Nue-propriété en 2026 : acheter sans IFI ni loyers — l'arbitrage du démembrement immobilier

EN RÉSUMÉ — Le démembrement de propriété permet d'acheter un bien immobilier à prix réduit, sans le soumettre à l'IFI, sans percevoir ni déclarer de loyers — et de récupérer la pleine propriété au terme sans droits supplémentaires. Longtemps considéré comme un outil de transmission familiale, il redevient un instrument d'investissement à part entière depuis que l'amortissement LMNP au régime réel est réintégré à la plus-value de revente par la loi de finances pour 2025. Pour l'investisseur à forte tranche marginale d'imposition qui ne veut pas gérer, la nue-propriété offre une logique d'arbitrage rarement expliquée clairement.

La propriété coupée en deux : une dissociation prévue par le Code civil

L'article 578 du Code civil définit l'usufruit comme le droit de jouir des choses d'autrui comme le propriétaire lui-même, « à la charge d'en conserver la substance ». L'usufruitier perçoit les loyers, peut habiter le bien, encaisse les fruits. Le nu-propriétaire, lui, détient la valeur capitalistique de l'immeuble sans en avoir ni la jouissance ni les revenus pendant toute la durée du démembrement.

Cette dissociation naît de plusieurs façons : une donation où les parents transmettent la nue-propriété aux enfants en conservant l'usufruit jusqu'à leur décès, un achat de nue-propriété auprès d'un bailleur social ou d'un promoteur qui garde l'usufruit pour quinze à vingt ans, ou un accord entre particuliers. Pour l'investisseur locatif, la forme la plus structurée en 2026 est l'acquisition auprès d'un opérateur spécialisé — qui loue le bien pendant la durée de l'usufruit, gère les locataires, effectue les travaux, et restitue la pleine propriété au terme, sans que l'acheteur n'ait eu à gérer quoi que ce soit.

La décote à l'achat : un barème légal, pas une négociation libre

Ce qui distingue le démembrement d'une simple convention entre parties, c'est que la valeur fiscale respective de l'usufruit et de la nue-propriété n'est pas librement fixée : elle est encadrée par l'article 669 du Code général des impôts. Pour les usufruits viagers — liés à la durée de vie de l'usufruitier — le barème suivant s'applique :

Âge de l'usufruitier à la date du démembrement	Valeur fiscale de l'usufruit	Valeur fiscale de la nue-propriété
Moins de 21 ans révolus	90 %	10 %
21 à 30 ans	80 %	20 %
31 à 40 ans	70 %	30 %
41 à 50 ans	60 %	40 %
51 à 60 ans	50 %	50 %
61 à 70 ans	40 %	60 %
71 à 80 ans	30 %	70 %
81 à 90 ans	20 %	80 %
Plus de 90 ans révolus	10 %	90 %

Pour les usufruits temporaires — durée fixe, indépendante de la vie d'une personne — le BOFiP retient une valeur de 23 % de la pleine propriété par tranche de dix ans, dans la limite de la valeur de l'usufruit viager de l'usufruitier. Un usufruit temporaire de quinze ans représente donc, fiscalement, une valeur de 23 % (une seule tranche pleine de dix ans est comptabilisée), et la nue-propriété vaut 77 % du bien. C'est la logique des produits « nue-propriété promoteur » : l'investisseur achète avec une décote de 20 à 40 % selon la durée convenue, et n'en supporte ni la gestion ni la fiscalité courante.

L'usufruitier gère, le nu-propriétaire attend — la répartition des obligations

La distribution des charges entre les deux titulaires suit une logique économique cohérente : celui qui profite du bien supporte les coûts de son usage. L'article 605 du Code civil met à la charge de l'usufruitier les « réparations d'entretien » — menu entretien, charges de copropriété, remplacement des équipements courants. Les « grosses réparations » au sens de l'article 606 — gros œuvre, toiture, murs porteurs — incombent théoriquement au nu-propriétaire, sauf convention contraire entre les parties.

En pratique, les contrats de démembrement avec un opérateur professionnel prévoient que l'usufruitier prend en charge l'intégralité des travaux, y compris les plus importants, en contrepartie d'une décote plus prononcée à l'achat. Le nu-propriétaire n'a aucune relation contractuelle avec les locataires, aucune gestion à assurer, aucun impayé à traiter. Il signe, il attend, et il récupère.

La transparence fiscale du nu-propriétaire : ni IFI, ni revenus, et pourtant des intérêts déductibles

C'est là que l'arbitrage patrimonial prend tout son sens. L'article 968 du CGI désigne l'usufruitier — et non le nu-propriétaire — comme redevable de l'impôt sur la fortune immobilière pour les biens démembrés. Un investisseur dont l'entier patrimoine immobilier serait constitué de nues-propriétés n'entre pas dans le champ de l'IFI, même si la valeur en pleine propriété de ces actifs dépasse largement le seuil de 1,3 million d'euros. Ce n'est pas une tolérance : c'est le texte. Comprendre les dettes déductibles de l'IFI aide à mesurer combien cette exonération pèse pour un investisseur à patrimoine élevé.

La même logique vaut pour l'impôt sur le revenu. Le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer — il n'a donc rien à déclarer au titre de ce bien. Pour un contribuable dont les revenus professionnels sont déjà imposés à 41 ou 45 %, ne pas ajouter des loyers en plus représente une économie immédiate et récurrente.

La déduction des intérêts d'emprunt : le levier que l'on n'attend pas

Un avantage supplémentaire, souvent ignoré : selon le BOFiP, les intérêts d'un emprunt contracté pour acquérir la nue-propriété d'un immeuble destiné à la location sont déductibles des revenus fonciers du nu-propriétaire. Si ce dernier détient d'autres biens loués en direct, les intérêts s'imputent sur les loyers perçus par ailleurs. S'il n'a pas d'autre revenu foncier, ils génèrent un déficit foncier reportable dix ans sur des revenus de même nature. Autrement dit, le nu-propriétaire peut réduire son imposition sur ses autres biens locatifs grâce à un actif sur lequel il ne perçoit lui-même aucun revenu. L'effet de levier est réel.

La réunion de propriété : zéro droit supplémentaire, une plus-value calculée sur le prix réel

Au terme de l'usufruit — qu'il s'éteigne par le décès de l'usufruitier (usufruit viager) ou par la survenance du terme convenu (usufruit temporaire) — la pleine propriété se reconstitue dans les mains du nu-propriétaire. Cette consolidation n'est pas une mutation à titre onéreux au sens fiscal : elle n'engendre ni droits de mutation, ni imposition immédiate. Le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans payer un centime de plus.

La question se pose différemment lors de la revente ultérieure du bien en pleine propriété. Le calcul de la plus-value à la revente prend pour base de calcul le prix d'acquisition initial de la nue-propriété — et non la valeur en pleine propriété au moment du démembrement, ni la valeur reconstituée. Si l'investisseur a acheté la nue-propriété à 210 000 € d'un bien valant alors 300 000 € en pleine propriété, et qu'il revend vingt ans plus tard à 500 000 €, sa plus-value brute est calculée sur 290 000 € (500 000 − 210 000). Ce n'est pas défavorable : la décote consentie à l'achat n'est simplement pas récupérée dans l'assiette de la plus-value — elle ressort mécaniquement au prix de revente.

Ce que la réforme LMNP 2025 change dans ce calcul

Avant la loi de finances pour 2025, l'investisseur en meublé au régime réel bénéficiait d'un double avantage : annuler l'impôt sur les loyers grâce à l'amortissement comptable, puis revendre sans que ces amortissements soient réintégrés dans la plus-value. Ce cumulatif a été restreint : la loi de finances pour 2025 réintègre les amortissements déduits dans la base de calcul de la plus-value LMNP. L'avantage à l'entrée (flux annuels défiscalisés) subsiste, mais l'avantage à la sortie (plus-value allégée) s'est réduit — ce que détaille l'analyse de l'amortissement LMNP au régime réel.

La nue-propriété n'a jamais eu cet avantage à l'entrée — aucun loyer, aucun amortissement. Mais elle n'a pas davantage l'inconvénient de sortie introduit par la réforme : sans amortissements passés à réintégrer, la plus-value est calculée simplement, sans surprise. Pour l'investisseur qui vise un horizon long — quinze à vingt ans — et qui souhaite une sortie patrimoniale lisible, l'équation se rééquilibre en faveur du démembrement dans certains profils fiscaux.

La bonne question n'est pas « nue-propriété ou LMNP ? » mais « quel profil correspond à ma situation actuelle ? ». Le LMNP au régime réel optimise le flux annuel immédiat : chaque année, les loyers sont défiscalisés. La nue-propriété optimise la trajectoire patrimoniale : pendant dix à vingt ans, aucune imposition courante, aucune gestion, et une valeur qui se reconstitue silencieusement. L'un et l'autre peuvent coexister dans un même patrimoine — ils répondent à des horizons et à des besoins de trésorerie différents. C'est l'arbitrage fondamental de tout investissement locatif rentable : choisir non pas l'instrument qui maximise le rendement brut, mais celui qui maximise le résultat net d'impôt sur la durée prévue de détention.

FAQ

Le nu-propriétaire est-il assujetti à l'IFI ?

Non. L'article 968 du CGI désigne l'usufruitier — et non le nu-propriétaire — comme redevable de l'impôt sur la fortune immobilière. Un patrimoine composé exclusivement de nues-propriétés n'entre pas dans l'assiette de l'IFI, même si la valeur en pleine propriété de ces biens dépasse 1,3 million d'euros.

Peut-on déduire les intérêts d'un emprunt contracté pour acheter la nue-propriété ?

Oui, sous conditions. Le BOFiP admet que les intérêts d'un emprunt destiné à financer l'acquisition de la nue-propriété d'un immeuble donné en location sont déductibles des revenus fonciers du contribuable — qu'ils proviennent de cet immeuble ou d'un autre bien loué. En l'absence de tout revenu foncier actuel, ces intérêts génèrent un déficit foncier imputable dix ans sur des revenus de même nature.

Que se passe-t-il fiscalement quand l'usufruit s'éteint ?

La réunion de la nue-propriété et de l'usufruit n'est pas une mutation taxable : le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans droits supplémentaires à acquitter. À la revente ultérieure, la plus-value est calculée sur le prix de cession diminué du prix d'acquisition de la nue-propriété — et non de la valeur en pleine propriété, ce qui est mécaniquement favorable.

Quelle décote attendre sur l'achat d'une nue-propriété ?

Elle dépend de l'âge de l'usufruitier (barème de l'article 669 du CGI pour les usufruits viagers) ou de la durée convenue (23 % par tranche de dix ans pour les usufruits temporaires). Un usufruitier de 60 ans correspond à une valeur d'usufruit de 40 %, donc une nue-propriété à 60 % du prix de marché.

La réforme LMNP de la loi de finances 2025 change-t-elle l'intérêt de la nue-propriété ?

Elle le rend plus intéressant relativement, pour certains profils. La réintégration des amortissements LMNP à la plus-value de revente alourdit la sortie pour qui avait défiscalisé des loyers pendant des années. Le nu-propriétaire, qui n'a jamais perçu de loyers ni déduit d'amortissements, ne subit aucune réintégration de ce type — la comparaison nette d'impôt sur la durée totale de détention s'améliore pour lui.

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