Squat : la procédure d'évacuation en 48 heures existe, et trois erreurs suffisent à la perdre

EN RÉSUMÉ — Contre un squat caractérisé, le propriétaire dispose d'une arme rare en droit français : une évacuation décidée par le préfet en 48 heures, sans juge, sans audience et sans trêve hivernale. Cette voie existe depuis 2007, a été élargie en 2023 et précisée par la circulaire interministérielle du 2 mai 2024. Elle échoue pourtant souvent, et presque toujours pour la même raison : un dossier incomplet, un délai mal compris, ou un propriétaire qui a repris son bien lui-même — geste qui, à lui seul, le fait passer du statut de victime à celui de prévenu, sous une peine de trois ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende.

La procédure de l'article 38, telle qu'elle fonctionne vraiment

L'article 38 de la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable ouvre la demande d'évacuation à la personne dont le domicile est occupé, à toute personne agissant pour son compte, et au propriétaire du logement. Trois conditions sont exigées, cumulativement : avoir déposé plainte, apporter la preuve que le local est son domicile ou sa propriété, et faire constater l'occupation illicite — un constat que la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a ouvert, au-delà de l'officier de police judiciaire, au maire et au commissaire de justice.

Le texte a prévu l'obstacle le plus fréquent : quand le propriétaire ne peut produire son titre parce que ses documents sont restés dans le logement occupé, le préfet interroge lui-même l'administration fiscale, qui dispose de 72 heures pour établir le droit. Le préfet statue ensuite dans les 48 heures de la demande, en tenant compte de la situation personnelle et familiale de l'occupant ; un refus doit être motivé.

La mise en demeure est notifiée et publiée, avec un délai d'exécution qui ne peut être inférieur à 24 heures lorsque le local est le domicile du demandeur. Ce point mérite l'attention des bailleurs : lorsque le logement n'est pas le domicile de celui qui demande — cas d'un bien mis en location ou d'une résidence secondaire — le délai minimal passe à sept jours. Passé ce terme, et sauf opposition du demandeur, le préfet procède sans délai à l'évacuation forcée.

Ni trêve hivernale, ni délais de grâce

C'est ce qui rend cette voie incomparable aux procédures locatives ordinaires. L'occupant entré par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte ne bénéficie pas de la protection hivernale, et le juge ne peut lui accorder les délais qu'il accorde couramment à un locataire en difficulté. La différence de traitement est assumée : elle sanctionne le mode d'entrée, pas la précarité. C'est aussi pourquoi la qualification est vérifiée avec soin — et pourquoi un dossier bâclé se voit opposer un refus.

Les trois erreurs qui ferment la porte

La première consiste à négocier avant de déposer plainte. Beaucoup de propriétaires perdent une semaine à tenter un arrangement, parfois à proposer de l'argent contre un départ. Outre que la manœuvre finance rarement autre chose qu'un délai supplémentaire, elle brouille la démonstration : plus le temps passe, plus l'occupant construit les apparences d'une occupation paisible, et plus l'administration hésite.

La deuxième est de confondre squat et impayé. Un locataire qui ne paie plus, un ancien locataire qui reste après congé, un hébergé qui refuse de partir : aucun n'est entré illicitement, aucun ne relève de l'article 38. La voie est judiciaire, avec ses délais, sa trêve et désormais son diagnostic social — déclenché dès le commandement de payer depuis le décret du 4 août 2026. Adresser au préfet une demande mal qualifiée fait perdre les 48 heures et n'ouvre rien.

La troisième, la plus coûteuse, est de se faire justice soi-même. L'article 226-4-2 du code pénal punit de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu'il habite, par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, sans avoir obtenu le concours de l'État. Changer la serrure, couper l'électricité, vider les affaires sur le trottoir : ces gestes tombent sous le texte. Le propriétaire lésé devient alors la partie poursuivie, et l'occupant, celle que le juge protège.

Le calcul que font — mal — beaucoup de propriétaires

L'erreur d'appréciation est toujours la même : la reprise en force paraît gratuite et immédiate, la procédure paraît lente et incertaine. Le coût du serrurier est visible, celui d'une condamnation pénale ne l'est pas ; l'esprit humain préfère la dépense connue. Mais l'arbitrage réel n'oppose pas 150 € à des mois d'attente. Il oppose une procédure de 48 heures, gratuite pour le demandeur, à un délit correctionnel qui expose à une peine d'emprisonnement, ferme définitivement la voie administrative et transforme un dossier gagnable en litige inversé.

La bonne stratégie est donc l'exact contraire de l'intuition : plus la situation est choquante, plus il faut être formel. Le propriétaire qui rentre de vacances et trouve son logement occupé a intérêt à appeler la police le jour même, à déposer plainte dans les heures qui suivent et à saisir le préfet le lendemain — et à ne toucher à rien.

Les délais à retenir

Étape	Qui agit	Délai	Point de vigilance
Dépôt de plainte et constat	Propriétaire, puis OPJ, maire ou commissaire de justice	Le plus tôt possible	Trois conditions cumulatives : plainte, preuve, constat
Preuve du titre indisponible	Préfet, saisine de l'administration fiscale	72 heures	Ne bloque pas la demande
Décision préfectorale	Préfet	48 heures	Le refus doit être motivé
Mise en demeure de quitter les lieux	Préfet	24 heures minimum si le local est le domicile du demandeur ; 7 jours sinon	Un bien loué relève du délai long
Évacuation forcée	Préfet	Sans délai après expiration	Un recours devant le juge administratif peut suspendre

Ce que la loi de 2023 a réellement changé

La loi du 27 juillet 2023 a porté la violation de domicile à trois ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende, créé un chapitre du code pénal consacré à l'occupation frauduleuse d'un local — deux ans et 30 000 € pour l'introduction par voies de fait dans un local à usage d'habitation, commercial, agricole ou professionnel —, sanctionné la propagande en faveur du squat et élargi les modes de constatation. La circulaire du 2 mai 2024, signée des ministres de l'Intérieur, de la Justice et du Logement, a ensuite demandé aux préfets d'appliquer effectivement ces délais et de rendre compte des refus. Nous en avions détaillé l'économie générale dans notre analyse de la loi Kasbarian.

Ce que la loi n'a pas fait, en revanche, mérite d'être dit aussi clairement : elle n'a pas supprimé l'exigence d'une entrée illicite — d'où l'angle mort du meublé de tourisme —, elle n'a pas raccourci les procédures locatives ordinaires, et elle n'a pas donné au propriétaire le droit d'agir seul. Le durcissement est réel du côté pénal ; du côté de l'exécution, l'État a conservé son monopole. C'est cette asymétrie — sanctions plus lourdes, mais même chemin obligé — qui explique la plupart des déceptions que l'on entend depuis 2023.

FAQ

Le squat de ma résidence secondaire relève-t-il de la procédure d'urgence ?

Oui, l'article 38 vise le domicile comme le local à usage d'habitation. Le délai d'exécution de la mise en demeure est en revanche plus long lorsque le logement n'est pas le domicile du demandeur : sept jours au lieu de vingt-quatre heures.

Faut-il un avocat pour saisir le préfet ?

Non. La demande d'évacuation est une démarche administrative ; elle se fait auprès de la préfecture avec la plainte, le constat et la preuve du droit sur le logement. L'avocat redevient utile si le préfet refuse, ou si la voie judiciaire doit être empruntée.

Que faire si le préfet refuse ou ne répond pas ?

Le refus doit être motivé et peut être contesté devant le juge administratif, le cas échéant en référé. En parallèle, la voie judiciaire classique reste ouverte : assignation en expulsion devant le juge civil, sur le fondement de l'occupation sans droit ni titre.

Puis-je couper l'eau et l'électricité pour faire partir les occupants ?

Non. C'est l'un des comportements visés par l'article 226-4-2 du code pénal, puni de trois ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende. C'est aussi la meilleure manière de perdre le bénéfice d'une procédure que l'on aurait gagnée.

La trêve hivernale s'applique-t-elle aux squatteurs ?

Non lorsque l'entrée s'est faite par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Cette exclusion est l'une des rares différences majeures entre le régime du squat et celui de l'expulsion locative, où la trêve suspend l'exécution du 1er novembre au 31 mars.

Ces règles se pilotent plus simplement avec un outil de gestion locative comme ToutMonImmo.