Paris : l'arrêté des loyers de référence expire le 24 novembre — deux délais qui convergent

EN RÉSUMÉ — L'arrêté préfectoral IDF-2026-06-12-00003 du 12 juin 2026, qui fixe les loyers de référence à Paris jusqu'au 24 novembre 2026, expire quelques jours avant le terme de l'expérimentation ELAN (loi n° 2018-1021, prolongée par la loi 3DS en 2022). Ces deux textes ont des fondements distincts, mais leurs dates d'expiration convergent au même point : fin novembre 2026. Un bailleur parisien qui signe un bail dans les six semaines qui viennent joue sur deux terrains simultanément instables. La règle de bon sens : appliquer les valeurs de l'arrêté en cours tant qu'il est en vigueur, attendre les textes de remplacement pour tout ce qui est signé après le 24, et ne jamais anticiper une liberté tarifaire qui n'a pas encore été actée.

Paris n'est pas seulement en zone tendue : c'est l'encadrement du niveau

Beaucoup de bailleurs confondent deux mécanismes proches mais distincts. La zone tendue — qui couvre 1 430 communes dont Paris — interdit de dépasser le loyer du locataire précédent lors d'une remise en location (art. 18 loi 89-462 et décret 2017-1198). C'est l'encadrement de l'évolution des loyers : il ne dit rien sur le niveau absolu du loyer à fixer pour un premier locataire ou après une vacance de plus de dix-huit mois.

L'encadrement à Paris va plus loin : il plafonne le loyer lui-même, qu'il y ait eu un locataire précédent ou non. Ce mécanisme, issu de l'article 140 de la loi ELAN, est celui de l'expérimentation — volontaire, délimitée géographiquement, et temporaire par construction. Paris a rejoint l'expérimentation dès 2019. C'est ce dispositif qui arrive à terme fin novembre 2026, et c'est lui qui donne sa base légale aux valeurs calculées par l'arrêté préfectoral. Les deux textes sont liés : l'expérimentation autorise, l'arrêté quantifie. Comprendre le mécanisme de l'encadrement des loyers dans son ensemble permet d'éviter les confusions sur ce qui expire et ce qui reste.

Ce que l'arrêté préfectoral fixe concrètement

L'arrêté IDF-2026-06-12-00003 est élaboré par la Direction départementale des territoires de Paris (DDT 75) à partir des données de l'OLAP — l'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne, chargé de collecter et publier les statistiques du marché locatif. Sa grille croise les 80 quartiers administratifs de Paris avec cinq catégories de taille (du studio au cinq pièces et plus) et quatre périodes de construction (avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990), en version nue et meublée. De chaque combinaison ressortent trois valeurs : le loyer de référence médian, le loyer minoré (−30 %) et le loyer majoré (+20 %). C'est ce dernier qui constitue le plafond légal — la valeur qu'aucun bail parisien ne doit dépasser, sauf complément de loyer dûment justifié dans le bail.

Une erreur classique : croire que l'arrondissement suffit à identifier la valeur applicable. Paris compte 80 quartiers aux valeurs distinctes, et un arrondissement peut en couvrir plusieurs. Un même immeuble du 11e arrondissement peut appartenir à Folie-Méricourt ou à Roquette — deux quartiers différents dans la grille. L'adresse précise prime toujours, et c'est elle que l'OLAP utilise dans son simulateur en ligne pour calculer le plafond applicable.

Deux délais, une même fenêtre critique

Texte	Fondement	Échéance	Effet en l'absence de remplacement
Arrêté préfectoral IDF-2026-06-12-00003	Art. 140 loi ELAN — déclinaison préfectorale pour Paris	24 novembre 2026	Les valeurs de référence n'ont plus de base formelle dans ce texte
Expérimentation ELAN — encadrement du niveau des loyers	Art. 140 loi n° 2018-1021, modifié par loi 3DS n° 2022-217	Fin novembre 2026	Le mécanisme légal d'encadrement du niveau s'éteint dans les périmètres concernés
Vote du Sénat — proposition de loi n° 217	Séance publique fixée au 21 octobre 2026	Avant le terme	Si adoptée sans modification, pérennise l'expérimentation et rend nécessaire un nouvel arrêté

La séquence crée un risque d'écart temporel. Si le Sénat adopte la pérennisation le 21 octobre, le mécanisme légal est maintenu — mais la grille des valeurs, elle, reste celle de l'arrêté qui expire le 24 novembre. Un éventuel nouvel arrêté, pour être valide, doit être instruit par la DDT, publié au Journal officiel ou au recueil des actes administratifs préfectoraux, et entrer en vigueur. Cette chaîne prend du temps — parfois plusieurs semaines. Dans l'écart, quelle valeur s'applique ? Sur l'expérimentation ELAN et son terme fin novembre, notre article détaille les trois scénarios possibles et leur état d'avancement au 7 octobre 2026.

Ce que le bailleur risque si l'anticipation tourne mal

L'exposition mérite d'être quantifiée, parce qu'elle est souvent sous-estimée. Un locataire peut saisir la commission de conciliation dans les trois mois suivant la prise d'effet du bail pour contester un loyer supérieur au loyer de référence majoré. En cas de succès, la restitution est rétroactive depuis la date d'entrée dans les lieux. Sur un bail signé le 1er décembre 2026 avec un loyer 150 €/mois au-dessus du plafond de l'arrêté expirant, et une décision de la commission en mars 2027 confirmant que le plafond continuait de s'appliquer : l'exposition est de 450 €, plus les éventuels frais de procédure. Les commissions de conciliation parisiennes reçoivent plusieurs centaines de saisines par an et disposent d'une jurisprudence documentée sur les périodes de transition.

Le raisonnement économique est simple. Le bailleur qui anticipe une liberté non encore acquise prend un risque asymétrique : si l'encadrement est maintenu, il supporte la restitution ; si l'encadrement s'éteint, il n'aurait rien gagné à ne pas respecter les plafonds pendant les quelques semaines de transition — les niveaux de marché ne se relèvent pas du jour au lendemain. L'espérance de gain est faible ; l'espérance de perte, réelle. Rarement un bon calcul.

Pour les biens également soumis à l'encadrement du loyer de relocation (art. 18 loi 89-462, qui couvre toute la zone tendue, donc Paris), les deux contraintes s'accumulent. Même si l'expérimentation ELAN s'éteint, l'encadrement de l'évolution subsiste tant que le décret n° 2017-1198 n'est pas lui-même abrogé — et ce texte, lui, n'a pas de date d'expiration automatique. Ce n'est pas la même chose que l'encadrement du niveau : confondre les deux conduit soit à s'interdire ce qui est permis, soit à tenter ce qui ne l'est pas.

La conduite à tenir d'ici le 24 novembre

Trois réflexes suffisent. Un : si vous signez un bail d'ici au 24 novembre 2026, vérifier la valeur applicable dans l'arrêté IDF-2026-06-12-00003 via le simulateur OLAP à l'adresse exacte du logement — c'est la seule grille en vigueur, et la valeur obtenue doit figurer dans le bail avec les données utilisées pour la calculer. Deux : si vous signez après le 24 novembre, surveiller la publication du nouvel arrêté ou de l'acte de prolongation avant de fixer le loyer ; ne pas interpréter le silence administratif comme une autorisation implicite de s'en affranchir. Trois : ne jamais oublier que l'encadrement de l'évolution des loyers, lui, reste actif indépendamment — si le bien avait un locataire précédent, les deux contraintes s'appliquent en parallèle.

Il n'y a rien d'exceptionnel dans cette vigilance — c'est le droit ordinaire du bailleur parisien depuis que Paris a rejoint l'expérimentation en 2019. Ce qui change fin novembre 2026, c'est que le texte sur lequel repose la grille n'est plus automatiquement reconduit, et que la continuité dépend de deux actes distincts — un vote parlementaire et une publication préfectorale — dont aucun n'est encore acquis au 7 octobre. Sur les mentions réglementaires à inclure dans le bail de location vide conforme, notre guide fait le tour des obligations en vigueur.

FAQ

L'expiration de l'arrêté signifie-t-elle la fin de l'encadrement des loyers à Paris ?

Pas automatiquement. L'arrêté préfectoral et l'expérimentation ELAN sont deux textes distincts : l'un fixe les valeurs, l'autre donne le cadre légal. Si l'expérimentation est pérennisée par le Parlement, un nouvel arrêté devra être publié pour que les plafonds existent à nouveau. Si elle s'éteint, l'encadrement du niveau prend fin indépendamment de l'arrêté. Les deux mécanismes s'éteignent ou se prolongent séparément.

Comment trouver le loyer de référence applicable à mon logement parisien ?

Via le simulateur de l'OLAP (observatoire des loyers de l'agglomération parisienne), à partir de l'adresse précise du logement. Le résultat dépend du quartier (parmi les 80 quartiers administratifs de Paris), du nombre de pièces, de l'époque de construction et du statut meublé ou non. Le simulateur calcule le loyer de référence, le minoré et le majoré — c'est ce dernier qui constitue le plafond légal.

Que faire si je dois signer un bail entre le 24 novembre et la publication d'un éventuel nouvel arrêté ?

Appliquer les valeurs de l'arrêté expirant comme référence de prudence, jusqu'à publication d'un texte de remplacement clair. Un juge saisi trois mois plus tard raisonnera par comparaison aux valeurs les plus récentes disponibles. Anticiper une liberté tarifaire qui n'a pas encore été actée reste l'erreur la plus fréquente dans ces fenêtres de transition réglementaire.

Le complément de loyer reste-t-il possible après le 24 novembre ?

Le complément de loyer est une dérogation au plafond qui n'existe que si l'encadrement s'applique. Si l'expérimentation s'éteint, le complément n'a plus de base légale. Pendant la période d'incertitude, les règles de l'arrêté en cours s'appliquent par prudence — y compris l'obligation de mentionner dans le bail les caractéristiques exceptionnelles justifiant la dérogation et le montant de cette dernière.

L'encadrement des loyers couvre-t-il aussi les meublés à Paris ?

Oui. L'arrêté préfectoral fixe des grilles distinctes pour logements nus et meublés. Les loyers de référence meublés sont en général plus élevés que les nues, reflétant la pratique du marché. Les règles de plafonnement — loyer de référence majoré = référence × 1,20 — s'appliquent de la même façon dans les deux cas, et le loyer majoré doit être mentionné dans le bail quelle que soit la catégorie du bien.

Pour un bail parisien signé dans les règles — loyer de référence majoré renseigné à l'adresse exacte, mentions obligatoires, signature en ligne — le bail numérique de ToutMonImmo intègre les données OLAP à jour et génère le contrat conforme au contrat type en vigueur.