Relocation en zone tendue : le décret du 20 juillet 2026 verrouille les loyers jusqu'au 31 juillet 2027

EN RÉSUMÉ — Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 reconduit, du 1er août 2026 au 31 juillet 2027, le plafonnement des loyers à la relocation dans les 28 agglomérations classées en zone tendue. La règle est brutalement simple : dans ces communes, un logement qui change de locataire ne peut pas être reloué plus cher qu'il ne l'était, sauf deux exceptions étroites — travaux lourds, ou loyer manifestement sous-évalué. Et pour un logement classé F ou G au DPE, aucune exception ne joue : le loyer reste figé, indéfiniment. Reconduit chaque été depuis 2012, ce dispositif « temporaire » est devenu la règle de fait ; couplé au gel énergétique, il a transformé un plafonnement de prix en incitation à rénover ou à sortir.

Ce que le décret du 20 juillet 2026 reconduit

Le texte, publié au Journal officiel du 22 juillet 2026, proroge d'un an le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, pris en application de l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989. Il s'applique aux contrats conclus entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027, dans les communes de l'annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 — le zonage de la taxe sur les logements vacants, actualisé par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025 : environ 1 150 communes réparties dans 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants.

Le principe : lors d'une nouvelle location ou d'un renouvellement, le loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Une seule respiration est admise sans condition : si ce loyer n'a pas été révisé depuis douze mois, le bailleur peut lui appliquer la variation de l'indice de référence des loyers publiée à la signature du nouveau contrat — c'est-à-dire à peu près rien, tant l'IRL s'est assagi depuis la fin du choc inflationniste, comme le montre le niveau de l'indice au deuxième trimestre 2026.

Deux exceptions étroites, et une porte définitivement fermée

La première exception concerne le loyer manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage. Le bailleur peut alors le relever — mais de la moitié seulement de l'écart constaté. La loi partage la différence : elle ne laisse pas le marché la combler d'un coup.

La seconde vise les travaux d'amélioration. Si leur montant atteint au moins la moitié de la dernière année de loyer, la hausse annuelle est plafonnée à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises. Lorsque les deux exceptions se cumulent, la hausse retenue est la plus élevée des deux limites — jamais leur addition.

L'exception travaux, calculée honnêtement

Prenons une hypothèse de simulation, chiffres arrondis : un T2 loué 700 € hors charges, soit 8 400 € par an. Pour ouvrir droit à la revalorisation, les travaux doivent dépasser 4 200 €. Supposons 12 000 € de rénovation TTC : la hausse annuelle maximale est de 1 800 €, soit 150 € par mois. Le loyer passe de 700 à 850 €. Le rendement de l'opération saute aux yeux : 1 800 € de loyer supplémentaire par an pour 12 000 € investis, soit un retour sur huit ans environ, avant impôt et avant l'effet des dispositifs de déduction. Rien d'euphorisant, mais un arbitrage clair : la loi paie la rénovation, lentement, et refuse de payer l'attente.

Le verrou F et G change la nature du calcul

Depuis le 24 août 2022, un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus voir son loyer réévalué : ni révision annuelle en cours de bail, ni hausse à la relocation, ni rattrapage au renouvellement. Ce gel, issu de la loi Climat et résilience, s'applique partout en France ; en zone tendue, il se superpose au décret et en supprime les deux exceptions. Un bailleur dont le logement est classé G ne peut donc invoquer ni la sous-évaluation, ni les travaux, tant que l'étiquette n'a pas bougé.

L'effet économique est celui d'une taxe silencieuse et croissante. Chaque année, l'inflation ronge un loyer nominalement figé ; sur cinq ans, un loyer gelé à 700 € vaut, en pouvoir d'achat, sensiblement moins. Le législateur n'a pas interdit de louer une passoire : il a rendu le statu quo coûteux, ce qui est une manière plus efficace d'obtenir le même résultat. La rénovation cesse d'être un projet vertueux pour devenir la seule façon de retrouver le droit de fixer son prix — un calcul que nous détaillons dans le déficit foncier majoré pour rénovation énergétique. Le débat parlementaire ouvert au Sénat en juillet 2026 sur l'assouplissement des règles applicables aux F et G ne change rien à l'état du droit aujourd'hui : tant que le texte n'est pas adopté, le gel s'applique.

Les trois règles à ne pas confondre

Règle	Fondement	Où elle s'applique	Ce qu'elle plafonne
Plafonnement à la relocation	Décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 (art. 18, loi de 1989)	28 agglomérations en zone tendue, du 1er août 2026 au 31 juillet 2027	La hausse entre deux locataires : IRL, sauf travaux ou sous-évaluation
Encadrement du niveau des loyers	Expérimentation loi ELAN du 23 novembre 2018	Sept périmètres volontaires (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux…)	Le loyer lui-même, plafonné au loyer de référence majoré
Gel des logements F et G	Loi Climat et résilience, en vigueur depuis le 24 août 2022	Toute la France	Toute réévaluation, sans exception possible

Cette confusion est la première source d'erreur des bailleurs. Le plafonnement à la relocation limite une hausse ; l'encadrement ELAN plafonne un niveau. Un logement peut relever des deux régimes, d'un seul, ou d'aucun. Nous avons cartographié le second dans notre article sur l'encadrement des loyers ; pour savoir si votre commune figure au zonage tendu, c'est la liste 2026 qui fait foi.

Ce que le bailleur devrait faire d'ici l'été 2027

Vérifier trois choses, dans cet ordre. Le classement DPE d'abord : il commande tout le reste, et un logement classé E ou mieux conserve ses marges de manœuvre. Le dernier loyer appliqué ensuite — celui-ci doit être documenté, quittances et bail à l'appui, car en cas de contestation c'est au bailleur d'en rapporter la preuve. Les factures de travaux enfin, datées et distinctes de l'entretien courant : les 15 % ne s'appliquent qu'à des travaux d'amélioration réellement justifiés.

La reconduction annuelle de ce décret depuis plus d'une décennie mérite d'être lue pour ce qu'elle est : un dispositif présenté comme conjoncturel, devenu structurel sans jamais avoir été débattu comme tel. Raisonnez donc vos acquisitions en zone tendue en supposant le plafonnement permanent. Si l'hypothèse se vérifie, vous ne serez pas surpris ; si elle est levée, la bonne nouvelle sera gratuite.

FAQ

Le décret s'applique-t-il aux locations meublées ?

Oui. Le plafonnement vise les baux d'habitation portant sur la résidence principale, que la location soit nue, meublée ou conclue sous forme de bail mobilité. Les meublés de tourisme, eux, relèvent d'un régime distinct.

Puis-je augmenter le loyer si le logement est resté vacant plusieurs mois ?

Non, la vacance n'est pas une exception. La référence reste le dernier loyer appliqué au précédent locataire, quelle que soit la durée écoulée depuis son départ, sous réserve de la révision selon l'IRL si ce loyer n'a pas été révisé depuis douze mois.

Comment prouver qu'un loyer est manifestement sous-évalué ?

Par des références de loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. La hausse admise est limitée à la moitié de l'écart constaté, et la charge de la preuve pèse sur le bailleur en cas de contestation devant la commission départementale de conciliation.

Les travaux réalisés dans les parties communes comptent-ils ?

Ils peuvent être pris en compte s'ils constituent des travaux d'amélioration profitant au logement loué et si le bailleur en supporte effectivement le coût, quote-part à l'appui. L'entretien courant et les remises en état après départ du locataire, non.

Que se passe-t-il si je dépasse le plafond ?

Le locataire peut contester le loyer, saisir la commission départementale de conciliation puis le juge, et obtenir la fixation du loyer au niveau légal. Le trop-perçu est restituable ; le risque n'est donc pas une amende, mais une correction rétroactive de votre rendement.

Le suivi au quotidien — loyers, échéances, documents — se fait dans le logiciel de gestion locative ToutMonImmo.