

En copropriété, la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble) simplifie la gestion des dégâts des eaux entre assureurs : chaque assureur indemnise son propre assuré sous un certain seuil, sans procédure contradictoire longue. Ce mécanisme suppose que les deux parties — locataire et propriétaire — soient assurées. Sans assurance locative, l'enchaînement des recours sort du circuit simplifié et devient plus lent et plus conflictuel.

Le contrat de bail conforme impose au locataire cette obligation depuis 1989 — et au bailleur de la vérifier. Ce suivi fait partie des réflexes de gestion qui distinguent un bailleur organisé d'un bailleur qui découvre les problèmes au moment où il ne peut plus les éviter. Les garanties contre les impayés couvrent les loyers ; l'assurance locative couvre les dommages. Les deux sont complémentaires, aucune ne remplace l'autre.

FAQ

Qu'est-ce que l'assurance « risques locatifs » couvre exactement ?

Elle couvre la responsabilité civile du locataire vis-à-vis du bailleur et des voisins en cas de sinistre survenu dans le logement : incendie, dégât des eaux et explosion au minimum. L'assurance multirisque habitation inclut ces garanties — souvent avec des extensions (vol, bris de glace) qui ne font pas partie de l'obligation légale mais sont courantes dans les contrats du marché.

Quand le bailleur peut-il demander la preuve d'assurance ?

À la remise des clés, obligatoirement, et ensuite sur toute demande en cours de bail. Une fois par an est la pratique courante. La loi ne fixe pas de période précise dans l'année : le bailleur peut caler la demande sur la date anniversaire du bail ou sur l'échéance habituelle du contrat d'assurance du locataire. L'essentiel est d'obtenir une attestation en cours de validité — pas une simple quittance de prime — et de la conserver au dossier.

Que faire si le locataire ne produit pas d'attestation dans le délai d'un mois ?

Le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire et lui en refacturer le coût majoré de 10 % sous forme de complément de loyer. Cette faculté n'est ouverte qu'après une mise en demeure par lettre recommandée et l'expiration du délai d'un mois accordé pour régulariser. La souscription d'office règle le problème de couverture sans nécessiter de recours judiciaire immédiat.

Le défaut d'assurance peut-il justifier la résiliation du bail ?

Techniquement oui : c'est un manquement aux obligations du locataire visées à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. En pratique, les tribunaux accordent généralement des délais au locataire de bonne foi avant de prononcer la résiliation. La souscription d'office est une réponse proportionnée et moins conflictuelle. La résiliation judiciaire reste une option de dernier recours, non une réponse automatique au premier manquement.

L'assurance PNO du bailleur couvre-t-elle les dommages causés par le locataire ?

Non. La PNO couvre la responsabilité civile du bailleur en tant que propriétaire et les sinistres pendant la vacance locative. Elle ne remplace pas l'assurance que le locataire doit souscrire pour sa propre responsabilité civile locative. Les deux polices jouent des rôles distincts et complémentaires ; aucune ne se substitue à l'autre.

Suivre les justificatifs d'assurance, programmer les relances annuelles et centraliser les dossiers locataires fait partie du quotidien d'un bailleur organisé — c'est ce que permet un outil de gestion locative centralisé.