Droit de préemption du locataire à la vente : deux délais et une nullité que peu de bailleurs anticipent

EN RÉSUMÉ — Quand un bailleur donne congé pour vendre son logement, la loi transforme automatiquement la lettre de congé en une offre de vente adressée en priorité au locataire en place. Ce dernier dispose de deux mois à compter de l'expiration du bail pour accepter — quatre mois s'il déclare recourir à un financement bancaire. Pendant tout ce délai, il est maintenu dans les lieux. Si le bailleur conclut ensuite la vente à un prix inférieur à celui annoncé, une seconde notification s'impose avant la signature de l'acte authentique. Une vente conclue sans respecter l'une ou l'autre de ces étapes est nulle de plein droit, et le locataire dispose de cinq ans pour invoquer cette nullité devant le tribunal judiciaire.

Le congé pour vente est d'abord une offre de vente imposée par la loi

L'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ne se contente pas d'organiser le départ du locataire : il impose au bailleur de lui soumettre simultanément une offre d'achat. Le congé doit mentionner le prix et les conditions de la vente envisagée, et cette mention vaut offre de vente au sens juridique du terme. Le locataire est ainsi le premier acquéreur potentiel, avant tout autre candidat.

Cette exigence est régulièrement sous-estimée. Nombreux sont les bailleurs qui rédigent la lettre de congé en précisant simplement « pour vente » sans indiquer le prix. Une telle omission rend le congé irrégulier dans sa forme : le locataire peut le contester, le bail se reconduit pour une nouvelle période entière, et la vente envisagée est repoussée de plusieurs années. Le formalisme est ici une condition de fond, pas une formalité accessoire.

L'offre doit être sérieuse et précise : le prix net vendeur, les conditions essentielles de la cession. Un prix délibérément excessif pour dissuader le locataire d'exercer son droit constitue une manœuvre frauduleuse sanctionnée par la jurisprudence — le juge peut requalifier le congé en fraude et en prononcer la nullité.

Deux délais à ne pas confondre avec le préavis

Le droit de préemption du locataire court à compter de la date d'effet du congé — c'est-à-dire de l'expiration effective du bail, et non de la date à laquelle la lettre de congé a été reçue. Ce décalage est pratiquement important : le locataire dispose d'abord des six mois de préavis pour réfléchir, puis des deux mois supplémentaires après l'échéance du bail pour accepter formellement l'offre. Pendant toute cette période, il est maintenu dans les lieux de plein droit.

Tableau des délais selon la situation du locataire

Situation du locataire	Délai pour répondre	Point de départ
Acceptation sans financement bancaire	2 mois	Date d'effet du congé (fin du préavis)
Acceptation avec déclaration de financement	2 mois + 2 mois supplémentaires	Date d'effet du congé (fin du préavis)
Silence ou refus exprès dans le délai	—	Droit éteint définitivement à l'expiration
Second droit (prix réduit ou conditions modifiées)	1 mois	Notification par le notaire avant l'acte

La déclaration de recours au financement doit impérativement intervenir dans les deux premiers mois suivant la date d'effet du congé, par lettre recommandée avec accusé de réception. À défaut, le délai supplémentaire ne s'ouvre pas. Le locataire qui attend d'avoir une réponse de banque pour signaler son intention d'emprunter risque de se retrouver hors délai : la déclaration d'intention précède l'obtention du prêt, elle ne la suit pas.

À l'expiration des délais sans réponse, ou après refus exprès, le congé pour vente produit ses effets normaux : le locataire a perdu son droit de priorité et doit quitter le logement, ce qui libère le bailleur pour vendre au candidat de son choix.

Le second droit de préemption : quand le prix baisse après le congé

La négociation entre le bailleur et un acquéreur tiers peut aboutir à un prix inférieur à celui mentionné dans le congé, ou à des conditions plus favorables pour l'acheteur. L'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 impose alors une nouvelle notification au locataire, obligatoirement effectuée par le notaire instrumentaire avant la signature de l'acte de vente authentique.

Ce second mécanisme est souvent perçu comme une formalité additionnelle. Il mérite d'être pris plus au sérieux. Un bailleur qui a reçu le refus de son locataire à 300 000 € peut conclure un compromis à 270 000 € avec un acquéreur tiers — mais il ne peut pas signer l'acte définitif sans avoir d'abord soumis le prix de 270 000 € au locataire. Si ce dernier décide cette fois d'acheter, il acquiert le bien à ce prix réduit. S'il refuse dans le délai d'un mois, la vente peut partir.

La mécanique est asymétrique : le second droit ne joue qu'en faveur du locataire. Si le prix monte, aucune nouvelle notification n'est requise — le locataire a eu l'opportunité de préempter au prix inférieur, qu'il n'a pas saisie. C'est le notaire, et non le bailleur, qui porte l'obligation de notification : un acte authentique signé sans cette formalité engage sa responsabilité professionnelle.

La sanction : nullité de plein droit et cinq ans pour agir

La loi est explicite : « la vente intervenue au profit de tout autre acquéreur pendant la durée du droit de préemption est nulle de plein droit ». Cette formule couvre la vente conclue en ignorant le droit de premier rang, mais aussi celle conclue sans la notification du second droit. La nullité peut être invoquée par le locataire devant le tribunal judiciaire dans le délai de prescription de droit commun de cinq ans.

La nullité ne joue pas automatiquement : elle doit être demandée en justice. Mais le locataire dispose d'un délai long pour agir. Un acquéreur de bonne foi qui ignorait l'irrégularité peut se voir exproprier de son bien plusieurs années après la vente. C'est pourquoi les notaires sérieux exigent systématiquement la preuve de la régularité du congé, et le cas échéant du second droit, avant de procéder à la signature.

La loi Kasbarian du 27 janvier 2024 a par ailleurs durci les sanctions financières applicables au bailleur qui donne un congé frauduleux — notamment lorsqu'il invoque une vente fictive pour récupérer le logement sans intention réelle de vendre. Un congé pour vente suivi d'une remise en location moins d'un an après expose à des poursuites pénales et à une amende substantielle.

Trois erreurs courantes dans la conduite de la procédure

La première erreur est l'omission du prix dans le congé initial, déjà évoquée. La deuxième est l'absence de notification du second droit lors d'une révision du prix à la baisse : trop de compromis sont signés sans que le notaire de l'acquéreur n'ait vérifié si le locataire avait bien été informé du nouveau prix. La troisième concerne la confusion entre droit de préemption du locataire et droit de préemption urbain de la commune : deux mécanismes distincts, fondements juridiques différents, délais différents, et qui peuvent s'appliquer simultanément.

Dans les trois cas, la solution est identique : tracer et conserver la preuve de chaque notification, de la date de réception, et de la réponse du locataire ou de l'expiration du délai. Un dossier de vente bien constitué neutralise les risques de nullité ultérieure. Le même principe de traçabilité s'applique à la restitution du dépôt de garantie : en matière locative, la preuve est toujours du côté de celui qui la détient.

FAQ

Le droit de préemption du locataire s'applique-t-il à toutes les ventes d'un logement loué ?

Non. Il s'applique uniquement lorsque le bailleur donne congé pour vente à la fin d'un bail de résidence principale soumis à la loi du 6 juillet 1989. Une vente en cours de bail sans congé ne déclenche pas ce droit : le bail se transfère au nouveau propriétaire, et c'est seulement lors du premier renouvellement que l'acquéreur peut donner congé. Des règles spécifiques existent pour la vente d'un immeuble en bloc ou en état futur d'achèvement, hors du champ de cet article.

Que se passe-t-il si le locataire ne répond pas dans le délai de deux mois ?

Son silence vaut renonciation définitive. À l'expiration des deux mois — ou quatre mois si un financement a été déclaré dans les deux premiers mois — le locataire a perdu son droit de préemption. Le bailleur peut alors conclure la vente avec n'importe quel acquéreur au prix indiqué dans le congé ou à un prix supérieur. En dessous de ce prix, le second droit de préemption s'ouvre, avec une nouvelle notification obligatoire du notaire avant la signature de l'acte authentique.

La vente à un membre de la famille du bailleur échappe-t-elle au droit de préemption ?

Non. Le lien familial ne constitue pas une exception légale au droit de préemption du locataire. Les seules exceptions prévues par la loi concernent des opérations spécifiques telles que la vente de l'ensemble d'un immeuble à un seul acquéreur, ou certaines opérations d'expropriation. Un bailleur qui vend à son enfant ou son conjoint doit respecter les mêmes obligations de notification et de délai qu'envers n'importe quel tiers.

Le second droit de préemption s'applique-t-il si le bailleur vend à un prix plus élevé ?

Non. L'article 15 III ne joue qu'en faveur du locataire, lorsque les nouvelles conditions sont plus avantageuses pour l'acheteur. Si le prix monte après que le locataire a renoncé à son droit ou laissé le délai expirer, aucune nouvelle notification n'est requise. Le locataire a eu l'opportunité de préempter au prix inférieur et ne l'a pas saisie.

Le locataire peut-il exercer son droit de préemption s'il est en situation d'impayé ?

Légalement, oui : la loi ne conditionne pas l'exercice du droit de préemption à l'absence d'arriéré de loyer. En pratique, un locataire en impayé aura souvent du mal à obtenir un financement bancaire dans les délais impartis. Le bailleur ne peut pas refuser la notification ni moduler le prix selon la situation financière du locataire — ce qui constituerait une inégalité de traitement susceptible d'être requalifiée en fraude.

Suivre les délais du congé pour vente, archiver les notifications et préparer la cession d'un bien loué est plus simple avec un outil dédié : la plateforme de gestion locative ToutMonImmo centralise tous ces dossiers.